La valeur verte des logements en 2023 - études statistiques immobilières

En Bref

• En France métropolitaine, la part des ventes de  logements anciens les plus énergivores (classes F et  G) conserve en 2023 un niveau des plus élevés sur 
  la décennie (17%). Toutefois, la forte hausse annuelle  constatée en 2022 (+5 points) s’est considérablement amoindrie en 2023 (+1 point). La part des 
  logements les plus économes (classes A et B) enregistre une légère baisse d’un point sur un an (6%).
• Le Cantal, la Creuse et Paris se distinguent par une part  des ventes de logements énergivores (classes E-F-G) environ dix fois plus élevée que celle des économes (classes A-B-C). À l’inverse, dans la majorité des départements de l’arc méditerranéen, les ventes de logements économes sont au moins deux fois plus nombreuses que celles des énergivores.
• Dans un contexte global de contraction des prix  en 2023 (-2% sur le collectif et -4% sur l’individuel),  le prix médian des logements anciens les plus économes (classes A et B) se distingue, augmentant de  1% sur un an pour les appartements et de 2% pour  les maisons. A contrario, le prix des logements les plus énergivores (classes F et G) diminue davantage pour les appartements (-6%) et suit la tendance pour les maisons (-3%).
• Les appartements anciens de petite surface vendus en  2023 (moins de 40 m²) présentent des étiquettes énergie  davantage défavorables : 52% des appartements de classes F  et G sont de petite surface (contre 25% toutes étiquettes  confondues). Leur prix médian baisse fortement sur un an,  de -8%, contre -4% sur l’ensemble des appartements d’une  surface de moins de 40 m². 
• L’impact de l’étiquette énergie sur les prix des  logements anciens se renforce en 2023. Celui du  passage à une étiquette très économe (classes A et  B) a progressé en particulier pour les maisons : la  plus-value engendrée par une étiquette A ou B, par rapport à une maison similaire de classe D, varie de +6% en grande couronne francilienne, à +18% en Occitanie. De même, pour le passage à une étiquette très énergivore (classes F et G), la moins-value continue de progresser et plus particulièrement pour les appartements.
   

L’étiquette énergie du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) classe les  logements de A à G, du plus économe au  plus énergivore. Depuis sa création en 2006, sa fiabilité a souvent été remise en question. Ces critiques ont notamment pour conséquence des révisions régulières de son mode de calcul :
Depuis juillet 2021, la méthode dite des « consommations réelles », basée sur l’examen des factures, donc très liée au mode de vie et aux habitudes de consommation des habitants, a été abandonnée au profit d’une nouvelle méthode, centrée sur la seule appréciation des caractéristiques physiques du bien (type de logement occupé, type d’isolation, type de chauffage, variables météorologiques, etc.).
 

Plus récemment, depuis juillet 2024, les logements de moins de 40 m² bénéficient de seuils plus adaptés(1), tendant à mieux refléter les spécificités des petites surfaces.
Ces mesures visent expressément à faire sortir un certain nombre de logements de la catégorie des « passoires thermiques » (classes F et G) afin de lever l’interdiction à la location(2)prévue pour ces logements afin de laisser du temps aux propriétaires d’envisager leur rénovation. 
Toutefois, le DPE demeure un outil essentiel pour les propriétaires afin d’anticiper les travaux nécessaires pour améliorer l’efficacité énergétique de leur 
logement. Depuis septembre 2021, dans un contexte de baisse du nombre de transactions de logements anciens, suivi depuis le début de l’année 2023 d’une 
contraction des prix, l’étiquette énergie du DPE semble avoir un impact toujours plus important sur les prix des logements.

Parts des logements anciens vendus selon l’étiquette énergie

Sur l’année 2023, en France métropolitaine, la part des ventes de logements anciens les plus énergivores (classes F et G) conserve un des niveau les plus élevés de la décennie, à 17%. Toutefois, la forte hausse annuelle constatée en 2022 (+5 points), faisant notamment suite au décret paru en juillet 2021 concernant l’interdiction progressive à la location des logements en fonction de l’étiquette énergie et au changement de mode de calcul du DPE, s’est considérablement amoindrie en 2023 (+1 point). Ce constat se vérifie tant sur le marché du collectif que sur celui de l’individuel, avec une part stable qui reste 
toujours plus importante pour les maisons (19%) que pour les appartements (12%). Les logements vendus de classe E, moins énergivores, représentent 24% sur l’année 2023, en très légère hausse sur un an (+1 point)

