Logement : les apports de la loi « habitat dégradé »

Panorama des principaux dispositifs.

• Renforcement des mesures protectrices à l’encontre des constructions illicites 

Quand une construction illicite présente un risque pour la santé et la sécurité, l’autorité compétente en matière d’autorisation d’urbanisme pourra procéder d’office à la réalisation des mesures de régularisation et parfois, à sa démolition aux frais de l’intéressé (C. urb. art. L 481-1, IV nouveau).

• Promotion du bail à réhabilitation 

Les préfets pourront autoriser des propriétaires soumis à une obligation de travaux de mise en sécurité ou de salubrité de leur immeuble, à conclure un bail à réhabilitation avec un preneur, notamment une collectivité territoriale. Ce preneur devra s'engager à réaliser les travaux de remise en état nécessaires, en vue de louer cet immeuble à usage d'habitation. 

• Le droit de préemption au secours des immeubles dégradés

Le droit de préemption urbain (DPU) pourra être exercé en vue (C. urb. art. L 211-2-4 nouveau) :

   • de la réalisation d’une opération programmée d’amélioration de l’habitat (art. L 303-1 CCH) ;

   • d’un plan de sauvegarde (art. L 615-1 CCH) ;

   • d’une opération de requalification de copropriétés dégradées (art. L 741-1 CCH).

• Protection des occupants d’un immeuble frappé d’un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité

Le propriétaire devra reloger son locataire lorsque l’immeuble est frappé d’une interdiction d'habiter à titre définitif ; il sera également tenu d'assurer aux occupants un hébergement provisoire en cas d’interdiction temporaire d’habiter. 

• Installation des constructions temporaires facilitée

La loi « Habitat dégradé » prévoit un nouveau cas de dispense d’autorisation d’urbanisme pour les constructions temporaires et démontables à usage exclusif de relogement temporaire des occupants délogés à titre provisoire ou définitif (art. L 421-5-3 C. urb. ). Le relogement aura lieu pour 2 ans au maximum (art. L 314-2 C. urb.).

• Durcissement des sanctions contre les « marchands de sommeil »

L’article 225-14 du code pénal porte les sanctions à 7 ans de prison et 200 000 € d’amende (auparavant 5 ans d’emprisonnement et de 150 000 € d’amende). Lorsque l’infraction est commise à l’égard de plusieurs personnes et/ou d’un mineur, la sanction passe à 10 ans de prison et 300 000 € d’amende (art. 225-15, I-2°, II-2° et III-2° modifiés C. pénal).

Les marchands de sommeil encourent également des peines complémentaires, parmi lesquelles figure l’interdiction d’acquérir un bien immobilier pendant 15 ans, contre 10 ans auparavant (art. 225-26, I-2°  C. pénal).

• Protection du locataire renforcée

Le fait pour un bailleur ou un intermédiaire de refuser l’établissement d’un contrat conforme à l’article 3 de la loi de 1989 (contrat type) et la délivrance d’une quittance de loyer et de charges est puni d’1 an d’emprisonnement et de 20 000 € d’amende (art. 3-4 Loi 89-462 du 6-7-1989 ).

• Extension du dispositif Denormandie aux copropriétés dégradées

La réduction d’impôt Denormandie est prorogée sous certaines conditions par la loi de finances pour 2024 et étendue aux investissements dans des copropriétés en grande difficulté financière ou incluses dans le périmètre d’une opération de requalification des copropriétés dégradées (art. 199 novovicies, I, B, 5° CGI ). 

• Création d’une procédure d’expropriation des immeubles indignes à titre remédiable

Il s’agit d’un régime spécifique dérogatoire aux règles générales de l’expropriation (article L512-1 à L512-6 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique). 

• Renforcement de l’efficacité de l’action publique dans le cadre de l’expropriation

La « loi Vivien » n° 70-712 du 10.07.1970 a créé un régime spécifique d'expropriation pour cause d'utilité publique pour certains immeubles insalubres ou menaçant ruine. La loi facilite l’utilisation de ce régime à tous les types de locaux (habitation, commerciaux, professionnels).

•  Restitution des loyers versés par les occupants d’habitat indigne 

La loi intègre une mesure visant à garantir les droits des occupants dont l’immeuble est exproprié. L’occupant qui a payé à l’exproprié des sommes en contrepartie de l’occupation d’un logement frappé par un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité alors que le loyer doit être suspendu (L.521-2 CCH), pourra en demander la restitution devant le juge de l’expropriation. (L.311-8-1 et L.323-5 Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique).

• Prolongation de l’expropriation expérimentale des parties communes en copropriété 

Le maire de la commune ou le président de l’EPCI peut exproprier les parties communes de l’immeuble en cas d’impossibilité d’assurer la conservation de l’immeuble ou la sécurité des occupants à raison de difficultés financières et de l’ampleur des travaux à faire  (article 615-10 Code de la construction et de l’habitation).

La mesure mise en place par la loi ALUR du 24 mars 2014 (initialement prévu pour 10 ans) est prorogée de 10 ans.