Expatriation : les plus-values immobilières des non-résidents

Guide juridique des Français de l'étranger

Version mise à jour en juillet 2021

Vous êtes non-résident et réalisez une plus-value directement ou indirectement :

• Lors de la vente ou cession à titre onéreux d’un bien immobilier situé en France ;
• Ou lors lors de la vente ou cession à titre onéreux de parts d’une société dont l’actif est principalement constitué d’immeubles situés en France.

Dans ces cas, votre plus-value fera l’objet d’un prélèvement au taux de 19 % quel que soit votre pays de résidence. Celle-ci sera également soumise aux prélèvements sociaux au taux global de 15,5%. 

De quelle exonération pouvez-vous bénéficier ?

Bénéficiaire
Le 2° du II de l’article 150 U du CGI prévoit une exonération pour les plus-values réalisées au titre des cessions, d’un logement situé en France par des personnes physiques, non résidentes de France, ressortissantes d’un État membre de l’Union européenne ou d’un autre État partie à l’accord sur l’Espace économique européen (EEE) ayant conclu avec la France une convention d’assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l’évasion fiscales. Les fonctionnaires et agents de l’État en poste à l’étranger, qui sont domiciliés fiscalement en France, peuvent bénéficier de cette exonération.

Modalités d’exonération
Cette exonération s’applique dans la limite d’une résidence par contribuable et est plafonnée à 150 000 € de plus-value nette imposable. Ce plafonnement à 150 000 € de la plus-value exonérée s’apprécie au niveau du cédant.

Concubins ou indivisaires
Les concubins, tout comme les indivisaires, constituent chacun un cédant unique et font à ce titre l’objet d’une taxation distincte en matière d’imposition des plus-values. Par suite, l’appréciation du plafonnement à 150 000 € de la plus-value exonérée s’effectue individuellement au niveau de la quote-part de plus-value réalisée par chacun des concubins ou coindivisaires.

Couples mariés ou co-cédants
Dans le cas d’un bien cédé conjointement par un couple marié, les époux sont considérés comme des co-cédants. Toutefois, il est admis d’apprécier le plafonnement à 150 000 € de la plus-value exonérée comme en matière d’indivision, c’est-à-dire au niveau de la quote-part du bien, et donc de la plus-value revenant à chacun des époux et non au regard de la plus-value totale réalisée par le couple. Un couple marié pourrait donc prétendre à une exonération plafonnée à 300 000 € sur le montant total de la plus-value dans l’hypothèse où il céderait un bien détenu conjointement.

Conditions
La fraction de la plus-value nette supérieure à 150 000 € est imposable dans les conditions de droit commun.

Ce dispositif s’applique sous réserve du respect des conditions suivantes :

• Le cédant doit avoir été fiscalement domicilié en France de manière continue pendant au moins deux ans à un moment quelconque antérieurement à la cession ;
• La cession doit intervenir au plus tard le 31 décembre de la cinquième année suivant celle du transfert par le cédant de son domicile fiscal hors de France [la situation du logement cédé depuis le transfert de domicile fiscal n’a pas d’incidences (mise en location ou libre disposition)] ou, sans condition de délai, lorsque le cédant a la libre disposition du bien au moins depuis le 1er janvier de l’année précédant celle de la cession ;
• Le cédant ne doit pas avoir déjà bénéficié de cette exonération depuis le 1er janvier 2006.

Par ailleurs, les non-résidents ne peuvent pas bénéficier des exonérations d’impôts prévues en cas de cession de la résidence principale ou lors de la première vente d’un logement qui ne constitue pas une résidence principale.

Comment est calculé votre impôt ?

Vous êtes non résident et réalisez une plus-value imposable en France. Elle sera déterminée selon les mêmes modalités que celles applicables aux résidents de France avec notamment la prise en compte d’un abattement pour durée de détention.

