L’exercice du droit de préemption commercial de la commune

Ce droit de préemption concerne uniquement les biens situés dans une zone spécifique appelée périmètre de sauvegarde du commerce et de l'artisanat de proximité et déterminée en amont par la commune.

Ce droit de préemption est régi par les articles L. 214-1 à L. 214-3,  R. 214-1 à R. 214-16 et A 214-1 du Code de l’urbanisme.
 

Du côté du propriétaire vendeur : dépôt d’une déclaration préalable obligatoire 

• Quand la déclaration préalable est-elle obligatoire ?

Une déclaration préalable doit être déposée par le propriétaire du fonds en vente (C. urb., art. L. 214-1) si son bien est compris dans le périmètre de sauvegarde du commerce et de l'artisanat de proximité. Pour connaitre la mise en place d’un éventuel plan de sauvegarde, une demande peut être à la mairie du lieu de situation du bien. Il est également possible de demander un certificat d’urbanisme.
 

• A qui adresser cette déclaration préalable ?

La déclaration préalable est adressée à la commune du lieu de situation du bien et ce, même si ce droit a été délégué. 
 

• Que doit contenir la déclaration préalable ? 

Cette déclaration précise le prix, l'activité de l'acquéreur pressenti, le nombre de salariés du cédant, la nature de leur contrat de travail et les conditions de la cession. 

Elle comporte également le bail commercial, le cas échéant, et précise le chiffre d'affaires lorsque la cession porte sur un bail commercial ou un fonds artisanal ou commercial (C. urb., art. L. 214-1, al. 3).

La déclaration doit être éditée en quatre exemplaires. Elle est adressée (C. urb., art. R. 214-4, al. 2): 

• par pli recommandé avec demande d'avis de réception, 
• ou par voie électronique (dans ce cas un seul exemplaire suffit), 
• ou déposée en mairie contre récépissé. 
   

Bon à savoir : la déclaration préalable prévue doit être établie conformément au formulaire Cerfa 13644*01 (C. urb., art. A. 214-1). Elle est disponible sur le site internet du ministère de l'écologie, du développement et de l'aménagement durables : http://www.developpement-durable.gouv.fr.

• La sanction du non-dépôt d’une déclaration préalable obligatoire  

L’absence de déclaration préalable entraîne la nullité de la vente (C. urb., art. L. 214-1, al. 3). 

L’action en nullité est demandée devant le tribunal judiciaire du lieu de situation du bien (C. urb., art. R. 214-40 ) et se prescrit par 5 ans (C. civ., art. 2224).

• Cumul avec le droit de préemption urbain (DPU) ou le droit de préemption des zones d'aménagement différé (ZAD)

Il n'existe aucune hiérarchie entre le droit de préemption urbain, et le droit de préemption sur les fonds de commerce, fonds artisanaux, baux commerciaux et terrains ou le droit de préemption des zones d'aménagement différé (ZAD) : les deux droits de préemption sont donc à purger : 

comment faire ?  

La déclaration préalable doit dans ce cas (C. urb., R. *213-5) :  

• être présentée en quatre exemplaires, 
• indiquer les prix et conditions de l'aliénation projetée y compris, s'il y a lieu, le prix d'estimation de l'immeuble ou du droit offert en contrepartie,
• être adressée à la mairie de la commune où se trouve situé le bien, par pli recommandé avec demande d'avis de réception postal, déposée contre décharge, ou adressée par voie électronique en un seul exemplaire,
• Lorsque l'aliénation porte sur un terrain soumis au droit de préemption commercial, la déclaration est souscrite dans les formes et conditions prévues par l'article R. 213-5. Elle précise, selon le cas, la surface de vente du commerce existant sur le terrain ou la possibilité d'implanter sur le terrain, dans les cinq ans suivant l'aliénation, un commerce d'une surface de vente comprise entre 300 et 1 000 mètres carrés ( C. urb., art. R. 214-4, al. 3 ). 
   

