Evolution des biens les plus chers depuis 15 ans

Les politiques d’aménagement urbain, qu’elles soient choisies ou contraintes, contribuent-elles à homogénéiser les prix de l’immobilier ?

Pour tenter de répondre à cette question, les Notaires de France ont observé l’évolution des prix des 10 % des biens les plus chers sur une période de 15 ans. Les photographies de ces marchés mettent en lumière un déplacement et une concentration des zones de prix chers.

Sur les 15 dernières années, le ratio des prix au m^² entre les 10 % des biens les plus chers et l’ensemble des biens a suivi une tendance similaire dans les plus grandes villes de France. Deux grandes phases se distinguent :

- homogénéisation des prix sur le marché jusqu’en 2006-2008, caractérisée par une baisse progressive du ratio, dont l’ampleur varie selon les villes. Nice enregistre la plus forte décroissance du ratio (2 en 2001 contre 1,7 en 2008) alors qu’à Nantes, où le ratio était le plus faible en 2001, la baisse est plus contenue (-0,1 point) ;

- dispersion des prix sur le marché à partir de 2007-2008, caractérisée par une augmentation continue du ratio. En 2016, les prix à Marseille, Toulouse et Nantes sont aussi hétérogènes qu’en 2001 mais davantage homogènes à Lyon et Nice.

À Bordeaux, l'immobilier prestigieux de l'hyper centre dénommé « le triangle d'or » (cours de l'Intendance, allées de Tourny, cours Clémenceau) est recherché et les prix en constante augmentation : de l'ordre de 7000€ le mètre carré. 
Les biens situés dans le vieux Bordeaux historique, quartier des quais (quartier St Pierre, St Michel, Grosse Cloche, Porte Cailhau....) sont également très recherchés ; les prix ne cessent de grimper.
Avec Paris, Bordeaux est l’une des villes de Province qui suit le plus l’engouement des habitants pour les centres villes : les quartiers du nord et de l’est qui présentaient en 2000 la concentration des biens les plus chers, sont délaissés désormais au profit du vieux Bordeaux.

Autres quartiers très chers, le quartier des Chartrons et aujourd'hui face à la cité mondiale du vin et des civilisations le quartier Bacalan et plus loin le bassin à flots : longtemps à la traîne et délaissés ces quartiers connaissent aujourd'hui un essor spectaculaire en terme de projets et de prix.

A noter aussi la bonne performance du quartier Saint Augustin non loi du CHU.

Vers le Lac,  près du parc des expositions, du centre des congrès, de la zone hôtelière et d'achalandise,  l'Eco quartier Ginko s'étend sur de nombreux hectares de Bordeaux à Bruges ; la densité de construction ne cesse d'augmenter. Le prix au mètre carré est élevé même si le retour sur investissement est incertain compte-tenu notamment de la concentration de l'habitat et des problèmes de qualité des bâtiments.

Au Sud il y a la zone Euratlantique près de la Gare Saint Jean qui connaît un essor impressionnant. Le quartier Nansouty est aussi très recherché.Les prix augmentent en conséquence.

La rive droite qui était délaissée connaît un engouement certain ; c'est le cas du quartier de la Bastide. Les friches industrielles y sont réhabilitées. Les prix augmentent régulièrement et le delta entre rive gauche et rive droite est pratiquement insignifiant.

Le développement du tramway est un facteur d'augmentation des prix des zones traversées ou à proximité.

A Nice, sur une durée de 15 ans, on constate que la concentration des biens les plus chers se resserre sur la bande littorale, se concentrant désormais sur la portion de la Promenade des Anglais comprise entre le Negresco et le Marché Saleya, l'hyper centre-ville et le quartier du port, le Mont Boron et le Col de Villefranche.

Fabron à l'Ouest ne figure plus parmi les quartiers recensant les biens les plus chers. Il en va de même du couloir des quartiers Cimiez et Rimiez ; pour ce dernier quartier seuls les biens les mieux situés conservent une cote équivalente aux biens situés sur le Mont Alban.

L'évolution graphique ne traduit cependant pas forcément une baisse des prix en valeur absolue dans les quartiers considérés mais indiquent les quartiers où l'on peut constater une augmentation des prix en valeur relative, d'un quartier à un autre. Ainsi si un bien a conservé la même valeur au cours des 15 ans de l'étude, alors que cette valeur a augmenté et dépassé ce niveau dans les autres quartiers, il apparaîtra en plus clair sur le graphique.

À Nantes, on assiste à une concentration des zones les plus chères, qui était réparties de manière un peu plus homogènes sur la ville il y a 15 ans. L’écart du prix médian entre les zones les plus recherchées et les autres n’a pas pour autant explosé, et est même un peu plus faible qu’en 2001.