Ainsi, pour la détermination du montant imposable à l’impôt sur le revenu, l’abattement pour durée de détention est de :

• 6 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu’à la vingt-et-unième ;
• 4% au terme de la vingt-deuxième année de détention.

Au total, l’exonération d’impôt sur le revenu est acquise au-delà d’un délai de détention de vingt-deux ans.
S’agissant des prélèvements sociaux, l’abattement pour durée de détention est de :

• 1,65 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu’à la vingt-et-unième ;
• 1,60% pour la vingt-deuxième année de détention ;
• 9% pour chaque année au-delà de la vingt-deuxième.

L’exonération des prélèvements sociaux est acquise au-delà d’un délai de détention de trente ans.

Dans quel cas devez-vous désigner un représentant fiscal ?

Dispense automatique de désignation d’un représentant fiscal
Il existe une dispense automatique de désignation d’un représentant fiscal dans trois situations :

• Lorsque le cédant est domicilié, établi ou constitué dans un Etat membre de l’Union européenne (UE) ou dans un autre Etat partie à l’accord sur l’espace économique européen (EEE) ayant conclu avec la France certaines conventions d’assistance administrative (Islande et Norvège) ;
• Pour les cessions dont le prix est inférieur ou égal à 150 000 €. Ce seuil s’apprécie par cédant ;
• Pour les cessions bénéficiant d’une exonération de plus-value au regard tant de l’impôt sur le revenu que des prélèvements sociaux compte tenu de la durée de détention du bien (22 ans pour l’impôt sur le revenu et 30 ans pour les prélèvements sociaux).

Qualité de représentant fiscal

Peuvent avoir la qualité de représentant fiscal :

• une société ou un organisme déjà accrédité de façon permanente par l’administration fiscale ;
• les banques et établissements de crédit exerçant leur activité en France ;
• l’acquéreur du bien s’il a son domicile fiscal en France ;
• ou toute autre personne ayant son domicile fiscal en France à l’exclusion des notaires et des avocats. Dans ce dernier cas le représentant doit être accrédité par l’administration.

Services chargés de l’instruction de la demande de désignation de représentant accrédité
L’accréditation doit être demandée auprès de la direction départementale ou régionale des finances publiques correspondant au lieu de situation de l’immeuble ou au siège de la société à prépondérance immobilière (cession de parts).

Cas particuliers :

• lorsque le lieu de situation des biens est situé dans Paris intra-muros, l’accréditation doit être demandée auprès de la direction régionale des finances publiques d’Ile-de-France (département de Paris - Missions foncières 6, rue Paganini, 75020 Paris, Tel : 01- 53-27-46-45) ;
• lorsque le siège de la société à prépondérance immobilière (cession de parts, actions ou droits) est situé à l’étranger l’accréditation doit être demandée auprès D.R.E.S.G. 10, rue du Centre 93 465 Noisy-le-Grand Cedex.

Comment devez-vous payer l'impôt ?

L’impôt dû (impôt sur le revenu et prélèvements sociaux) est versé par le notaire au moment de la vente. En cas de perception d’autres revenus en France soumis à l’impôt sur le revenu, le montant de la plus-value doit en outre être reporté dans le formulaire 2042 C (case 3VZ) afin d’être pris en compte dans le calcul du revenu fiscal de référence.

Points à retenir

• La cession d’un immeuble en France est imposable en France.
• Les conventions internationales peuvent prévoir d’autres règles.
• Il existe des mesures d’exonération.

Où se renseigner ?

• DINR (Direction des Impôts des Non-Résidents) - 10 rue du Centre 93465 NOISY LE GRAND CEDEX www.impots.gouv.fr/portail/international/particulier
• Pour la liste des conventions internationales signées par la France : www.legifrance.gouv.fr/
• Pour trouver la doctrine administrative : www.impots.gouv.fr/
• Pour trouver la liste des Etats non coopératifs : www.legifrance.gouv.fr