Les clés de la ville : marché de l'immobilier ancien dans la ville de Saint-Dizier

Les clés de la ville parlons Biens avec le Conseil supérieur du notariat.

La séquence "parlons biens" avec le Conseil Supérieur du notariat est une séquence extrêmement importante puisque cela donne les métriques au mètre carré, prix à la location, prix à l'achat sur ce qu'on appelle l'immobilier ancien.

Avec Maître Louis HAUSMANN notaire ici à Saint-Dizier et comme c'est l'usage c'est Olivier Marin qui va poser la première question.

Nous allons faire un tour d'horizon ce qu'on évoquait au début de l'émission sur ce marché de l'immobilier à l'échelle de la ville mais aussi de la périphérie. 

Tout d'abord quelques chiffres clés pour démarrer des statistiques à fin juin 2024 fournis par les notaires : 

• 990 € c'est le prix médian au mètre carré d'un appartement ancien à Saint-Dizier alors c'est - 6 % sur un an, mais c'est +4,5% si on remonte à à 5 ans en arrière 
• 103 000 € c'est le prix de vente médian d'une maison ancienne à Saint-Dizier avec une activité qui dans pas mal de villes que l'on voit avec avec Sylvain a tendance à repartir. La combinaison de la légère baisse des prix de la baisse des taux d'intérêts on sent ça y est que ça redémarre un petit peu.

Quel est l'état tout d'abord de l'activité ici à Saint-Dizier sur ce marché de l'immobilier Maître?

Comme partout en France il y a une grosse contraction des volumes de vente en début d'année un peu plus tard que le reste de la France dans les grandes villes en région parisienne. Sur Lyon et Marseille ça a commencé dès le 1er semestre 2023. Nous en 2023, on s'est à peu près maintenu. ça a commencé à baisser les volumes de vente sur le 4e trimestre à la fois maison et appartement pour les deux

Dans des proportions significatives la baisse des ventes ?

Significatives oui, aujourd'hui on est à peu près sur un recul de de - 25 % sur le premier semestre donc maintenant ça s'équilibre à peu près on est à on est plus sur 18-20% donc ça redémarre un petit peu quand même.

Il y a eu un un coup d'arrêt notamment par la hausse brutale des taux d'intérêts qui a surpris tout le monde et les banques ne prêtaient plus rapidement de + 1 à 4 % les banques qui durcissaient les conditions d'octroi des crédits on a le sentiment que 

ça s'améliore et ça c'est ce que vous constatez dans dans vos études ?

Oui on est passé de il y a un an d'à peu près 4,50 % sur des prêts à 25 ans maintenant on voit du 3,70%, 3,80% donc ça permet quand même de de réaliser des transactions qui ne se réalisaient plus surtout pour des gens qui sont un peu justes.

Est-ce que vous faites une corrélation avec justement les annonces des banques qu'elles ont annoncé à grand cours de communication avec Olivier d'ailleurs il y a presque une ironie du sort en disant voilà on reprête on reconquiert du client et on a même vu des 25 ans à 3,30, 3,40% 

est-ce que vous faites une corrélation avec cette annonce où les indicateurs de reprise des prêts bancaires ont réouvert les vannes et l'augmentation des ventes ? Il y a un effet mécanique ou pas ?

Il y a une corrélation mais c'est vrai qu'il il y a quand même un gros critère de confiance des particuliers et des investisseurs dans le fait de d'acheter et c'est vrai qu'il y a une tendance qui se dessine de stabilisation voire de baisse des taux et donc ça, ça incite les gens à revenir sur le marché.

Quels sont les spécificités de marchés immobiliers à Saint-Dizier si l'on prend par quartier si vous deviez nous donner une photo de Saint-Dizier côté immobilier ?

On a le quartier où nous sommes le centre ville donc, il le quartier historique donc on a beaucoup de logements anciens de la maison mitoyenne.

Est-ce le quartier le plus cher notamment le centre, il doit y avoir une disparité entre les quartiers au niveau des prix ?

Pas forcément vous avez tout dans le centre-ville vous pouvez avoir des rues qui sont assez délabrées et puis à 200 mètres d'ici vous avez un beau quartier résidentiel où on a des prix au mètre carré parmi les plus élevés de la ville et parallèlement à ça vous avez d'autres quartiers non plus périphériques qui sont aussi beaucoup plus récents comme le quartier du clos mortier donc qui est un quartier de lotissements où les premiers datent des début des années 80 et les derniers du milieu des années 2000.

Les prix s'échelonnent entre 900 et 1300 € du m carré en moyenne ?

Voilà c'est ça, donc plutôt 1300€ 1400€ 1500€ pour les les pavillons les plus récents, depuis le début des années 80 on est plutôt oui autour de de 900€.

Vous avez souvent beaucoup de rénovation quand même ? 

Oui mais à 800 € du mètre carré ou 900 € du mètre carré, cela vaut le coup de financer la rénovation.

On peut faire un placement à la fois patrimonial sécurisé à Saint-Dizier qui prendra de la valeur sur moyen long terme Maître ?

ça ne monte jamais en flèche comme comme sur Paris où on a pris on a pris +25 % en 10 ans mais quand ça baisse ça ne baisse pas de manière très importante.

Ce point là est essentiel, vous pouvez acheter la maison que vous voulez pour pas cher si on est dans la logique que vous évoquiez, le problème c'est que vous n'allez pas gagner d'argent ?

