Calculer une plus-value immobilière

Détermination de la plus-value imposable

Les plus-values immobilières sont soumises à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux lorsqu’elles sont réalisées lors d’une cession à titre onéreux d’un bien immobilier (bâti ou non bâti) ou d’un droit relatif à un immeuble (usufruits, nue-propriété...), c’est à dire lors des opérations suivantes :

• vente d’un bien immobilier (appartement, maison, terrain),
• vente des droits attachés à un bien immobilier (usufruit, servitudes),
• vente par l’intermédiaire d’une société civile immobilière (SCI) non soumise à l’impôt sur les sociétés (IS) ou d’un fonds de placement dans l’immobilier,
• échange de biens, partage ou apport en société.

Base de calcul de la plus-value immobilière

La plus-value est calculée par différence entre le prix de vente et le prix d’achat. Avant d’être imposée, elle peut être réduite d’un abattement pour durée de détention (au-delà de 5 ans de détention). 

Prix de cession (vente)

Conformément aux dispositions de l'article 150 VA du code général des impôts (CGI), le prix de cession à retenir est le prix réel tel qu'il est stipulé dans l'acte, et ce, indépendamment de ses modalités de paiement. Le prix de cession est réduit, sur justificatifs, du montant de la taxe sur la valeur ajoutée acquittée et des frais, définis par décret, supportés par le vendeur à l'occasion de cette cession (notamment frais versés à un intermédiaire, frais de diagnostics...).

Prix d’acquisition (achat)

Le prix de vente s’entend du prix réel tel qu’il est stipulé dans l’acte. Le prix d’acquisition s’entend :

• si le bien a été reçu par donation ou succession, de la valeur vénale déclarée. Elle est majorée des frais réels (rémunération du notaire) et droits de mutation à titre gratuit si ceux-ci ont été supportés par le donataire ou l’héritier. 
• si le bien a été acheté, du prix réel tel que stipulé à l’acte. Il est majoré notamment des charges et indemnités versées au vendeur, des frais d’acquisition, du montant des travaux et des frais de voiries.

Majoration du prix d’acquisition : frais d’acquisition

Les frais d’acquisition comprennent les droits d’enregistrement et les frais de notaire. S’ils ne peuvent être justifiés, ils sont d’un montant forfaitaire de 7,5 % du prix d’achat.

Majoration du prix d’acquisition: les dépenses de travaux 

Le prix d'acquisition peut être majoré des dépenses de construction, de reconstruction, d'agrandissement ou d'amélioration soit pour leur montant réel soit pour un montant forfaitaire : 

• Évaluation au montant réel: 

Dès lors qu’elles ont été supportées par le vendeur et réalisées par une entreprise sous réserve de présentation des justificatifs (factures soumises à TVA. Nota : les matériaux et travaux effectués par le propriétaire lui-même ne sont plus déductibles). Il faut de plus qu’elles n’aient pas déjà été prises en compte pour la détermination de l'impôt sur le revenu (notamment déduction au titre des revenus fonciers) et qu'elles ne présentent pas le caractère de dépenses locatives (CGI, art. 150 VB II, 4°).
Les travaux pris en compte pour la détermination des plus-values immobilières sont définis de la même manière que ceux pris en compte pour la détermination du revenu foncier imposable. 
Seules peuvent être prises en compte en majoration du prix d'acquisition les dépenses réalisées depuis l'achèvement de l'immeuble ou son acquisition si elle est postérieure.
Dans tous les cas, les dépenses d'entretien et de réparation, y compris les grosses réparations, ne figurent pas parmi les dépenses pouvant être prises en compte pour le calcul de la plus-value. Ces dépenses s'entendent de celles qui correspondent à des travaux ayant pour objet de maintenir ou de remettre un immeuble en bon état et d'en permettre un usage normal.
Les dépenses venant en majoration du prix d'acquisition doivent être justifiées (CGI, art. 150 VB II). Cependant, les pièces justifiant des travaux ne sont fournies que sur demande de l'administration (CGI, ann. II, art. 74 SI).

