Avant tout investissement immobilier en France, un ressortissant étranger doit se rapprocher d'un professionnel pour connaître les conditions juridiques et fiscales auxquelles sera soumis cet investissement.
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Le profil de l'acquéreur non résident
Il faudra tout d'abord étudier la nationalité de l'acquéreur, son pays de résidence, sa situation personnelle ainsi que son régime matrimonial..
Sachant que c'est la loi du lieu de situation du bien qui s'applique en matière d’acquisition immobilière, si le bien est acheté en France, la loi française détermine alors la propriété du bien, les conditions juridiques de forme et de fond de l’achat et les modalités et les conséquences fiscales de sa revente éventuelle.
A noter toutefois qu’en cas de décès de l’acquéreur, ce n’est pas forcément la loi successorale française qui s’appliquera. En effet, depuis le 17 août 2015 (date d’entrée en vigueur du Règlement européen du 4 juillet 2012), la loi applicable à la succession est celle du pays de résidence habituelle de l’acquéreur s’il était un ressortissant d’un pays de l’Union Européenne. C’est donc elle qui détermine les personnes appelées à hériter et qui fixe le montant des droits à verser. Si le règlement de la succession internationale se déroule hors de l’Europe ; il faudra vérifier s’il y a une convention internationale qui détermine le droit applicable. A défaut, il faudra recourir aux règles de conflits de lois, pour déterminer la loi applicable à la succession internationale.
Rien n'empêche également l'acquéreur étranger de constituer une société pour acquérir ; là encore, selon le statut choisi, le régime juridique et fiscal du bien acquis différera.
Le financement d'un achat immobilier par un non-résident
L'acquisition d'un bien immobilier en France va nécessiter des transferts de fonds parfois importants. Ces transferts sont soumis à vérification de la part des intermédiaires (Banques, Établissements de crédit).
Bon à savoir : les notaires doivent vérifier la provenance des fonds pour faire échec aux opérations de blanchiment d'argent. Ils peuvent être appelés à faire des déclarations s'ils ont un doute sérieux quant à l'origine des fonds utilisés (TRACFIN).
La fiscalité applicable
Le notaire, tenu d’un devoir de conseil, expliquera à l’acquéreur le régime fiscal applicable à un bien acheté en France, qui dépendra de sa destination (résidence principale ou secondaire, investissement locatif). Ce choix aura également des conséquences fiscales durant la détention du bien (taxe d’habitation) ou lors de sa revente ultérieure (T.V.A., plus-value, intervention d'un représentant accrédité, etc…).