L'impôt sur la fortune immobilière (IFI)

Quelles sont les personnes imposables à l’IFI ?

• Les personnes physiques fiscalement domiciliées en France sont, en principe, assujetties à l’IFI à raison de tous leurs biens immobiliers (qu’ils soient situés en France ou à l’étranger).
• Les personnes physiques fiscalement domiciliées à l’étranger sont assujetties à l’IFI à raison de leurs seuls biens situés en France.
• Les personnes qui rentrent en France après avoir résidé à l'étranger les 5 dernières années ne sont, pendant les 5 années qui suivent leur retour, imposables à l'IFI que sur leurs biens situés en France.

Comprendre l'IFI en 3mn

Qui sont les personnes imposables ?

L’imposition se calcule par foyer fiscal.
Une personne vivant seule (célibat, veuvage, divorce, séparation) constitue, en elle-même, un foyer fiscal à part entière.

Les couples mariés forment un même foyer fiscal et font donc, à ce titre, l’objet d’une imposition commune sur l’ensemble de leurs biens (biens propres et biens communs), quel que soit leur régime matrimonial. Il existe néanmoins deux exceptions à ce principe :

1. Lorsque les époux sont mariés sous le régime de la séparation et qu’ils vivent séparément, chacun des conjoints ne sera redevable de l'IFI que sur son patrimoine personnel ;
2. Lorsque les époux, en instance de séparation de corps ou de divorce, sont autorisés à vivre séparément ;

Font également l’objet d’une imposition commune au titre de l’IFI sur l’ensemble de leur patrimoine (commun ou non) :

• les personnes vivant en concubinage notoire ;
• les personnes pacsées.

Attention : les biens appartenant aux enfants mineurs sont imposés, et donc déclarés avec ceux de leurs parents qui ont l’administration légale de leurs biens. Ils peuvent être répartis par moitié entre les deux parents lorsque ces derniers font l’objet d’une imposition séparée à l’IFI tout en exerçant conjointement l’autorité parentale. En revanche, les biens appartenant en propre aux enfants majeurs n'entrent pas dans le patrimoine imposable de leurs parents et ce, même si les enfants ont demandé leur rattachement au foyer fiscal de leurs parents pour la déclaration de revenus.

Quels sont les biens imposables à l'IFI ?

Sous réserve d'exonérations, les biens imposables à l'IFI sont les biens, droits et valeurs appartenant au foyer fiscal au 1^er janvier, et notamment :

• Les immeubles bâtis (maisons, appartements, etc.), et non bâtis (terrains, terres agricoles, etc.).

A noter que la résidence principale bénéficie d'un abattement de 30 % sur sa valeur.

• Les placements liés à l'immobilier : SCPI, OPCI
• La fraction de la valeur de rachat représentative des actifs immobiliers imposables compris dans les unités de compte des contrats d'assurance-vie.

A noter : les biens grevés d’usufruit sont compris dans le patrimoine de l’usufruitier qui doit donc les déclarer pour leur valeur en pleine propriété, sauf exception, notamment lorsque la détention en usufruit résulte de l’usufruit légal du conjoint survivant.   Dans cette hypothèse, les valeurs de la nue-propriété et de l'usufruit sont calculées en fonction d’un barème fiscal qui tient compte de l'âge de l'usufruitier (art. 669 CGI). 

Quels sont les biens exonérés d'IFI ?

Sont notamment exonérés :

• les biens immobiliers professionnels, c'est-à-dire les biens nécessaires à l'exercice de la profession constituant l’activité principale du contribuable et de son conjoint, partenaire pacsé, concubin, et des enfants mineurs : fonds de commerce, terres agricoles, cabinet médical, etc.). La location meublée professionnelle ouvre droit à l'exonération. 
• à concurrence des 3/4 de leur valeur, les bois et forêts ainsi que les parts de groupements forestiers (en revanche, les parts de sociétés d'épargne forestière n'ouvrent pas droit à exonération).
• Les bien ruraux donnés à bail à long terme ou à bail cessible et les parts de groupements fonciers agricoles (GFA) sont exonérés selon les cas, totalement ou partiellement (75% ou 50% selon la valeur des biens). 

Comment évaluer les biens imposables ?

Les contribuables déterminent la valeur à déclarer sous réserve du contrôle de l’administration. 

La valeur à déclarer est la valeur vénale des biens, soit la valeur sur le marché au 1er janvier de chaque année. 

Un abattement de 30% est effectué sur la valeur des immeubles occupé par le propriétaire à tire de résidence principale. Il en est de même pour les héritiers d’un bien occupé par le conjoint survivant au titre de son droit temporaire au logement (pendant une année à compter du décès). 
 

IFI : quel est le passif déductible ?

Il s’agit des dettes immobilières à la charge du contribuable au 1er janvier de l’année d’imposition notamment et effectivement supportées par le contribuable et afférentes aux actifs imposables :

• des dépenses d’acquisition de biens ou droits immobiliers (emprunts immobiliers en cours  et à hauteur du capital restant dû) ou de parts ou actions taxables ;
• des dépenses d'entretien, d'amélioration, de construction, de reconstruction ou d'agrandissement ;
• des impôts non encore payés à raison des propriétés immobilières comme la taxe foncière. La taxe d’habitation n'est pas déductible.

La liste de l’article 974 du CGI est limitative. 

IFI : quel est le barème fiscal ?

Lorsque la valeur nette du patrimoine taxable dépasse 1,3 million d'euros, l’IFI est calculé en application d'un barème progressif. Il est composé de six tranches d’imposition auxquelles des taux allant de 0 à 1,5 % s’appliquent.
Lorsque le patrimoine excède le seuil d’imposition (1.300.000 euros), il est imposé conformément au barème ci-après.

Attention : dès que le seuil de 1,3 million d’euros est dépassé, le calcul de l’impôt débute à 800 000 euros. Par exemple, pour un patrimoine immobilier d’une valeur de 1,3 million d’euros, l’IFI est également calculé sur la tranche comprise entre 800 000 et 1,3 million d’euros, soit 500 000 euros au taux de 0,5 %.  

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Un mécanisme de décote s'applique pour les patrimoines dont la valeur nette est comprise entre 1,3 et 1,4 million d'euros ( 17.5000 euros – 1,25% du patrimoine taxable).

Mécanisme du plafonnement :  l'impôt sur les revenus de l’année N (prélèvements sociaux et contribution exceptionnelle sur les hauts revenus inclus) ajouté à l'IFI N+1 ne doit pas dépasser 75 % des revenus perçus l’année N.

En cas de dépassement, l’impôt sur le revenu vient en diminution de l’IFI à payer.

Comment déclarer l’IFI ?

La déclaration de l'IFI se fait au printemps, dans les mêmes délais que la déclaration de revenus. L’IFI fait l’objet d’une déclaration spécifique n° 2042-IFI annexée à la déclaration d’ensemble des revenus n°2042. 

En revanche si vous n’avez pas à déclarer vos revenus (par exemple, parce que vous êtes non-résident, majeur rattaché au foyer fiscal de ses parents, etc.), alors vous devez utiliser le formulaire n°2042-IFI et ajouter le formulaire n°2042-IFI-COV qui permet de vous identifier.

Pour obtenir de plus amples renseignements, faites appel à votre notaire. Il vous apportera des conseils avisés et les éclaircissements nécessaires, au regard de votre situation personnelle.
Plus d'infos pour calculer l'IFI sur impots.gouv.fr