• Évaluation forfaitaire : 

Alternativement, le vendeur peut majorer de 15 % la valeur d’acquisition s’il est propriétaire depuis plus de 5 ans, de manière forfaitaire, sans avoir à établir la réalité des travaux, le montant des travaux effectivement réalisés ou son impossibilité à fournir des justificatifs (CGI, art. 150 VB II, 4°). Il n'y a pas lieu de rechercher si les dépenses de travaux ont déjà été prises en compte pour l'assiette de l'impôt sur le revenu. 
Le forfait de 15% est une simple faculté pour les contribuables propriétaires de leur bien depuis plus de cinq ans. Il ne se cumule pas avec les frais réellement supportés par le propriétaire.

À défaut de pouvoir justifier les travaux par des factures, seule la majoration forfaitaire de 15% peut s’appliquer sans justificatif si le bien est détenu depuis au moins cinq ans.

L’abattement pour durée de détention 

Un fois la plus-value évaluée, un abattement va pouvoir être appliqué en fonction de la durée de détention du bien et venir diminuer la plus-value imposable. 
Le taux et la cadence de l'abattement pour durée de détention sont différents pour déterminer l'assiette imposable à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.
 

Consulter la fiche pratique sur la déclaration d'une plus-value immobilière

Ainsi, la plus-value immobilière est exonérée :

• au bout de 22 ans de détention pour l'impôt sur le revenu,
• au bout de 30 ans de détention pour les prélèvements sociaux.

Les années de détention sont décomptées depuis le jour anniversaire de l’acquisition du bien (date d’achat, date de la donation ou date du décès)

Abattements exceptionnels et temporaires de 70% ou 85%  

Opérations de démolition-reconstruction et cessions de terrains à bâtir en zones tendues

Conformément aux dispositions du II de l'article 28 de la loi n° 2017-1775 du 28 décembre 2017 de finances rectificative pour 2017.

les plus-values résultant de la cession de terrains à bâtir ou d'immeubles bâtis  destinés à la démolition en vue de la reconstruction d'un ou plusieurs bâtiments d'habitation collectifs, situés dans des zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre particulièrement important entre l'offre et la demande de logements, sont déterminées après application d'un abattement exceptionnel de 70 % ou de 85 % (si les logements sociaux représentent au moins 50 % de la surface totale des constructions) à condition que  :

• la cession soit précédée d'une promesse unilatérale ou synallagmatique de vente signée et ayant acquis date certaine à compter du 1er janvier 2018 et au plus tard le 31 décembre 2020 ;
• la cession soit réalisée au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant celle au cours de laquelle la promesse unilatérale ou synallagmatique de vente a acquis date certaine. En pratique, l'abattement exceptionnel pourra donc s'appliquer à des cessions réalisées jusqu'au 31 décembre 2022. 
• les travaux de construction devront être terminés dans un délai de 4 ans à partir de la date d’acquisition.

Attention : Cet abattement ne s’applique pas si le vendeur et l’acheteur ont des liens familiaux. 

Opérations de démolitions constructions dans le cadre d’une opération d’aménagement (CGI art. 150 VE issu de loi 2020-1721 du 29-12-2020 art. 38)

Les plus-values de cession de biens immobiliers bâtis ou de droits relatifs à ces biens, situés pour tout ou partie de leur surface dans le périmètre d'une opération de revitalisation du territoire ou d'une grande opération d'urbanisme, bénéficient d'un abattement exceptionnel de 70% ou 85% (si les logements sociaux représentent au moins 50 % de la surface totale des constructions) à la condition que : . 

• la promesse de vente soit signée entre le 1er janvier 2021 et le 31 décembre 2023 pour profiter de cet abattement.
• la vente soit réalisée au plus tard le 31 décembre de la 2e année suivant celle au cours de laquelle la promesse de vente a été signée.
• l’acquéreur (promoteur) s’engage à démolir les constructions présentes sur le terrain et à y réaliser dans les quatre ans un ou plusieurs immeubles d’habitation collectifs. 

Les cessions de terrains à bâtir ne bénéficient pas de cet abattement.
L'abattement ne s'applique pas aux cessions entre personnes liées (vente entre conjoints, concubins pacsés ou non, vente par une SCI à un associé, etc.).
 