En présence de 2 droits de préemption différents, c’est le formulaire prévu par l'article A. 213-1 du Code de l’urbanisme qui doit être envoyé à la mairie en 4 exemplaires. Vous le trouverez ici. 
 

Du côté de la mairie : Décision et rétrocession du commerce 

• La décision de la mairie doit être notifiée dans le délai de deux mois

Elle doit décider dans les deux mois de renoncer ¬ou de préempter, lorsqu’elle est saisie d’une déclaration préalable d’aliénation (C. urb., art. L. 214-1, dernier al.). : 

• Le délai court à compter de la réception en mairie de la déclaration préalable,
• Cette notification doit être faite par pli recommandé avec demande d'avis de réception, ou par remise en main propre contre décharge au domicile ou au siège social du cédant,
• Elle peut aussi avoir lieu par voie électronique, et ce, si et seulement si la déclaration préalable a été effectuée sous cette forme (C. urb., art. R. 214-5, al. 2)
• En cas de non réponse dans les deux mois, le silence vaut renonciation (C. urb., art. R. 214-5, al. 3),
• En cas de refus de préempter ou de silence, le cédant peut réaliser la vente de son fonds, de son bail ou de son terrain initialement projeté, aux prix et conditions figurant dans la déclaration préalable (C. urb., art. L. 214-1, dernier al.).
   

Rappel : il s’agit des fonds artisanaux, des fonds de commerce et des baux commerciaux ainsi que des terrains portant des commerces ou destinés à porter des commerces dans un délai de cinq ans à compter de leur vente (ayant une surface de vente comprise entre 300 et 1 000 mètres carrés) (C. urb., art. R.* 214-3). Pour en savoir plus, voir notre article sur le champ d’application du droit de préemption des communes.

• La préemption s’exercera 

• aux prix et conditions de la déclaration préalable, 
• ou bien la commune pourra offrir l’acquisition à un prix différent mais qui  sera déterminé par le juge de l’expropriation.
   

Bon à savoir : depuis la Loi Artisanat, Commerce et TPE dite « ACTPE » du 18 juin 2014, la commune peut déléguer ce droit de préemption à un EPCI.

• La cession doit intervenir dans un délai de trois mois

En cas d'acquisition du fonds, d'un bail ou d'un terrain par le titulaire du droit de préemption, l'acte constatant la cession est dressé dans un délai de trois mois (C. urb., art. R.* 214-9). 

Le délai de 3 mois commence : 

• au jour de la notification de l'accord sur le prix et les conditions indiqués dans la déclaration préalable, 
• au jour de la décision judiciaire devenue définitive fixant le prix et les conditions de la cession,
• ou au jour suivant la date de l'acte ou du jugement d'adjudication. 

• Paiement du prix

Le prix est payé chez le notaire au moment de la signature de l’acte entre le vendeur et la mairie (C. urb., art. R.* 214-9). 

Le cédant ne dispose cependant pas des fonds immédiatement (C. com., art. L. 141-12) : le prix de vente reste bloqué de plein droit pendant le délai ouvert aux créanciers du vendeur pour faire opposition. 

• La rétrocession du bien préempté par la mairie doit intervenir dans les deux ans

L'article L. 214-2 du Code de l’urbanisme impose que le bien préempté soit rétrocédé dans les deux ans (3 ans en cas de location-gérance).Si la rétrocession n'est pas intervenue dans les 2 ans, l’acquéreur évincé bénéficie d'un droit de priorité d'acquisition (C. urb,. R.* 214-16).
Pour en savoir plus, voir notre article sur la rétrocession des biens préemptés par la mairie. 

L’exercice du droit de préemption commercial et le notaire

Les questions sur l'exercice du droit de préemption sont très habituellement traitées par les notaires que ce soit au service du particulier ou des collectivités locales.

• Le notaire au service des collectivités territoriales