Le logement dans la ville : stratégie urbaine, distance au centre et qualité du quartier

Le colloque de l’association Dinamic intitulé « Le logement dans la ville : stratégie urbaine, distance au centre et qualité du quartier », s’est tenu le 8 décembre 2015 au Conseil Supérieur du Notariat.

• "Géographie urbaine et prix des logements : l'influence de la distance au centre" par Marie-Pierre de Bellefon - Insee, Crest, Paris School of Economisc

  • Si tous les emplois étaient localisés au centre-ville, le prix des logements diminuerait proportionnellement à la distance au centre pour compenser l’augmentation des coûts de transport. La réalité est plus nuancée : de nombreux centres d’emplois sont situés en périphérie de la ville, les coûts de transport varient en fonction du réseau routier et de la desserte en transports en commun, et le prix des logements dépend aussi de la qualité du quartier. Les bases de données immobilières notariales permettent de mesurer la variation des prix des logements avec la distance au centre historique.

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• "Fenêtre sur cour ou chambre avec vue : l'impact de la qualité du quartier sur le prix des logements à Paris" par Mathilde Poulhès - Ministère de l'Ecologie, du Développement durable et de l'Energie (SoeS), Crest, Sciences Po

  • Le marché du logement (immobilier) se caractérise par une forte variabilité des prix. L'approche hédonique permet de déterminer quels sont les attributs du logement que les acheteurs valorisent et de mesurer leur effet sur les prix des logements anciens. Nos données, renseignées à l'adresse, nous permettent de décrire précisément le bien acheté (surface, nombre de pièces, nombre de salles de bain, date de construction de l'immeuble, etc.) mais aussi son voisinage (bruit, délinquance, accès aux emplois et aux transports, équipements de proximité, etc.). Nous utilisons la base BIEN de la Chambre des notaires de Paris pour retranscrire les transactions, les données des recensements de l’Insee pour décrire la composition démographique et sociale du voisinage, ainsi que diverses autres sources (la Base Permanente des Équipements, les données de l'Observatoire national de la délinquance, BruitParif, la RATP, etc.).

  • Toutes ces variables descriptives du bien et de son environnement, permettent d’expliquer plus de 90 % de la variance des prix. En ce qui concerne la qualité du voisinage, certains facteurs influencent de manière significative et substantielle le prix, comme un meilleur collège de secteur et une plus grande proximité des emplois, d'autres ont un effet significatif mais d'ampleur limitée, comme la délinquance, enfin certaines grandeurs ne semblent pas influencer les prix immobiliers à Paris comme la distance aux transports, le bruit routier en façade ou la distance aux espaces verts.

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• "La ville désirable" par Jean-Yves Chapuis - consultant en stratégie urbaine 

  • La ville n’est pas un débat technique : la ville dense, l’éco-cité, la ville durable, l’étalement urbain, la ville sur la ville…

  • Les prises de parole de la population contre la densification des villes se multiplient. Elles s’inscrivent dans un contexte de changement dans la manière de présenter les enjeux de la programmation urbaine aux habitants. La ville solidaire et durable a remplacé la ville désirable et heureuse. Le récit urbain s’est uniformisé et technicisé. Se faisant, la distance entre la population et les concepteurs de la ville s’accroît. Il y a là un malentendu dans le sens où les discours volontaristes et systématiques sur la fabrique de la ville ne traduisent que très imparfaitement les projets et les intentions urbaines des collectivités.

  • La ville dense dans l’imaginaire des habitants c’est… La ville impersonnelle et anonyme, la « déshumanisation », la ville a-historique et « dépatrimonialisée », la ville stressante et dangereuse, la ville « des logés » et des petits espaces, la ville « archipleine », la ville « haute » et la ville des banlieues, la ville des urbanistes, des architectes, des partis-pris, des décisions volontaristes, ambitieuses et radicales, des gestes forts, de la symbolisation des choses…, la ville des promoteurs et des affairistes, la ville inégalitaire.

  • Un enjeu incompris : Globalement les habitants ne parviennent pas à se projeter positivement dans un modèle de ville dense et de reconstruction de la ville sur elle-même… qu’ils considèrent à la fois discutable en terme de développement durable (concentration des poches de pollution et des problèmes sociaux) et éloigné de la manière dont ils imaginent leur rêve résidentiel.

  • Les documents produits par les images ne reflètent pas totalement les projets et l’ambition de la collectivité et souvent cette densité des images fait réagir négativement les habitants. La question est de savoir si les collectivités expliquent bien ce qu’elles veulent faire à la population… et si leur projet est simplement de faire une ville dense, responsable, soucieuse de mixité sociale et d’environnement…Selon Jean-Paul Dollé : « La ville n’est pas qu’une idée spatiale, elle est aussi une idée mentale ». Il faut donc partir des individus dans la mesure où la ville exprime les modes de vie et donc l’évolution de la société. On reste dans une organisation seulement territoriale. Comme le dit Martin Vanier : « Or au XXI^ème siècle la bonne taille des systèmes d’action collective ne se définit plus par des périmètres comme l’obsession territoriale y pousse, mais par des réseaux d’acteurs et d’alliances y compris géographiquement discontinus. La réforme des territoires par les territoires ne permet plus d’accueillir les formes nouvelles d’organisation collective, qui doivent répondre à des problèmes de réseaux par des solutions en réseau. L’espace social n’est pas un territoire, mais bien en réseau. Désormais chaque individu dessine à partir d’une offre foisonnante sa propre carte de pratiques intermittentes, exceptionnelles ou non, y retrouve d’autres individus qui ont fait les mêmes choix de loisirs, et se construit ainsi à travers des collectifs situés et éphémères, de lieux en lieux dans un espace très vaste. Cet espace–là des « nous » temporaires n’est pas non plus un territoire, mais un ensemble de lieux, de « spots », et de rendez-vous qui leur sont associés. »

  • Qui doit être le maître d'œuvre de cette ville « désirable » ? Le politique ! Il doit avoir une pensée, des projets et défendre des objectifs. À Rennes, nous menons depuis des décennies une vraie politique foncière. On achète des terrains. Résultat, nous avons essentiellement des opérations publiques. Il existe 70 Zones d'aménagement concerté (ZAC) sur notre agglomération. Si les promoteurs immobiliers ne se plient pas à notre exigence, ils peuvent passer leur chemin. Ici, nous partageons un « corpus » commun sur la manière de voir la ville et nous mettons en place les outils pour tenir cette exigence. Il ne sert à rien d'être d'accord sur des concepts, si on ne passe pas aux actes. La ville idéale existe-t-elle ? Il n'y a pas de connaissance parfaite de la ville, que des connaissances fragmentaires. La perfection n'est pas de ce monde. Mais il faut y tendre, dans un état d'esprit d'écoute et de décision. On créera toujours des problèmes en fabriquant la ville.