C'est-à-dire que vous l'achetez vous remettez de l'argent en rénovation et vous n'arriverez pas à la revendre à priori au même prix que le coût d'achat + le coût de rénovation donc bien sûr qu'à Paris vous serez à 10 fois plus cher au mètre carré minimum, minimum à 10 000€/m² simplement vous allez avoir une augmentation du prix de l'immobilier et nous on cherche si vous voulez une tension à attendre le marché c'est ça le problème.

Analyse des chiffres depuis un peu plus de 50 ans 

c'est sans appel la placement en gestion d'actifs sur Saint-Dizier elle est plus que rentable.

C'est une façon de mettre de l'argent en coffre dans une certaine mesure pour deux raisons :

• la première c'est que effectivement vous l'avez rappelé la maintenance de l'actif immobilier c'est les travaux, le fait de régénérer son actif c'est un écart de valeur d'environ 25 à 30 % déjà, 
• la 2è c'est le fait que systématiquement quand on fait des opérations immobilières on cherche à faire de la plus-value et c'est presque un non sens en soi. Je m'explique : souvent le placement immobilier on est sur la gestion du revenu du placement immobilier avec ce qu'on appelle le taux de rendement sur la location par exemple. Effectivement ceux qui cherchent à faire la culbute finalement ne sont pas dans la zone la plus dynamique. Si on cherche à faire des plus-values de 15, 20, 30 ou 40 % faut pas venir ici. Par contre si on cherche à avoir une rentabilité sur un long terme par le biais de l'investissement locatif j'ai regardé vos taux de rendement vous n'avez rien à envier aux villes moyennes et si demain ou aujourd'hui on a des investisseurs et je vous le dis par exemple les OPCI les SCPI vous êtes sur un schéma long terme dans lequel les taux de rendement aujourd'hui en SCPI sont 3,80 et 80 j'ai trouvé ici des opérations sur lesquelles vous avez des taux de rentabilité qui font aujourd'hui envie à d'autres personnes qui pourraient l'investir mais ça demande et vous avez raison Quentin Brière un vrai investissement j'allais dire presque psychologique de venir ici d'examiner de collaborer avec les notaires d'analyser les marchés, marché par marché et surtout de travailler avec vous la collectivité locale pour favoriser ce logement. J'ai regardé vous avez avec la rénovation sur du bâtiment ancien régénéré avec les aides et on va en parler avec un grand spécialiste Pierre-Marie Perin on a la possibilité d'être à 6,5 % en moyenne de taux de rentabilité, j'ai même trouvé des opérations entre 7 et 8 si vous enlevez la fiscalité les amis c'est mieux que le livret A, c'est mieux que les contrats d'assurance-vie donc investissez à Saint-Dizier !

Maître, une réaction sur l'investissement locatif ?

Oui, ça me surprend pas ça me surprend pas.

C'est ce qui est énorme par rapport à de nombreuses villes que l'on traverse Sylvain.

Là où on a des soucis enfin où les les propriétaires ont des soucis c'est quand ils voient un peu petit, ils pensent pouvoir gérer leur location en flux tendu donc en ne prévoyant pas suffisamment de réserve ou s'il y a un événement un peu compliqué un locataire qui se met à pas payer son loyer pendant 6 mois ou une grosse réparation de chaudière à faire souvent il y en a que ça met dans la panade.

Vous savez il y a une dynamique aujourd'hui dans le logement ancien qu'on oublie trop souvent on parle de logement intermédiaire vous savez on dit que le logement intermédiaire c'est pour le neuf non pas du tout on peut faire du logement intermédiaire dans ancien c'est-à-dire ceux qui sont pas assez riches pour accéder au marché privé et légèrement trop élevé par rapport aux critères du logement social je pense qu'il y a un mix à trouver, les standards du logement social et du logement intermédiaire sont d'excellentes factures de qualité et sont très aidés par les élus locaux parce que c'est ce qu'on appelle des investissements à impact et je pense qu'il y a un vrai avenir justement sur ce type de solutions.

En quoi faut-il être particulièrement attentif aujourd'hui quand on souhaite vendre ou bien acheter un bien immobilier quels sont vos bons conseils ?

Pour vendre il faut préparer son dossier, pour préparer son dossier parce que souvent, trop souvent on voit un vendeur qui arrive surtout à fortiori quand il n'est pas entouré d'un professionnel notaire, un agent immobilier pour réaliser son sa vente, il arrive en nous disant voilà j'ai un acheteur faites-moi la vente et on se retrouve. Parfois avec des délais relativement importants : 15 jours / 3 semaines pour préparer un compromis de vente parce que il n'a pas anticipé les choses en amont il n'a pas retrouvé son titre de propriété, il n'a pas constitué de petits dossiers avec l'historique des travaux qu'il a pu faire parce que toutes ces chose là maintenant ça a vraiment un impact important dans les ventes. 

ça c'est côté vendeur et Côté Acheteur ?

Côté acheteur, prévoir les choses vraiment en amont au côté de son banquier ou de son courtier pour pour savoir quelle enveloppe on a besoin et sur quel bien on peut se tourner.

Les clés de la ville une production Figaro immobilier et radio immo en partenariat avec le Conseil supérieur du notariat helio et nexity présenté par Sylvain Levy Valensy et Olivier Marin