Faire construire sa maison

Mis à jour le Vendredi 3 mars 2023

La construction d’une maison individuelle est un projet sérieux. Parmi les nombreuses possibilités de constructions, d’aménagements et de financements, chacun peut trouver la solution adaptée à ses envies et ses besoins.

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Comment financer son projet ?

Faire construire un bien immobilier relève souvent du parcours du combattant. Il convient avant tout d’établir un budget qui prendra en compte l’ampleur du projet : achat ou non d’un terrain, financement des travaux de construction, frais éventuels de raccordement aux différents réseaux (égouts, gaz, électricité), coût de l’emprunt, etc.
Le projet peut être financé par des fonds personnels ou via un emprunt. Dans ce cas, un apport personnel sera toujours le bienvenu. Le futur propriétaire doit penser à vérifier s’il peut prétendre aux prêts aidés (prêt accession sociale, prêt à taux 0...).

Ainsi, cette catégorie de prêt permet de financer l'acquisition ou la construction d'un logement neuf destiné à devenir la résidence principale de l'emprunteur. Ce prêt est accordé sous conditions de ressources et de ne pas avoir été propriétaire de son domicile durant les deux années précédant le prêt (sauf quelques exceptions).

Le plafond des ressources à respecter et le montant du PTZ dépendent de la zone où se situe le futur logement.

Comment choisir son terrain pour faire construire ?

Le choix du terrain est une étape essentielle. Avant de signer, il est fortement conseillé de prendre rendez-vous avec son notaire ou le notaire chargé de la vente. Il effectuera toutes les recherches nécessaires permettant au futur propriétaire de s’engager en toute connaissance de cause.

Le terrain est-il constructible ?
Correspond-il au projet immobilier envisagé, eu égard notamment aux contraintes d'urbanisme mises en place dans la commune (hauteur de construction, droit de préemption, etc...) ?
Quelle est sa véritable valeur ?
Est-il concerné par des servitudes (cahier des charges ou règlement de lotissement, droit de passage au profit d'un voisin, clôture mitoyenne, etc..) ?
A combien s’établissent les (droits à payer à l’État, émoluments, TVA... ) ?
Quelle est la meilleure formule pour acheter : en indivision ? En SCI ? En tontine?

Comment obtenir son permis de construire ?

Sauf cas exceptionnel, toute personne souhaitant édifier une maison sur un terrain doit solliciter un permis de construire destiné à vérifier que le projet est conforme aux règles d’urbanisme en vigueur.
La demande (obligatoirement présentée au moyen d’un formulaire Cerfa n° 13406) doit être déposée (ou adressée par recommandé avec avis de réception) par le propriétaire ou son mandataire à la mairie.

En cas d’acceptation, la décision de la mairie prend la forme d’un arrêté municipal (l’intéressé est également averti par lettre ou par courrier électronique).
En cas de refus, il est toujours possible de contester la décision. A noter qu’en l’absence de réponse dans le délai de deux mois, cela signifie que la mairie ne s’oppose pas au projet, sauf dans les cas prévus à l’article R 424-2 du code de l’urbanisme. Il est toutefois recommandé de demander un certificat attestant de son absence d’opposition.

Le recours à l’architecte est-il obligatoire ?

Le recours à un architecte est obligatoire dès lors que la surface de plancher ou l’emprise au sol de la future construction dépasse 150 m2 (article L431-3 C. urba.).
En dessous, le propriétaire peut dessiner seul les plans de sa maison… à ses risques et périls. L’architecte est responsable des éventuels vices de construction durant une période de dix ans après l’achèvement des travaux.

Constructeur : comment bien choisir ? quel contrat ?

Pensez à interroger les membres de votre entourage (famille, relations) : il est probable qu’une de ces personne ait déjà eu recours aux services d’un constructeur de maisons individuelles. Prenez le temps de bien relire l’ensemble du devis proposé et toutes les dispositions du contrat et de vous faire expliquer au besoin les clauses que vous ne comprenez pas.

Sur quel contrat s’engager ?

Bon nombre de particuliers s’adressent directement à un constructeur spécialisé. Ces constructeurs proposent des maisons clé en main pour un coût fixé dès le départ. Deux possibilités sont alors envisageables :

Signer avec ce professionnel un contrat de construction d’une maison individuelle (CCMI) avec fourniture de plans articles L 231-1 à L 231-13 du Code de la construction et de l'habitation) : dans ce cas, c’est le constructeur qui fournit les plans et qui se charge de la construction ;

Signer avec ce professionnel un contrat de construction d’une maison individuelle (CCMI) sans fourniture de plans : il appartient au propriétaire de faire réaliser les plans par un architecte (ou de les dessiner lui-même), le constructeur ne se chargeant que de la réalisation des travaux. Le CCMI doit obligatoirement comporter certaines informations (art. L. 231-2 CCH) destinées à protéger le propriétaire. Il faut donc vérifier, ou faire vérifier par son notaire, la présence de ces mentions sur le document avant de le signer. Parmi les plus importantes, on compte la la mention du titre de propriété, les références de l'assurance dommages-ouvrages, les justifications des garanties de remboursement et de livraison du constructeur, la consistance et les caractéristiques techniques de la maison à construire (raccordements et réseaux divers, équipements intérieurs et extérieurs), le prix de la construction, les modalités de paiement, le permis de construire, le délai d'achèvement.. Si l’acquéreur entend demander un prêt, une condition suspensive d’obtention de crédit devra également y figurer.

Enfin, il faut savoir que la loi accorde au propriétaire une faculté de rétractation dans les dix jours (article L. 271-1 du CCH). Construction d'une maison : une VEFA est-elle envisageable ?

Dès lors que le constructeur propose également la vente du terrain, le contrat prend la forme d'une vente en l'état futur d'achèvement (VEFA). Dans ce cas, l’acquéreur a intérêt à s’entourer des conseils d’un notaire avant toute signature.