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Afin de maintenir les petits commerces de proximité en centre-ville, les municipalités peuvent disposer d’un droit de préemption sur les locaux commerciaux à la vente. Ce dispositif cherche notamment à redynamiser les commerces du centre-ville. De nombreuses communes assistent en effet à la disparition des petits commerces variés au profil de grandes surfaces, agences bancaires, agences immobilières et restauration rapide.
Ce droit de préemption est encadré par les articles L 214-1 à 3 du Code de l’urbanisme et Articles R 214-1 à R 214-19 du Code de l’urbanisme.
Il concerne certaines zones délimitées et engage le vendeur d’un commerce ou d’un terrain destiné à porter des commerces, à faire une déclaration préalable à la mairie. En cas de préemption, la commune a l’obligation de rétrocéder le commerce.
Les biens concernés par le droit de préemption commercial : les fonds, les baux et certains terrains
En application des articles L 214-1 et R 214-3 du Code de l’urbanisme, le droit de préemption peut s’exercer sur les biens suivants :
- des fonds artisanaux,
- des fonds de commerce,
- des baux commerciaux,
- ainsi que des terrains portant des commerces ou destinés à porter des commerces dans un délai de cinq ans à compter de leur vente (ayant une surface de vente comprise entre 300 et 1 000 mètres carrés).
Bon à savoir : la cession des murs, même s’ils sont cédés en même temps que le fonds, relève du droit de préemption urbain « DPU » (C. urb., art. R.* 214-4-2). Si le fonds commercial est cédé en même temps que les murs, il peut donc éventuellement y avoir deux droits de préemption à purger. De plus, la forme et le contenu de la déclaration peut changer. Pour plus d’information : voir notre article sur la préemption
Le périmètre concerné : celui de la sauvegarde du commerce et de l’artisanat de proximité
La cession doit intervenir dans le périmètre de sauvegarde du commerce et de l’artisanat de proximité, délimité par délibération du conseil municipal (C. urb., art. L. 214-1).
Cette délimitation est laissée à la libre appréciation du conseil municipal (C. urb., art. L. 214-1). Il peut s’agir par exemple : du centre-ville, de certains quartiers ou de certaines rues. Avant toute cession de vendeur doit se renseigner auprès de la mairie sur l’existence ou non de cette zone.
Les étapes de la préemption
Obligation du cédant : la déclaration préalable destinée à la mairie
Avant la vente de son fonds ou la cession de son bail situé dans le périmètre de sauvegarde des commerces de proximité, le cédant doit en faire la déclaration au maire (C. urb., art. L. 214-1).
Le cédant (vendeur) doit indiquer : le nombre de salariés, la nature de leur contrat de travail, ainsi que le prix et les conditions de la cession envisagée, tout comme l’activité de l’acquéreur pressenti.
La déclaration comporte également le bail commercial, le cas échéant, et précise le chiffre d'affaires lorsque la cession porte sur un bail commercial ou un fonds artisanal ou commercial (C. urb., art. L. 214-1).
Bon à savoir : La déclaration préalable est obligatoire, sous peine de nullité de la vente (C. urb., art. L. 214-1, al. 3 ).
La commune a deux mois pour décider d’exercer ou non son droit de préemption
Le droit de préemption peut être exercé par :
- la commune,
- ou l’Etablissement Public de Coopération Intercommunale « EPCI » dont elle fait partie sur délégation ainsi que les autres structures délégataires autorisées (C. urb., art. L. 214-1-1).
Le maire ou son délégataire dispose de deux mois pour notifier au cédant :
- soit sa décision d'acquérir aux prix et conditions indiqués dans la déclaration préalable,
- soit sa décision de renoncer à l’exercice de son droit de préemption (C. urb., art. R.* 214-5),
- soit son offre d'acquérir aux prix et conditions fixés par l'autorité judiciaire qu’elle aura saisie en cas de désaccord sur le prix ou les conditions (C. urb., art. R.* 214-6).
Bon à savoir : le silence gardé par la mairie au terme des deux mois vaut renonciation à l'exercice de son droit de préemption.
La mairie notifie sa décision au propriétaire vendeur :
- par pli recommandé avec demande d'avis de réception,
- par remise contre décharge au domicile ou au siège social du cédant,
- par voie électronique (la notification par voie électronique n'est possible que si la déclaration a été faite de la même manière).
Bon à savoir : Lorsque le cédant est lié par un contrat de bail, une copie de cette notification est adressée au bailleur (C. urb., art. R.* 214-5).
En cas d'acquisition par la mairie
L'acte de cession doit être dressé dans les trois mois. Le délai commence :
- à la notification de l'accord sur le prix et les conditions indiqués dans la déclaration préalable,
- à la notification de la décision judiciaire devenue définitive fixant le prix et les conditions de la cession,
- à la date de l'acte ou du jugement d'adjudication (C. urb., art. R.* 214-9).
Le prix est payé au moment de l'établissement de l'acte constatant la cession, sous réserve de l'indisponibilité de plein droit du prix pendant le délai ouvert aux créanciers du vendeur pour faire opposition (C. com., art. L. 141-12 à L. 141-17).
Pour en savoir plus sur les modalités d’exercice du droit de préemption, voir notre article.
La rétrocession obligatoire du bien préempté par la commune
Délai et conditions de la rétrocession
Le maire ou son délégataire doit, dans un délai de 2 ans, rétrocéder (revendre) le bien préempté au profit d’un commerçant ou artisan de manière « à préserver la diversité et à promouvoir le développement de l'activité commerciale et artisanale dans le périmètre considéré » (C. urb., art. L. 214-2).
En attendant, la commune peut mettre le fonds en location-gérance, ce qui peut porter le délai de rétrocession à 3 ans maximum.
Bon à savoir : la rétrocession d'un bail commercial est subordonnée, à peine de nullité, à l'accord préalable du bailleur. Cet accord figure dans l'acte de rétrocession (C. urb. Art. L 214-2, al. 3).
Un avis de rétrocession contenant notamment un appel à candidature est publié par la mairie avant la vente. De même, une fois la vente réalisée, la mairie procède à l’affichage de la rétrocession.
La rétrocession pour quelles entreprises ?
Les entreprises candidates à la rétrocession doivent justifient de leur immatriculation au registre du commerce et des sociétés ou au Registre national des entreprises en tant qu'entreprise du secteur des métiers et de l'artisanat.
Dans tous les cas, l’autorisation préalable du conseil municipal est nécessaire. Approuvant le principe de la rétrocession, la délibération précise ses conditions et les raisons du choix du cessionnaire (C. urb., art. R.* 214-14).
Pour en savoir plus, voir notre article sur la rétrocession par la commune des biens préemptés.
Rôle du notaire
Le sujet est d’application quotidienne pour les notaires. Ils ont une réelle expertise en la matière.