Taux de l’impôt sur la plus-value 

La plus-value (telle qu’obtenue par différence entre le prix de vente et le prix d’achat, et éventuellement diminuée des abattements pour durée de détention) est taxée au titre de l’impôt sur le revenu au taux forfaitaire actuel de 19%  et au titre des prélèvements sociaux au taux actuel de 17,2% , soit au taux global de 36,20%. 

Une taxe complémentaire (de 2 à 6 % selon le montant de la plus-value après application de l’abattement) s'applique sur les plus-values immobilières, autres que sur terrains à bâtir, d'un montant supérieur à 50 000 € (après abattement). Sont concernées les plus-values résultant de cessions réalisées depuis le 1er janvier 2013.Lors de la vente d’un bien immobilier, le notaire calcule la plus-value imposable, prélève le montant de l’impôt sur le prix de vente et effectue le paiement de l’impôt sur la plus-value immobilière auprès des services de la publicité foncière du lieu du bien. Cependant, le vendeur doit également indiquer la plus-value sur sa déclaration de revenus.

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Les plus-values immobilières exonérées d'impôt

Les cessions échappant à l’impôt sur les plus-values immobilières sont recensées sous les II et III de l’article 150 U CGI.

Sont notamment exonérées :

• la vente de la résidence principale et de ses dépendances immédiates et nécessaires cédées simultanément ou quasi-simultanément (CGI, art. 150 U-1° et 3°);
• la vente d'un droit de surélévation dans les conditions de l’article 150 U II-9° CGI jusqu’au 31 décembre 2022 ;
• l’échange d’un bien dans le cadre de certaines opérations de remembrement immobilier (CGI, art 150 U II-5°) ;
• la vente d’un bien à un organisme en charge du logement social (jusqu’au 31 décembre 2022) ;
• la vente d’un bien à un opérateur privé s’engageant à réaliser (ou achever) des logements sociaux dans un délai de 4 ans (jusqu’au 31 décembre 2022) ;
• la vente d'un logement situé en France par des contribuables non-résidents sous certaines conditions (CGI art. 150 U II-2°) ;
• les plus-values réalisées à l’occasion de la vente de biens pour un prix inférieur ou égal à 15000 euros pour une personne seule, 30 000 euros pour un couple marié sous la communauté (CGI art. 150 U II-6°)
• celles réalisées à l’occasion de la vente d’un bien détenu depuis plus de 30 ans ;
• la vente d’un bien dans le cas de son expropriation sous conditions de remploi de l’indemnité par l’acquisition (ou la construction) d’un ou plusieurs immeubles dans un délai de 12 mois (CGI art.150 U II-4°) ;
• la vente par un particulier ayant exercé son droit de délaissement dans certaines conditions et sous réserve de remploi du prix de vente par l’acquisition (ou la construction, reconstruction ou agrandissement) d’un ou plusieurs immeubles dans un délai de 12 mois (CGI art.150 U II-4°);
• la vente par des retraités ou invalides de condition modeste (11 098 € pour la première part de quotient familial et majorée de 2 963 € par demi-part supplémentaire) (CGI Art. 150 U III) ;
• la vente par une personne résidant dans un établissement social ou médico-social d’accueil de personnes âgées ou d’adultes handicapés dont le revenu fiscal de référence est égal ou inférieur à 25 839 € pour la première part de quotient familial pour une cession effectuée en 2020 si la cession intervient dans un délai inférieur à 2 ans suivant l’entrée dans l’établissement  (CGI, art. 150 U II-1°ter).
• le contribuable qui n’est pas propriétaire de sa résidence principale peut bénéficier d’une exonération des plus-values réalisées lors de la première cession d’un logement sous certaines conditions :
  • le cédant n’a pas été propriétaire de sa résidence principale, directement ou par personne     interposée, au cours des quatre années précédant la cession (CGI, art. 150 U II, 1°bis, ) ;
  • le cédant doit procéder au remploi du prix de cession « dans un délai de vingt-quatre mois à compter de la cession, en vue de l’acquisition ou la construction d’un logement qu’il affecte, dès son achèvement ou son acquisition si elle est postérieure, à son habitation principale » (CGI, art. 150 U II, 1° bis, al. 2 - in limine).

En cas de manquement à l’une de ces conditions, l’exonération est remise en cause au titre de l’année du manquement (CGI, art. 150 U II, 1° bis, al. 2 - in fine).

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