On constate ainsi que l’attractivité de la zone nord de la ville (en limite des communes d’Orvault, de la Chapelle-sur-Erdre, et de Carquefou) baisse très sensiblement. 

L’est de la ville, à l’inverse, a plus la cote, et son attractivité dépasse désormais le quartier Saint-Donatien, en suivant l’axe du boulevard Jules Verne, au-delà des boulevards. .

"Les quartiers les moins coûteux du coeur de la Capitale ou de l’est (10^e, 19^e et 20^e arrondissements) se sont valorisés à un rythme accéléré, davantage que les arrondissements traditionnellement les plus chers. De la même façon, les 10 % des biens les plus chers vendus dans Paris sont actuellement moins survalorisés que dans le passé. En 1991, ces derniers étaient pratiquement 2 fois plus chers que l’ensemble des biens."

Découvrez l'analyse des prix parisiens : "Un déplacement de l'Ouest vers le coeur de la capitale"

Le marché immobilier sur la commune de Marseille a subi d’importantes variations de prix ces quinze dernières années.

En effet jusqu’au début des années 2000, ce marché était bien inférieur à la moyenne nationale.

Une volonté politique de restructurer complétement certains quartiers ; une ligne ferroviaire réaménagée mettant Paris à 3 heures de Marseille,  puis les grands chantiers de la politique culturelle de la Ville ont profondément dynamisé et valorisé l’immobilier de manière générale et extrêmement rapidement, et plus précisément ont fait émerger certains quartiers traditionnellement moins bourgeois mais qui présentaient historiquement une structure pittoresque, soit par son environnement naturel, soit par son architecture et son organisation urbaine (les « quartiers » au sens marseillais du terme).

Par ailleurs le retard du prix immobilier entre Marseille et les autres métropoles françaises était particulièrement important et le développement des structures de communication et de services ont permis d’apporter aux habitants et aux entreprises qui s’y sont installées la qualité de vie nécessaire à redonner à Marseille son rang.

Cette inflation fulgurante qui a profité à tous les quartiers, même ceux traditionnellement bourgeois, a perduré un peu au-delà de la crise d’octobre 2008 marquant ainsi ce rattrapage des prix encouragé encore par le nouvel engouement de populations désireuses de s’installer à titre privé et/ou professionnel dans le sud de la France.

Ce marché s’est alors stabilisé pour finalement subir un tassement des prix ces cinq dernières années tout en continuant à générer un nombre de transactions important compte tenu d’une offre plus importante.

Ainsi, les quartiers historiquement bourgeois tels que Périer, Saint Giniez, Le Prado, Le Roucas Blanc,… persistent à attirer les acquéreurs et les prix demeurent soutenus mais subissent néanmoins une légère baisse.

Les récents grands aménagements de desserte (tunnels d’accès direct à l’autoroute, aménagements des voies, etc….) sont encore trop récents pour qu’on perçoive le réel effet sur le marché de ce secteur.

Les quartiers à vocation industrielle et commerciale sont en pleine essor et plus particulièrement le quartier de la Joliette qui, grâce une volonté politique déterminée de rénovation, a attiré des sièges d’entreprises de secteur tertiaire et commercial. Ceux-ci y ont trouvé les surfaces nécessaires à leurs activités dans un cadre « branché » (restructuration complète du quartier) déjà desservies par des voies de communication d’importance compte tenu de leur histoire industrielle. 

De nouveaux grands complexes commerciaux ont parachevé cette rénovation soutenant ainsi la demande immobilière quasi-inexistante auparavant. 

En outre ce quartier de la Joliette a bénéficié de la création de centres de spectacles, dans la mouvance de la politique culturelle de la Ville, contribuant ainsi à l’engouement plus général pour la ville qui a permis à son tour de faire prospérer le parc immobilier de quartiers plus populaires tels que ceux compris dans les 4^èmes et 5^èmes arrondissements qui continuent à attirer une clientèle jeune en quête d’une première ou seconde acquisition ainsi qu’une clientèle ayant un objectif de placement, permettant de maintenir les prix de l’immobilier jusqu’à proximité des écoles et universités marseillaises.  

D’autres quartiers ont conservé un véritable engouement lié à la vue sur mer et à la qualité du parc immobilier (7^ème arrondissement ; corniche, Endoume, etc…) qui a généré une stabilité des prix malgré les grosses difficultés de circulation.
La politique de développement du tramway, de la continuation des lignes de métros, et les nouveaux axes tels que la voie rapide « L2 » sont trop récents et/ou inachevés de sorte qu’il est difficile d’en percevoir en l’état les conséquences sur le déploiement des populations et ses conséquences sur les prix.

Gageons que le développement de ces infrastructures et projets conservent à Marseille sa nouvelle popularité.