À l’inverse, la part des logements les plus économes (classes A et B) enregistre une légère baisse d’un point, à 6% en 2023. La chute des ventes de logements neufs constatée depuis début 2020 en France, peut entraîner mécaniquement une moindre représentation de ces logements, de fait plus performants, sur le périmètre des logements anciens (au sens fiscal) vendus en 2023. Par région⁽³⁾, les logements les plus énergivores (classes F et G) sont toujours les plus fréquents en Île-de-France, avec 31% des ventes à Paris en 2023 (+2 points sur un an) et les moins représentés en Provence-Alpes-Côte d’Azur avec 9% des ventes (stable sur un an). Les logements les plus économes (classes A et B), sont autant en Provence-Alpes-Côte d’Azur mais quasiment inexistants en Île-de-France. L’Occitanie se distingue avec la plus forte part de logements de classes A et B, avec 11% des ventes (stable sur un an).
Début 2024, la répartition des ventes selon l’étiquette énergie suit la tendance 2023. On peut noter qu’après un léger rebond de la part des ventes de classe E au 1er trimestre 2024 à 27%, soit +4 points par rapport au 1er trimestre 2023 (23%), celui-ci retombe à 24% au 2e trimestre.

« Économes Économes » vs « énergivores énergivores » 

En France métropolitaine, les logements économes (classes A-B-C) représentent 26% des ventes sur le marché de l’ancien en 2023, 
contre 41% pour les logements énergivores (classes E-F-G) et 33% pour les logements intermédiaires (classe D). Cette répartition est loin d’être homogène au niveau des départements⁽¹⁾, et très liée, en particulier, à la localisation et l’ancienneté du parc de logements(2).
 

La part de logements énergivores est plus élevée que celle des logements économes dans la plupart des départements. Ce rapport est particulièrement important dans le Cantal, dans la Creuse et à Paris, où la part des logements énergivores est environ dix fois plus élevée que celle des économes. Depuis 2021, la part des ventes de logements parisiens a perdu 7 points pour les économes et gagné 15 points pour les énergivores. Sur la seule année 2023, ces proportions ont peu évolué. Dans l’Aisne, l’Yonne, la Haute-Marne, l’Allier, l’Indre, la Corrèze et les Ardennes, les écarts sont également importants, mais moindre, avec quatre fois plus de logements énergivores.

Une dizaine de départements présente une distribution des ventes selon l’étiquette énergie très homogène, comme par exemple dans le Lot-et-Garonne, la Drôme, la Loire-Atlantique ou le Rhône. Les ventes de logements d’étiquettes économes (classes A-B-C), intermédiaires (classe D) et énergivores (classes E-F-G) représentent, chacune, un tiers des transactions. La Loire-Atlantique a connu une baisse importante des logements économes, passant de 37% à 32% depuis 2021.
Dans la majorité des départements de l’arc méditerranéen, ainsi qu’en Haute-Garonne, les ventes de logements économes sont au moins deux fois plus nombreuses que celles de logements énergivores. Comme sur l’ensemble de l’Occitanie, l’Hérault et la Haute-Garonne connaissent une hausse significative de la part des ventes de logements économes, celle-ci représentant une vente sur deux dans l’Hérault en 2023.

⁽¹⁾ La répartition des transactions de logements anciens par département selon l’étiquette énergie en 2023 est présentée en annexe 2.
⁽²⁾ « La valeur verte des logements en 2021 », Novembre 2022, Notaires de France.

Zones littorale et montagneuse

Selon l’Insee, le parc de logements du littoral métropolitain a progressé d’environ 45% sur les 40 dernières années (+8 points par rapport à la moyenne nationale), du fait de son attractivité et des fortes pressions démographiques, touristiques et de construction. Les façades littorales Méditerranée et Nord Atlantique- Manche Ouest sont les plus dynamiques.

Les logements anciens vendus en zone littorale, c’est-à-dire dans des communes soumises à la loi Littoral⁽¹⁾, représentent 16% des transactions intervenues en France métropolitaine (hors Corse) en 2023. Cette part est moins élevée au regard des logements les plus énergivores (classes F et G), avec 12% des ventes, mais légèrement supérieure pour celui des plus économes (classes A et B), avec 18% des transactions. Les logements anciens vendus en zone littorale seraient donc moins énergivores que ceux vendus sur l’ensemble du territoire.

Ce constat est toutefois variable au sein des départements analysés⁽²⁾ :
 

• Les ventes de logements réalisées en zone littorale dans les Alpes-Maritimes, l’Aude, le Morbihan et les Pyrénées-Orientales sont proportionnellement plus faibles parmi les plus énergivores que toutes étiquettes confondues. Dans les Alpes-Maritimes, ces transactions sont tout particulièrement sous-représentées, à 59% pour les plus énergivores contre 74% toutes étiquettes confondues.
• Dans les Landes, le Finistère, l’Hérault, le Var et la Charente-Maritime, la part des ventes réalisées en zone littorale parmi les plus énergivores est similaire à celle constatée toutes étiquettes confondues.
• La Vendée, le Calvados, la Gironde, l’Ille-et-Vilaine et la Loire-Atlantique font exception avec une plus forte part de ventes réalisées en zone littorale parmi les plus énergivores. Toutefois, elle a fortement diminué dans ces départements (hormis dans l’Ille-et-Vilaine). Dans le Calvados, elle est passée de 51% en 2021 à 38% en 2023, alors qu’elle est restée stable toutes étiquettes confondues.

