L'usufruitier dispose du droit de jouissance et d'usage du bien mais il n'en est pas le propriétaire. Attention : il ne faut pas confondre usufruit et droit d'usage et d'habitation.
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Que veut dire usufruit ?
Pouvoirs de l'usufruitier et du nu-propriétaire
Prenons l'exemple d'un logement. Il faut savoir que le droit de propriété donne au propriétaire trois sortes de prérogatives :
- le droit d'utiliser le logement (l'habiter),
- le droit de percevoir les revenus du logement (le louer),
- le droit de disposer du logement (le vendre).
Le droit de propriété est donc la combinaison de l'usufruit et de la nue-propriété.
Il est possible pour le propriétaire de séparer ces prérogatives, notamment à l’occasion d’une vente ou d’une donation. Par exemple, il peut donner la nue-propriété (propriété grevée d'usufruit) à un enfant et se réserver l’usufruit (il garde ainsi le droit d’habiter le bien donné ou de le louer). . On parle de démembrement.
Obligations de l'usufruitier et du nu-propriétaire
L'usufruitier
Avant l'entrée en jouissance, l'usufruitier doit :
- faire dresser un inventaire des meubles et un état des immeubles (art. 600 C. civ.),
- donner caution pour garantir la restitution du bien au propriétaire, voire le paiement d’indemnités en cas de détérioration du bien.
Toutefois, l'usufruitier peut être dispensé de ces 2 obligations.
Au cours de l’usufruit, il doit jouir du bien de façon raisonnable, c’est-à-dire qu’il doit être diligent et prendre toutes les mesures pour maintenir le bien en bon état.
Ainsi il doit l’entretenir, ne pas modifier sa destination (ce qui implique de ne pas effectuer de transformations matérielles), procéder aux réparations nécessaires, prendre toutes les mesures dites conservatoires (pour la sauvegarde d'un droit ou d'une chose), il ne doit pas le détériorer... Il lui est vivement conseillé d’assurer le bien.
L’usufruitier doit régler les charges courantes, les réparations d'entretien et les impôts (notamment la taxe foncière) conformément aux articles 605 et 608du code civil.
Le nu-propriétaire
Il est tenu de régler les grosses réparations, sauf si elles sont dues au défaut d'entretien de l'usufruitier (art. 605 C. civ.). Ces grosses réparations sont relatives au gros œuvre : réfection des murs extérieurs ou de refend, voûtes, poutres, couvertures entières, digues, murs de soutènement, clôture (art. 606 C. civ.).
Il ne doit rien faire qui puisse diminuer ou troubler la jouissance de l'usufruitier.
La vente d’un bien démembré
La vente du logement dans sa totalité ne peut se faire qu'avec l'accord du nu-propriétaire. Dans ce cas et conformément à l’article 621 du code civil, “Le prix se répartit entre l'usufruit et la nue-propriété selon la valeur respective de chacun de ces droits, sauf accord des parties pour reporter l'usufruit sur le prix”.
En revanche, conformément à l’article 815-5 du code civil, le nu-propriétaire ne peut demander au tribunal judiciaire d’ordonner la vente de la pleine propriété d'un bien grevé d'usufruit contre la volonté de l'usufruitier.
Bon à savoir : l’usufruitier peut vendre son usufruit sans l’accord du nu-propriétaire (article 595 du C. civil), et le nu-propriétaire peut vendre sa nue-propriété sans l’accord de l’usufruitier (article 621 du C. civil).
Attention : l'usufruit cédé conserve la même durée.
Terme de l’usufruit
L'usufruit est le plus souvent viager, c'est-à-dire qu'il s'éteint par la mort de l’usufruitier. Il peut aussi être constitué pour une durée fixe, on parle alors d'usufruit temporaire.
Usufruit et droit d’usage et d’habitation
Il ne faut pas confondre usufruit et droit d'usage et d'habitation. Le droit d'usage et d'habitation est strictement personnel et ne permet pas à son titulaire de louer le bien, mis uniquement de l’habiter.
Qu'est-ce que l'usufruit dans une succession ?
En quoi consiste l'usufruit ? Quels sont les droits attachés à l'usufruit ? Quelles sont les obligations attachées à l'usufruit ? A quel moment prend fin l'usufruit ?
Comment calculer l'usufruit ?
L'usufruit viager
En cas notamment de vente, de donation, de succession ou d’apport en société, il va être nécessaire de donner une valeur à l’usufruit pour le partage du prix de vente ou le calcul des droits dus au Trésor public.
Cette valeur est déterminée par le barème fiscal de l’article 669 du Code général des impôts.
| Age de l'usufruitier | Valeur de l'usufruit (%) |
| Moins de 21 révolus | 90 % |
| Moins de 31 révolus | 80 % |
| Moins de 41 révolus | 70 % |
| Moins de 51 révolus | 60 % |
| Moins de 61 révolus | 50 % |
| Moins de 71 révolus | 40 % |
| Moins de 81 révolus | 30 % |
| Moins de 91 révolus | 20 % |
| Plus de 91 révolus | 10 % |
L'usufruit temporaire
En cas d'usufruit à durée fixe (usufruit temporaire), celui est fiscalement estimé à 23 % de la valeur de la pleine propriété pour chaque période de 10 ans.
A noter : le droit d'usage et d'habitation est évalué fiscalement à 60 % de la valeur de l'usufruit viager.