La vente d’immeuble à rénover (VIR) concerne la vente d'un bien immobilier à usage d'habitation et/ou à usage mixte d’habitation et professionnel, pour lequel le vendeur s'engage à effectuer d'importants travaux de rénovation dans un délai déterminé et perçoit des sommes de l'acquéreur avant leur réalisation.
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Comment est rédigé le contrat de vente d'immeuble à rénover ?
Le "contrat de vente d'immeuble à rénover" (VIR),est régi par les dispositions des articles L 262-1 et suivants et R 262-1 à R262-15 du Code de la construction et de l’habitation. Ces disposition particulières et protectrices de l’acquéreur sont d’ordre public : les parties ne peuvent pas y déroger. Le contrat est obligatoirement conclu par acte authentique, à peine de nullité.
Cet acte précise un certain nombre d’informations imposées par la loi (art. L262-4 du CCH) comme la description de l’immeuble, des travaux à réaliser, le prix, le délai de réalisation des travaux, la justification de de la garantie financière d’achèvement des travaux fournie par le vendeur…
L’acquéreur paye le prix du sol et des constructions existantes à la date de signature de l'acte authentique, puis des ouvrages à venir, au fur et à mesure de leur réalisation. Le vendeur demeure maître d'ouvrage jusqu'à la réception des travaux.
La nature et l'importance des travaux ne sont pas réglementées. Cependant, si les travaux sont assimilables à une reconstruction, il s’agira d’un contrat de vente en l'état futur d'achèvement (/node/21656VEFA) et non d’une vente d'immeuble à rénover (VIR).
Vente d’immeubles à rénover et immeubles concernés
La vente peut concerner tout ou partie d’une immeuble bâti existant, à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation (L. 123-6 et L262-1 du CCH).
Sont donc exclus les immeubles commerciaux, industriels et d’usage mixte habitation et commercial ou encore à usage professionnel exclusif.
L’usage s’apprécie avant mais également après les travaux.
Vente d'immeubles à rénover et travaux concernés
Le vendeur doit s’engager à réaliser des travaux, dans un certain délai.
Ils sont nécessairement relatifs à un immeuble bâti existant. Leur nature est précisée négativement par l’article R262-1 du CCH.
Sont ainsi exclus de la vente d’immeuble à rénover les travaux d’agrandissement ou de restructuration complète de l’immeuble, assimilable à une reconstruction, pour lesquels seul le régime de la vente d’immeubles à construire est ouvert.
Est-il possible de signer un compromis de vente lors d'une VIR ?
Les parties sont libres de choisir le type d’avant contrat : promesse unilatérale ou synallagmatique (compromis). En effet, la loi n’impose pas de contrat préparatoire spécifique comme pour la vente d’immeuble à construire.
En revanche le contenu de cet avant-contrat est réglementé ( articles L262-9 et R 262-14 et 15 du CCH). Il doit comporter, à peine de nullité, les indications essentielles relatives au descriptif et au délai de réalisation des travaux, à son prix, ainsi que l’engagement du vendeur de produire, lors de la signature de l’acte de vente, les justifications de la d’achèvement des travaux et des assurances obligatoires.
Cet avant-contrat peut être conclu sous condition. Dans ce cas, la loi prévoit qu’aucun versement ne peut être effectué avant la réalisation de la condition (art. R262-10 CCH).
Quelles sont les modalités de paiement du prix dans une VIR ?
La loi organise un régime de paiement échelonné du prix de la vente : le prix de l’existant est à régler lors de la signature de l’acte authentique de vente.
Le paiement du prix des travaux doit, quant à lui, s’effectuer de la manière suivante :
- 50 % à l’achèvement des travaux représentant la moitié du prix total des travaux,
- 95 % à l’achèvement de l’ensemble des travaux,
- le solde à la livraison.
A noter qu’il est possible de prévoir des versements intermédiaires dans la mesure où les plafonds ci-dessus sont respectés et que l’avancement des travaux intermédiaires soit constaté par un homme de l’art.
Vente d'immeubles à rénover : achèvement, réception et livraison
La loi impose au vendeur de fournir une garantie d’achèvement des travaux qui consiste en une convention de cautionnement, aux termes de laquelle la caution ( établissement de crédit, une société de financement ou par une entreprise d'assurance agréée à cet effet) s'oblige envers l'acquéreur, solidairement avec le vendeur, à payer les sommes nécessaires à l'achèvement des travaux prévus au contrat (art. L262-7 et R262-12 et 13 du CCH). Cette garantie est exclusive de toute autre forme de garantie.
La garantie prend fin par la constatation de l’achèvement qui résulte de la déclaration certifiée par un homme de l’art désigné par accord entre les parties. En cas de désaccord, le président du tribunal judiciaire saisi par requête désigne un professionnel qualifié par ordonnance pour constater l’achèvement.
Les défauts de conformité avec ce qui était prévu au contrat lorsqu’ils ne sont pas substantiels ou les malfaçons qui ne rendent pas les ouvrages impropres à leur utilisation ne sont pas pris en considération pour apprécier l’achèvement (L 262-4, al. 1 et 2 du CCH).
La constatation de l’achèvement ne vaut pas en elle-même renonciation de l’acquéreur à agir en réparation des vices ou des défauts de conformité apparents -art. L 262-4 al. 4 du CCH).
La réception des travaux est l’acte par lequel le vendeur accepte de recevoir les travaux effectués par le constructeur, avec ou sans réserve. L’acquéreur n’y participe pas.
Enfin, un procès-verbal de livraison est signé entre vendeur et acquéreur. Le vendeur ayant reçu les travaux doit convoquer l’acquéreur, selon des modalités prévues par la loi, afin de procéder à ce procès-verbal.
Vices de construction et défauts de conformité
Les vices et les défauts de conformité apparents affectant les travaux de rénovation doivent être dénoncés :
- dans l’acte de livraison des travaux
- ou dans un délai d’un mois après cette livraison
L’action en réparation des vices ou défauts de conformité peut être intentée dans un délai d’un an après la livraison ( art. L 262-2 CCH).
Quant aux désordres cachés affectant les travaux, le vendeur est tenu des garanties biennales et décennales si les travaux peuvent être qualifiés d’ouvrages (art. L262-2, al.3 du CCH).
Concernant les désordres affectant les parties existantes de l’immeuble, ils relèveront de la garantie des vices cachés ou, pour les défauts de conformité, de l’obligation de délivrance incombant au vendeur.
A noter : Le vendeur doit souscrire une assurance de responsabilité et de dommages afférant aux travaux concernant des éléments d’équipements dissociables ou non de l’ouvrage (art. L 262-4, al. 2, f du CCH). De même, le vendeur professionnel doit justifier d’une assurance de responsabilité civile professionnelle