Un marché idéal ?

Avec des volumes qui côtoient les sommets d’avant la crise, des prix restant quasi stables et des taux d’intérêts au plus bas, tous les ingrédients sont réunis pour remettre les vendeurs et les acquéreurs sur le marché.

La conjonction de ces éléments favorise la réalisation de projets et redonne confiance et dynamisme à toute une filière.

L’indice Insee de confiance des ménages témoigne de ce regain d’optimisme chez les particuliers, Avec un score de 97, les ménages français seraient sur le point de redevenir « optimistes ». Il est vrai que l’économie réalisée par la baisse des taux a permis à certains d’acheter jusqu’à une pièce supplémentaire à budget égal et que la fluidité des volumes retrouvée redonne à d’autres l’envie de passer à l’acte.

Dans l’ancien, nous sommes revenus au nombre de transactions annuelles constaté avant la crise de 2008-2009 (soit 830 000 à la fin avril 2016). La hausse annuelle des volumes atteint 19 %. Les statistiques sur les avant-contrats montrent que la tendance ne se dément pas et pourrait se maintenir à des niveaux élevés. La baisse généralisée des prix sur les années 2012-2015 (sauf pour quelques métropoles régionales de très forte tension foncière comme Bordeaux ou Lyon) nous éloigne du risque d’une crise immobilière. 

Dans le neuf, cette première partie d’année est marquée par cette même dynamique. L’aug-mentation du nombre de logements autorisés à la construction (+7,4 % par rapport à la période avril 2014-avril 2015) et la baisse du délai moyen d’ouverture de chantier des logements indivi-duels et collectifs confortent la perspective d’un marché actif dans la durée. Notons enfin une diminution des délais de vente.

Une hausse des taux à court terme est d’autre part peu probable.

Le Crédit Foncier estime qu’entre 2014 et 2016, la baisse des taux combinée à la baisse de prix a redonné 8,5 % de pouvoir d’achat immobilier aux candidats acquéreurs, sauf à mesurer l’impact des recours contre les permis de construire.

Une hausse des prix, si elle devait se constater dans les prochains mois, n’aurait que peu d’impact dès lors qu’elle resterait mesurée. Il s’agira alors d’un jeu à somme nulle, la hausse des prix étant annulée par la baisse des taux. C’est ce qui a pu être constaté au cours du trimestre écoulé pour certaines transactions.

Ces effets cumulés de taux faibles, de prix désormais attractifs et de volumes de tran-sactions élevés devraient aboutir de manière générale à un rééquilibrage de l’offre et de la demande et donc du rapport vendeur/acquéreur.

La baisse des taux immobiliers ne peut à elle seule soutenir durablement et solidement l’em-bellie des volumes.

Après une augmentation de l’ordre de 25 % des volumes de crédit entre un point bas en 2014 et l’année 2015, les volumes de crédit à l’habitat ne progressent plus que de 3,2 % en 2016, laissant anticiper une progression d’environ 5 % sur l’année entière (source Crédit Logement/CSA).

Selon la Banque de France¹ 85 % des nouveaux crédits à l’habitat sont en faveur de l’acquisition d’une résidence principale.

Le nouveau prêt à taux zéro (destiné à l’acquisition d’un bien ancien avec des travaux représentant au moins 25 % du prix) connaît un succès indéniable. Le PTZ dans l’ancien, pour la période de janvier à mai 2016, représente ainsi environ 20 % des prêts à taux zéro distribués (contre 3 % dans le système antérieur).

Il ne faut pas négliger que les volumes élevés constatés à ce jour sont aussi la résultante d’un effet de rattrapage, conséquence de 3 années d’attentisme très marqué.

Il va donc falloir trouver des relais de croissance si l’on veut maintenir ce niveau de volume de transactions.

Nous nous situons aujourd’hui dans un marché d’utilisateurs, les investisseurs n’étant pas encore revenus à l’achat dans l’ancien, la menace de l’encadrement des loyers n’arrangeant rien !

L’enjeu pourra être de faire revenir les investis-seurs sur un marché susceptible de leur offrir rendement et sécurité juridique. Cela passe par le rééquilibrage des rapports entre propriétaires et locataires, une excessive protection de ces derniers gelant littéralement une grande partie du parc locatif.

Attention également à ce que la hausse des volumes ne se traduise pas par une hausse importante des prix, la seconde venant alors annihiler la première.

Comme la rareté est source d’augmentation des prix, il faut veiller à mettre en œuvre des moyens politiques de libération du foncier et permettre la construction de nouveaux logements.

(1) Note Stat Info du 6 juin 2016

La décision du Royaume-Uni pourrait impacter positivement les autres marchés immobiliers euro-péens, notamment en matière de bureaux, mais il n’est pas du tout dit que le marché français en récolte les fruits. Aucun effet d’aubaine ne peut être anticipé à ce stade.

Tout au plus, peut-on augurer, sur le marché de l’habitation, un report des investissements des Anglais en France et des cessions anticipées par les Anglais déjà domiciliés en France (phénomène déjà constaté lors de la crise de 2008-2009).