L’immobilier de montagne, est également un marché atypique, et se caractérise notamment par un vieillissement de son parc et un ralentissement de la construction neuve depuis quelques années, après 40 ans de croissance soutenue.

À l’inverse du littoral, les logements vendus en zone montagneuse, c’est-à-dire dans des communes soumises à la loi Montagne(3), sont davantage fréquents parmi les plus énergivores, avec 13% des ventes (contre 7% sur l’ensemble), mais en baisse de 4 points par rapport à 2021. Celles réalisées sur le périmètre des plus économes est moindre (5%). Les logements anciens vendus en zone montagneuse seraient donc plus énergivores que ceux vendus sur l’ensemble du territoire.
 

À l’instar du littoral, ce constat est variable au sein des départements analysés(4) :
 

• Les ventes enregistrées en zone montagneuse dans les départements de la Haute-Loire et du Jura sont autant représentées sur le périmètre des ventes les plus énergivores que sur l’en- semble des ventes.
• En revanche, les transactions réalisées en zone montagneuse sont particulièrement sur-représentées parmi les logements les plus énergivores en Savoie, en Ariège, dans le Puy-de-Dôme et les Pyrénées-Orientales.
   

⁽¹⁾ www.ecologie.gouv.fr/politiques-publiques/loi-relative-lamenagement-protection-mise-valeur-du-littoral.
⁽²⁾ Départements enregistrant au moins 10% de transactions de logements anciens réalisées dans des communes soumises à la loi Littoral en 2023.
⁽³⁾ www.ecologie.gouv.fr/politiques-publiques/loi-relative-developpement-protection-montagne-loi-montagne.
⁽⁴⁾ Départements enregistrant au moins 15% de transactions de logements anciens réalisées dans des communes soumises à la Loi Montagne en 2023.

Les communes d’au moins 100 000 habitants

Après avoir fortement augmenté entre 2021 et 2022, la part des ventes d’appartements les plus énergivores (classes F et G) se stabilise en 2023 dans la majorité des villes de plus de 100 000 habitants. Les communes franciliennes, telles que Boulogne-Billancourt, Montreuil et Paris, où la proportion des plus énergivores avait gagné environ 15 points en 2021, voient cette part peu évoluer en 2023. À Montreuil, elle tend même à la baisse, avec 23% en 2022 et 19% en 2023. Brest, Caen, Lille, Limoges et Strasbourg se distinguent avec une part de ventes d’appartements les plus énergivores très stable, autour de 10% depuis 2021.
La baisse de la part des ventes d’appartements les plus économes (classes A et B) constatée dans la majorité des villes de plus de 100 000 habitants, se ressent tout particulièrement à Amiens, Lille, Metz et Saint-Étienne. Les ventes d’appartements d’étiquettes A et B y sont devenues quasiment inexistantes en 2023, alors qu’elles représentaient encore 5% en 2022. À Bordeaux, cette part, parmi les plus élevées en 2021, a diminué de moitié en 2023, reculant à 7%, contre 14% en 2021.
 

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Prix de vente des logements anciens selon l’étiquette énergie

Dans un contexte global de contraction des prix en 2023 (-2% sur le collectif et -4% sur l’individuel), le prix médian des logements anciens les plus économes (classes A et B) se distingue, augmentant de 1% sur un an pour les appartements et de 2% pour les maisons. A contrario, le prix des logements les plus énergivores (classes F et G) diminue davantage pour les appartements (-6%) et suit la tendance pour les maisons (-3%).

Les évolutions annuelles des prix des maisons par région sont homogènes. Sur la province, elles varient de 0 à -6% pour les plus énergivores et de 0 à +5% pour les plus économes. La Petite Couronne francilienne se distingue avec la plus forte hausse de prix des plus économes (+9%).
 

L’évolution des prix médians des appartements anciens par région est davantage hétérogène pour les logements les plus énergivores. En Bourgogne - Franche-Comté, en Nouvelle-Aquitaine, dans le Centre - Val de Loire, les Hauts-de-France et la grande couronne parisienne, leurs prix diminuent d’environ 10% sur un an, contre environ 5% toutes étiquettes confondues. Ils sont quasiment stables dans les régions Auvergne - Rhône-Alpes, Bretagne, Occitanie et Provence-Alpes-Côte d’Azur, à l’instar de ceux observés toutes étiquettes confondues.

