L'expropriation est une procédure permettant à l'administration, dans un but d'intérêt public, de contraindre une personne à lui céder un bien, moyennant une indemnité juste et préalable.
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Qu'est-ce que l'expropriation ?
L’expropriation prive une personne de son bien immobilier, contre son gré, et porte ainsi une atteinte grave au droit de propriété. Pour cette raison elle est précisément réglementée dans le Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.
Le champ d'application de la procédure d'expropriation ne peut en principe concerner que les biens immobiliers des personnes privées, ainsi que les biens immobiliers des personnes publiques relevant de leur domaine privé.
Qui peut exproprier ?
Peuvent être à l’origine de l’expropriation :
- l’Etat ;
- les collectivités territoriales (régions, départements, communes) ;
- les établissements publics et les groupements d'intérêt public ;
- certaines personnes de droit privé chargées d'une mission de service public (ex : Caisses de sécurité sociale, concessionnaires de travaux publics,...).
Quelles sont les conditions de l’expropriation ?
L’expropriation ne peut intervenir et n'est légale que si elle présente un but d’utilité publique et moyennant une juste et préalable indemnité.
L’utilité publique de l’opération fait l’objet d’une déclaration d’utilité publique (DUP) à l’issue d’une enquête publique et prend la forme d’un arrêté préfectoral, ministériel ou d’un décret en conseil d’Etat.
L’utilité publique a ainsi été reconnue pour :
- suppression de l'habitat insalubre : articles 13, 14 et 20 de la loi n° 70-612 du 10 juillet 1970 ( JO 12 juill. 1970, p. 6543 ) ;
- constatation de l'état d'abandon manifeste d'une parcelle codifié à l' article L. 2243-4 du Code général des collectivités territoriales ;
- prévention des risques naturels majeurs prévisibles : articles L. 561-1 à L. 565-2 du Code de l’environnement
- réalisation de grands travaux d'intérêt collectif (routes, canaux, voies de chemin de fer, urbanisme),
En revanche, une opération purement privée qui aurait uniquement pour but de dégager un profit sans rendre de service à la collectivité publique ne saurait revêtir les caractères d’utilité publique.
L’indemnité est quant à elle fixée à l’amiable ou par le juge de l’expropriation
Comment se déroule l’expropriation ?
La procédure d’expropriation se déroule en deux phases :
La phase administrative
Elle est destinée à vérifier le caractère d’utilité publique du projet et à déterminer les propriétés concernées.
Elle comporte plusieurs étapes.:
Tout d’abord, une enquête publique préalable est ouverte. Elle est destinée à recueillir l’avis des collectivités, organismes et particuliers intéressés sur l’utilité de l’opération projetée.
A l’issue de cette enquête, une déclaration d’utilité publique (( DUP) est affichée en mairie, elle peut faire l’objet d’un recours devant le tribunal administratif) ; Pour les collectivités locales, l'opération projetée fera également l'objet d'une déclaration de projet.
Enfin, le préfet prend un arrêté de cessibilité qui se présente comme une liste de parcelles à exproprier est notifié à l’exproprié qui dispose d’un délai de 2 mois pour le contester devant le tribunal administratif.
La phase judiciaire
A moins que le propriétaire n’accepte de vendre à l’amiable son bien, le préfet doit saisir le juge de l’expropriation. Cette phase judiciaire implique une double intervention du juge de l’expropriation qui :
- dans un premier temps, prononcera le transfert de propriété via une ordonnance d’expropriation
- et, dans un second temps, fixera par jugement le montant de l’indemnité.
Quelle indemnité pour l’exproprié ?
En principe, la réparation doit être intégrale. Elle doit comporter un principal et des accessoires.
L’indemnité principale doit couvrir la valeur vénale du bien immobilier exproprié. Il doit correspondre au prix qu'un vendeur peut espérer obtenir de la vente de son bien en cas de vente éventuelle.
L’indemnité doit également tenir compte de l’ensemble des préjudices accessoires. Cependant, le préjudice moral n’est pas pris en considération.
Les biens expropriés sont estimés à la date de la décision de première instance.
L'expropriation amiable est-elle possible ?
Tout-à-fait, expropriant et exproprié ont d’ailleurs tout intérêt à y recourir. Rien n’interdit au propriétaire de vendre son bien à l’expropriant selon des modalités définies en commun et en s’entendant sur le montant de l’indemnité.
Cette vente aura les mêmes effets juridiques que l’ordonnance d’expropriation du juge, tout en évitant une procédure judiciaire longue, traumatisante et coûteuse.