Le droit de délaissement

Qu'est-ce que le droit de délaissement ?

Le droit de délaissement est un droit ouvert à tout propriétaire d’un bien immobilier, bâti ou non bâti, en contrepartie de la soumission de son bien à des règles d’urbanisme contraignantes, l‘empêchant de jouir de son bien immobilier paisiblement. 

Ce droit permet au propriétaire qui ne souhaite pas conserver son bien, d'en imposer l’acquisition à la personne publique à l'initiative du projet d’urbanisme.

Dans quelles hypothèses le propriétaire peut-il bénéficier d’un droit de délaissement ? 

Le propriétaire peut bénéficier d'un droit de délaissement principalement lorsque :

1. Le bien immobilier a été réservé par un "Plan Local d’Urbanisme" (PLU) : on parle d’emplacement réservé (L152-2 C. urb.), 
2. Le bien immobilier est compris dans une "Zone d’Aménagement Concerté" ZAC (Code de l’urbanisme, art. L311-2), 
3. Le bien immobilier a fait l’objet d’une demande d’autorisation concernant des travaux, constructions ou installations et l’autorité compétente a pris une de décision de sursis à statuer (Code de l’urbanisme, art. L. 424-1),
4. Le bien immobilier fait l’objet d’une déclaration d’utilité publique (DUP) ou d’une expropriation (Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, art. L 241-1),
5. Le bien immobilier est situé dans une zone urbaine ou à urbaniser et a fait l’objet d’une servitude d’utilité publique (SUP) (Code de l’urbanisme, art. L 152-2, al. 2),
6. Le bien immobilier est dans le périmètre d’un droit de préemption urbain -DPU- (Code l’urbanisme, art. L211-5),
7. Le bien immobilier est dans le périmètre d’une Zone d’Aménagement Différé (ZAD) (Code de l’urbanisme, art. L 212-3).
8. Ou encore les terrains situés aux abords des aérodromes ou des cours d’eau… 
    

Quelles sont les étapes du droit de délaissement ? 

Les étapes du droit de délaissement diffèrent en fonction de la situation (urbanisme) du bien immobilier. 

Les étapes du droit de délaissement régi par les articles  L. 230-1 à L. 230-6 du Code de l’urbanisme. 

Pour la majorité des cas, la demande s’effectue par une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé réception. C’est notamment le cas :

• pour les terrains dits « réservés » par un Plan local d’urbanisme (L152-2 C. urb.), 
• de certains terrains situés dans une zone urbaine ou à urbaniser et a fait l’objet d’une servitude d’utilité publique (L 152-2, al. 2 C. urb.), 
• aux terrains compris dans une "Zone d’Aménagement Concerté" (L311-2 C. urb.)
• aux biens immobiliers avec décision de sursis à statuer (L424-1 C. urb.),

Cette mise en demeure doit : 

• mentionner les éventuels fermiers, locataires, ceux qui ont des droits d'emphytéose, d'habitation ou d'usage et ceux qui peuvent réclamer des servitudes ;
• être adressée à la mairie de la commune où se situe le bien et ce, quel que soit le bénéficiaire de la réserve.
   

Le bénéficiaire de la réserve doit se prononcer dans le délai d'un an à compter de la réception en mairie de la demande du propriétaire comme le dispose l’article L230-3 du Code de l’urbanisme. 

En cas d'accord amiable, le prix d'acquisition doit être payé au plus tard deux ans à compter de la réception en mairie de cette demande.

Les étapes du droit de délaissement concernant les terrains faisant l’objet d’une déclaration d’utilité publique ou d’une expropriation : la mise en demeure régie par le Code de l’expropriation (articles L 241-1 et suivants et R241-1).

Lorsqu'un délai d'un an s'est écoulé à compter de la publication d'un acte portant déclaration d'utilité publique d'une opération, les propriétaires des biens à acquérir compris dans cette opération peuvent mettre en demeure l'expropriant au bénéfice duquel la déclaration d'utilité publique est intervenue de procéder à l'acquisition de leur bien dans un délai de deux ans à compter du jour de la demande

Le propriétaire qui désire exercer son droit de délaissement, doit adresser sa mise en demeure par lettre recommandée AR à l'expropriant avec copie au préfet.
Le délai de 2 ans pour acquérir le terrain court à partir de la date de l'avis de réception. Il est cependant possible pour l’administration de proroger ce délai.

Les étapes du droit de délaissement en cas de présence d’une servitude d’utilité publique (Code de l’urbanisme, art. L 152-2, al. 2)

Les règles applicables pour un propriétaire soumis à une servitude d’utilité publique peuvent être très contraignantes : refus de permis de construire, travaux obligatoires sur sa parcelle, interdiction de l’exploiter etc.

A ce titre, il est possible dans certains cas de se faire racheter son terrain par droit de délaissement. Les procédures restent complexes et peuvent varier selon la nature de la servitude d’utilité publique.

Par exemple, pour une servitude d’utilité publique relative à la protection des eaux minérales, la demande de rachat de son terrain est autorisée par le Code de la santé publique, en son article L1322-10.

En présence d’un terrain soumis à un plan de prévention des risques technologiques, la demande de rachat (droit de délaissement) est soumise au Code de l’environnement dans son article L515-16-3.

Les autorisations, les procédures diffèrent. N’hésitez pas à consulter votre notaire.

Les étapes du droit de délaissement dans le cadre du droit de préemption urbain (DPU) : la déclaration d’intention d’aliéner (L211-5 du Code de l’urbanisme)

Le droit de préemption urbain permet à une collectivité publique d’acquérir en priorité un bien immobilier mis en vente ou faisant l’objet d’une donation (à l’exception de celles réalisées entre personnes d’une même famille) par une personne privée (particulier) ou morale (entreprise). Il est régi par les articles L211-1 et suivants du Code de l’urbanisme. La collectivité publique se substitue alors à l’acquéreur initial.

Lorsque votre bien immobilier est situé dans un périmètre d’application d’un droit de préemption urbain, et avant toute mise en vente, il est possible de proposer son acquisition à la collectivité titulaire du droit de préemption. C’est ce que dispose l’article L211-5 du Code de l’urbanisme : « Tout propriétaire d'un bien soumis au droit de préemption peut proposer au titulaire de ce droit l'acquisition de ce bien, en indiquant le prix qu'il en demande ».

Le propriétaire propose de vendre son bien via une déclaration d’intention d’aliéner (DIA) avec le prix demandé. Le titulaire doit se prononcer dans un délai de deux mois à compter de ladite proposition. 

En cas d’acquisition, le prix doit être payé dans les 4 mois. A défaut, le propriétaire peut vendre librement son bien.

En cas de refus ou à défaut de réponse, dans le délai de deux mois, le propriétaire peut vendre le bien au prix indiqué. 

Le notaire au service des collectivités territoriales