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Par rapport à l’ensemble du territoire, les évolutions annuelles des prix de vente médians des appartements anciens dans les villes d’au moins 100 000 habitants en 2023 sont plus prononcées : +3% pour les appartements les plus économes (classes A et B) et -8% pour les plus énergivores (classes F et G).

Dans le détail, l’évolution annuelle des prix des appartements anciens les plus économes est hétérogène. Ils diminuent de près de 10% à Bordeaux et Grenoble et Tours, sont stables à Angers et Nantes, et augmentent de 10 à 17% à Nîmes, Dijon, Le Havre et Marseille. À Bordeaux, cette évolution coïncide avec celle constatée toutes étiquettes confondues, mais les prix des appartements les plus économes vendus à Nîmes, Dijon, Le Havre et Marseille augmentent bien davantage que les autres.
 

Contrairement à 2022, les prix des appartements anciens les plus énergivores (classes F et G) diminuent sur un an dans presque toutes les villes de plus 100 000 habitants. Les baisses ne dépassent pas -5% à Montpellier, Nice, Reims, Metz et Rouen, sont d’environ -10% à Grenoble, Le Havre et Nantes et autour de -15% à Marseille et Lyon. À Marseille, Grenoble et Le Havre, ces évolutions s’écartent fortement de la tendance constatée toutes étiquettes
confondues, où les prix sont quasiment stables. Les prix des appartements évoluent également peu à Toulon ,Aix-en-Provence, Amiens et Saint-Étienne, mais ces communes sont les rares à enregistrer une hausse de prix des plus énergivores, d’un peu plus de 5%. Ces biens sont plus faiblement représentés à Toulon (5%), mais de plus en plus à Saint-Étienne (12%).
 

Paris fait partie des quelques villes à en- registrer des baisses de prix tant sur les ventes les plus énergivores (-6%) que sur les plus économes (-11%), mais ces évolutions suivent la tendance locale, en baisse sur le collectif de -7%.
 

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Les petites surfaces

En France métropolitaine, les ventes d’appartements anciens d’une surface inférieure à 40 m² représentent 25% des transactions en 2023. Cette proportion descend à 12% parmi les plus économes (classes A et B) et monte à 52% parmi les plus énergivores (classes F et G). Les appartements de petite surface présentent donc des étiquettes davantage défavorables.

Les ventes d’appartements de moins de 40 m² concernent des biens de plus en plus anciens : 12% d’entre eux ont été construits avant 1980, pour 20% en 2022 et 22% en 2023. Parmi les plus énergivores, cette part est bien plus importante et a augmenté d’autant plus : de 16% en 2021 à 32% en 2022 et 36% en 2023.

Les prix des appartements anciens de moins de 40 m² les plus énergivores baissent fortement en 2023, de -8% sur un an contre -4% sur l’ensemble des appartements de petite surface et +2% pour les plus économes.
 

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Impacts des étiquettes énergie sur les prix des logements anciens

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Le prix médian de vente des logements anciens est très lié à l’étiquette énergie : plus les logements sont économes, plus le prix médian augmente. En 2023, les maisons anciennes de classes A-B se sont vendues en France métropolitaine 1,7 fois plus cher que celles de classes F-G. Néanmoins, ces écarts de prix peuvent s’expliquer par une évolution concomitante des caractéristiques des biens vendus.
Si l’on estime l’écart de prix imputable uniquement à la variation de l’étiquette énergie, les autres caractéristiques restant similaires⁽¹⁾, l’impact de l’étiquette énergie sur les prix des logements continue de croître en 2023 :

• Celui du passage à une étiquette très économe (classes A et B) a progressé en particulier pour les maisons anciennes. La plus-value engendrée par une étiquette A ou B, par rapport à une maison similaire de classe D, varie de +6% en grande couronne francilienne, à +18% en Occitanie (contre respectivement de +4% à +15% en 2022).
  En appartements, elle a augmenté unique- ment en Occitanie et en Provence-Alpes- Côte d’Azur, s’établissant respectivement à +20% et +11%.
  La plus-value pour une étiquette de classe C est également plus importante en 2023, et ce quel que soit le type de bien. Elle est la plus élevée (d’environ +10%) pour les maisons dans le Grand Est et pour les appartements en Bourgogne - Franche-Comté.
• Il en est de même pour le passage à une étiquette très énergivore (classes F et G), qui continue de progresser, et plus particulièrement pour les appartements. À titre d’exemple, la dé- cote engendrée par une étiquette F ou G, par rapport à un appartement similaire de classe D, a presque doublé en Bourgogne - Franche-Comté.
• En Île-de-France et en Provence-Alpes- Côte d’Azur, la plus ou moins-value progresse mais reste plus faible.

⁽¹⁾ Caractéristiques disponibles dans les bases immobilières notariales définies dans le tableau 1 (Méthode et sources)

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