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L’ensemble des acteurs, que ce soient les vendeurs, amateurs ou professionnels de l’immobilier subissent la loi ALUR depuis mars 2014, la complexité qu’elle a instauré et les lenteurs qu’elle génère. En effet, vendeur et acquéreur restent atterrés par le parcours du combattant nécessaire avant de pouvoir finaliser un avant-contrat portant sur un bien en copropriété. Rappelons que ce texte impose de réunir de multiples documents tels que le ou les règlements de copropriété et états descriptifs de division et tous leurs modificatifs, les procès-verbaux d’assemblées générales de copropriété des trois dernières années, les renseignements comptables de la copropriété et du vendeur, le carnet d’entretien de l’immeuble…
Ceux-ci s’ajoutent aux différents contrôles techniques du bien vendu déjà exigés (électricité et gaz pour les logements de plus de quinze ans, termites s’il y a lieu, amiante, mesurage de la surface au titre de la loi Carrez, diagnostic de performance énergétique, vérification du bon raccordement à l’assainissement collectif, plomb, mérules…).
Ainsi, de trois à quatre jours pour signer un avant-contrat, on passe aujourd’hui à 20 jours en moyenne ! De 30, les avant-contrats atteignent désormais 300 voire 400 pages. Cela n’est pas acceptable pour engager une dynamique de reprise sur un marché qui doit se fluidifier.
Pourtant, le gouvernement n’avait-il pas annoncé des mesures de simplification et sa volonté de rendre du pouvoir d’achat aux Français ? Il n’en est rien ! Au contraire, les effets désastreux de la loi ALUR coûtent fort cher au vendeur pour réunir les pièces préalables à la signature de l’avant-contrat, et l’acquéreur s’y retrouve bien moins qu’avant dans la multitude des pièces et dossiers qui lui sont notifiés à cette occasion : trop d’informations tue l’information !
Les vendeurs et acquéreurs sont aujourd’hui parfois prêts à signer sans avoir été en mesure de prendre connaissance de tous ces renseignements et documents, et l’ouverture tardive du droit de rétractation fragilise les ventes. Dans ces conditions, il n’est pas rare de voir des promesses de ventes notifiées à l’acquéreur plusieurs semaines après avoir été signées, au titre de la loi SRU, afin d’ouvrir un droit de rétractation. Cette situation pourrait encore être aggravée par le projet de loi Macron qui envisage d’allonger ce délai de 7 à 10 jours.
Certaines agences immobilières effrayées par la complexité de la loi ALUR se rapprochent des notaires pour la rédaction des promesses de vente.
N’oublions pas que le vendeur rachète souvent un bien et qu’il ne peut pas prendre d’engagement avant de voir sa vente confirmée, les lenteurs se cumulant.
Les méandres de ces dispositions législatives retardent donc et fragilisent les mutations immobilières à l’heure où l’on semble voir poindre un réveil du marché immobilier.
Par ailleurs, il ne faut pas s’étonner de constater une désaffection des investisseurs pour le locatif, les modalités de délivrance d’un congé par l’acquéreur d’un bien qu’il souhaite habiter étant en effet dissuasives. Sans parler du plafonnement des loyers qui se profile.
Il est aujourd’hui urgent de redonner de la souplesse au marché. Comme dans bien d’autres domaines économiques, la confiance est indispensable.
La loi ALUR n’a pas fini de faire parler d’elle.