Exploitants agricoles et propriétaires fonciers ont de nombreuses raisons de choisir le bail rural à long terme, plutôt que le bail ordinaire de 9 ans. Véritable entreprise, l'exploitation agricole peut nécessiter un agrandissement ou une modernisation. Les charges d'exploitation s'ajoutent aux charges foncières. Il est souvent difficile d'acheter de la terre et d'équiper l'exploitation en réalisant des investissements productifs. Il faut choisir.
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Pourquoi établir un bail rural ?
A côté du faire valoir direct, le bail de longue durée peut décharger efficacement l'exploitant agricole du poids du foncier. D'un commun accord, un bail ordinaire de 9 ans peut toujours être transformé en bail à long terme. La loi favorise le bail à long terme en donnant au propriétaire et à l'exploitant des avantages et des compensations.
Les avantages du bail rural pour le locataire
D'une durée minimale de 18 ans (avec droit au renouvellement par période de 9 ans), ou de 25 ans (bail à long préavis), ou même encore conclu jusqu'à l'âge de la retraite (bail de carrière), le bail à long terme offre à l'agriculteur une stabilité comparable à celle procurée par la propriété du sol.
Les avantages du bail pour le propriétaire
Le bail à long terme peut offrir un prix de fermage supérieur à celui du bail ordinaire et des exonérations fiscales attrayantes.
Si le propriétaire veut donner ses biens, il bénéficie d'une exonération partielle de droits de donation. Deux ans doivent s'écouler entre le bail et la donation, si le locataire est le bénéficiaire de la donation, son conjoint, un de ses descendants ou une société contrôlée par une de ces personnes. La transmission par décès suit le même régime mais bien entendu, aucun délai n'est exigé.
Enfin, les biens ruraux donnés à bail à long terme sont considérés comme des biens professionnels pour la détermination de l'assiette de l'impôt sur la fortune immobilière (IFI). Sous certaines conditions, ceci peut permettre une exonération totale ou partielle d'impôt sur la fortune immobilière au titre des biens ruraux loués par bail à long terme.