Les frais d’acquisition, improprement appelés « frais de notaires », s’ajoutent au prix d’achat des biens immobiliers et sont essentiellement composés d’impôts payés à l’État. Ils sont en principe réglés par l’acquéreur mais ne reviennent ni au vendeur, ni au notaire, pour leur plus grande part.
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Que comprennent les frais d’achat immobilier ?
Les impôts et les taxes (appelés droits d’enregistrement ou taxe de publicité foncière)
Ils sont liés à l’acquisition du bien et versés au Trésor public. Ils , sont destinés selon le cas, à l’État ou aux collectivités locales. Calculés d’après la valeur du bien, leur montant varie selon son lieu géographique.
Ils se décomposent ainsi :
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Taux de droit commun
| DROITS D'ENREGISTREMENT
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TAUX |
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Droit départemental |
4,50 % sauf dans l’Indre, l’Isère, Mayotte et le Morbihan où le taux est de 3,80 % * |
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Taxe communale additionnelle |
1,20 % |
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Prélèvement pour frais d’assiette et de recouvrement du droit départemental |
2,37 %** |
* Ce droit peut être modifié par les conseils départementaux sans que ces modifications puissent avoir pour effet de le réduire à moins de 1,20 % ou de le relever au-delà de 3,80 %.
** calculé sur le montant du droit départemental.
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Taux réduit
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NATURE DE LA TAXATION |
TAUX |
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Droit départemental |
0,70 % |
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Prélèvement pour frais d’assiette et de recouvrement du droit départemental |
2,14 %* |
*Ce prélèvement est calculé sur le montant du droit départemental.
La rémunération du notaire
On parle d’émoluments lorsque le tarif d’un acte est fixé par un texte légal.
Le tarif qui datait de 1978, a été remaniée par :
- le décret du 26 février 2016 relatif aux tarifs de certains professionnels du droit et au fonds interprofessionnel de l'accès au droit et à la justice
- l’arrêté du 26 février 2016 fixant les tarifs réglementés des notaires
- le décret n°2020-179 du 28 février 2020 relatif aux tarifs réglementés applicables à certains professionnels du droit
- l’arrêté du 25 février 2022 fixant les tarifs réglementés des notaires pour la période du 1er mars 2022 au 29 février 2024.
Ainsi, la vente ou cession de gré à gré ( art. A444-91 du Code de commerce) donne lieu à la perception d'un émolument proportionnel, selon le barème suivant :
| TRANCHES D'ASSIETTE | TAUX APPLICABLE |
| De 0 à 6 500 € | 3,870 % |
| De 6 500 € à 17 000 € | 1,596 % |
| De 17 000 € à 60 000 € | 1,064 % |
| Plus de 60 000 € | 0,799 % |
Exemple pour une vente à 200 000 € :
| TRANCHES D'ASSIETTE | TAUX APPLICABLE | ÉMOLUMENTS PROPORTIONNELS |
| De 0 à 6 500 € | 3,870 % | 6 500 X 3,870 % = 251,55 € |
| De 6 500 € à 17 000 € | 1,596 % | (17 000 - 6 500) X 1,596 % = 167,58 € |
| De 17 000 € à 60 000 € | 1,064 % | (60 000 - 17000) X 1,064 % = 457,52 € |
| Plus de 60 000 € | 0,799 % | (200 000 - 60 000) X 0,799 % = 1118,60 € |
| TOTAL AU TITRE DES ÉMOLUMENTS PROPORTIONNELS = 1995,25 € | ||
Remarque : Le calcul se fait tranche par tranche.
Réduction des émoluments pour les ventes à petits prix
" La somme des émoluments perçus par le notaire au titre des prestations relatives à la mutation d'un bien ou d'un droit immobilier ne peut excéder 10 % de la valeur de ce bien ou droit sans pouvoir être inférieure à un plancher de 90 euros." (Article R444-9 du Code de commerce ). Ce plafonnement concerne essentiellement les transactions immobilières de faible montant comme des terres, des biens situés en milieu rural, des parties communes, des caves ou des parkings. Bien entendu, ce plafond ne concerne pas les taxes fiscales générées par l'opération.
Comprendre les frais d'acquisition immobilière
Que comprennent les frais d'une acquisition immobilière ? Les frais de notaires sont-ils toujours identiques ? Peut-on avoir le détail des frais de notaires ? Aurais-je des frais complémentaires si je dois faire un prêt immobilier ?
Les remises sur les émoluments du notaire
- Lorsqu'une prestation afférente à un bien ou un droit est d'une valeur supérieure à 100.000 euros, une remise de 20 % maximum du montant des émoluments peut être consentie par le notaire. La remise peut être consentie sur toutes les prestations soumises à un tarif proportionnel : ventes, donations, déclaration de succession (art. R 444-10 II Code de commerce)
- Lorsqu'un acte comporte un prix ou une évaluation supérieure à 10.000.000 euros, une remise de 40 % maximum peut être consentie par le notaire. Cette remise n’est autorisée que sur certaines prestations limitativement énumérées comme l’apport d’immeubles (art. R 444-10 II Code de commerce).
Les taux de remise par catégorie d’actes et tranches d’assiette sont garantis à tous les clients de l’office et doivent être affichés sur place.
Les formalités
Il s’agit de l’ensemble des pièces dont le notaire a besoin pour formaliser la vente, par exemple un extrait cadastral, document d'arpentage ; une notification nécessaire à la purge d'un droit de préemption (pour chacune des notifications) ; une demande concernant l'état civil des personnes physiques et l'immatriculation des personnes morales.
Les débours
Il s’agit des sommes acquittées par le notaire pour le compte de son client. Ces frais et débours servent à rémunérer les différents intervenants en charge de produire les documents nécessaires au changement de propriété (géomètre expert, syndic,..). Il y a lieu de prendre également en compte, certains frais exceptionnels engagés, à la demande du client, comme des frais de déplacement.
Calculer vos frais d'achats immobilier
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