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Fixation du loyer d’un nouveau contrat de bail
Principe : loyers libres
Conformément à l’article 17, II de la loi du 6 juillet 1989, la fixation du loyer des nouvelles locations est libre. Il s’agit des premières mises en location ou des locations avec changement de locataire.
Toutefois, depuis le 24 août 2022 (et le 1er juillet 2024 en outre-mer), lorsqu'un logement a une classe énergétique F ou G, le loyer des remises en location, renouvellements ou reconductions, ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire.
Exceptions : loyers encadrés
Loyers encadrés par la loi
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Les textes
Conformément à l’article 140 de la loi ELAN, un encadrement du montant des loyers peut être mis en œuvre dans les zones d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements. Cet encadrement peut s’appliquer dans une ou plusieurs villes seulement puisque la loi n’impose plus que la totalité de l’agglomération (entendue au sens du décret n° 2013-392 du 10 mai 2013 relatif au champ d’application de la taxe annuelle sur les logements vacants instituée par l’article 232 du Code général des impôts) y soit soumise.
Initialement prévue pour une durée de cinq ans à compter de la publication de la loi ELAN, ce dispositif expérimental a été prorogé de trois ans par l'article 85 de la loi 2022-217 du 21 févr. 2022 (dite loi 3DS) ; il expirera donc le 23 novembre 2026.
- Les conditions
Les établissements publics de coopération intercommunale compétents en matière d'habitat, la commune de Paris, les établissements publics territoriaux de la métropole du Grand Paris, la métropole de Lyon et la métropole d'Aix-Marseille-Provence peuvent demander qu'un dispositif d'encadrement des loyers soit mis en place sur tout ou partie de leurs territoires.
Plusieurs conditions doivent être réunies :
- Un écart important entre le niveau moyen de loyer constaté dans le parc locatif privé et le loyer moyen pratiqué dans le parc locatif social ;
- Un niveau de loyer médian élevé ;
- Un taux de logements commencés, rapporté aux logements existants sur les cinq dernières années, faible ;
- Des perspectives limitées de production pluriannuelle de logements inscrites dans le programme local de l'habitat et de faibles perspectives d'évolution de celles-ci.
- Les modalités
Le périmètre du territoire concerné par l’encadrement est déterminé par décret et un arrêté annuel du préfet fixe pour chaque catégorie de logements, déterminée en fonction de la structuration du marché locatif constatée par l’observatoire local des loyers, un loyer de référence, un loyer de référence majoré et un loyer de référence minoré. Pour respecter l’encadrement des loyers, le loyer demandé (hors charges) doit être compris entre le loyer de référence majoré de 20 % et le loyer de référence minoré de 30 %. Un complément de loyer peut être appliqué au loyer de base pour des logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique. Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement devront être mentionnés au contrat de bail.
Attention : aucun complément ne peut être demandé lorsque le logement présente une ou plusieurs caractéristiques suivantes : « des sanitaires sur le palier, des signes d'humidité sur certains murs, un niveau de performance énergétique de classe F ou de classe G , des fenêtres laissant anormalement passer l'air hors grille de ventilation, un vis-à-vis à moins de dix mètres, des infiltrations ou des inondations provenant de l'extérieur du logement, des problèmes d'évacuation d'eau au cours des trois derniers mois, une installation électrique dégradée ou une mauvaise exposition de la pièce principale » (article 140, III, B de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique.
Bon à savoir :
- Jusqu’à présent, le dispositif d’encadrement s’applique à Paris, Lille, Plaine Commune, Lyon, Villeurbanne, Est Ensemble, Montpellier et Bordeaux et prochainement à la communauté d'agglomération du Pays basque (Décret n° 2023-981 du 23 octobre 2023).
- En cas de non-respect de la mesure d’encadrement des loyers, le bailleur risque une amende pouvant aller jusqu’à 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale.
- Pour connaître le loyer de référence du quartier dans lequel se situe le logement, vous pouvez vous rendre sur le lien ci-après :
Loyers encadrés par décret
Pour quels logements ?
Ce dispositif s’applique aux mises en location de logements vacants ou aux relocations.
Il ne s’applique pas aux premières locations, aux logements vacants depuis plus de 18 mois ou aux logements vacants qui ont fait l’objet de travaux d’amélioration datant de moins de 6 mois dont le montant est égal ou supérieur au montant annuel de loyer du dernier locataire. Dans ces 3 hypothèses le loyer est libre.
Attention : le loyer des locations conclues, renouvelées ou reconduites depuis le 24 août 2022 de logements dont l’étiquette énergétique est f ou G doit être identique à celui du précèdent locataire.
Sur quelles communes ?
L’encadrement du montant des loyers peut être mis en œuvre dans des zones d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d'accès au logement sur l'ensemble du parc résidentiel existant, qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d'acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d'emménagements annuels dans le parc locatif social (article 18 loi 6 juillet 1989).
Les zones tendues sont celles dont la liste est fixée au décret n° 2013-392 du 10 mai 2013.
Un décret annuel d'application est publié, et le dernier en date est le décret n° 2023-642 du 20 juillet 2023.
Selon quelles modalités ?
Le loyer de cette nouvelle location doit être au maximum identique au dernier loyer du précédent locataire, éventuellement révisé en fonction de la variation de l’indice de référence des loyers, sauf si une révision est intervenue au cours des douze mois précédents.
Il existe plusieurs exceptions à ce plafonnement notamment pour les premières locations ou les logements inoccupés depuis plus de 18 mois.
De plus, le décret annuel d’application peut prévoir des adaptations particulières, notamment en cas de travaux réalisés par le bailleur ou de loyers manifestement sous-évalués.
Révision du loyer du contrat de location
Pour que le loyer puisse être révisé, le bail doit comporter une clause de révision annuelle Elle ne peut être supérieure à la variation de l’indice de référence des loyers (IRL).
Cette révision ne s’applique pas aux logements ayant une étiquette énergétique F ou G, et ce pour les baux conclus, renouvelés ou reconduit depuis le 24 août 2022.
Attention mesure temporaire : conformément à l’article 12 de la loi n° 2022-1158 du 16 août 2022 modifié par la loi n° 2023-568 du 7 juillet 2023, la variation de l'indice de référence des loyers ne peut excéder 3,5 % entre le troisième trimestre de l'année 2022 et le premier trimestre de l'année 2024.
Fixation du loyer lors du renouvellement du bail
- Concernant les baux reconduits tacitement : application de la variation de l’IRL ;
- Concernant les renouvellements : application de la variation de l’IRL, sauf si le loyer est manifestement sous-évalué. Les modalités sont fixées à l’article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989), le bailleur devant notamment « proposer au locataire, au moins six mois avant le terme du contrat et dans les conditions de forme prévues à l'article 15, un nouveau loyer fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables ».
Aucune augmentation du loyer ne peut être proposée au locataire d’un logement ayant une étiquette énergétique F ou G, et ce pour les baux conclus, renouvelés ou reconduit depuis le 24 août 2022.