Edouard Grimond, notaire à Lille et Porte-Parole du Conseil supérieur du notariat chargé de l'immobilier adresse ses recommandations pour transformer le parc urbain.
Par Chloé Rossignol (Journal du Dimanche)
Quelles sont les tendances récentes en matière de transformation du parc tertiaire ?
Ce parc est assez important en France, particulièrement en Île-de-France et dans les grandes métropoles. Plusieurs centaines de milliers de mètres carrés sont disponibles, une vacance que l’on peut attribuer à deux facteurs : d’abord, un changement radical et rapide des modes de travail depuis la pandémie, qui a poussé les entreprises à repenser l’occupation de leurs espaces ; ensuite, des locaux rendus obsolètes par les normes évolutives sur la performance énergétique des bâtiments. Par exemple, l’objectif ZAN [zéro artificialisation nette] implique de limiter autant que possible la consommation de nouveaux espaces. Il va donc falloir travailler sur l’existant en le rénovant, en le transformant.
Quels sont les freins à cette transformation ?
Le premier a trait aux règles juridiques dans l’urbanisme. Le droit de la construction est contraignant, la nature même des autorisations demandées est lourde, comme le permis de construire ou la règle de la majorité dans une copropriété, souvent bloquante pour un changement d’usage.
Ensuite, le facteur économique peut freiner les professionnels du bâtiment : transformer un immeuble de bureaux en logements peut se révéler plus coûteux que de raser et reconstruire !
Il y a aussi une dimension géographique à ne pas négliger : les immeubles de bureaux se trouvent parfois en périphérie, au cœur de zones d’activité non résidentielles, mal desservies par les transports et surtout loin des commodités dont veulent profiter les familles.
Enfin, pour les investisseurs institutionnels, la rentabilité d’un immeuble d’habitations est plus faible que celle d’un bâtiment tertiaire.
Quelles sont les préconisations des notaires sur le sujet ?
Les propositions faites par la profession en juillet 2022 répondent notamment à deux des freins que je viens d’évoquer. D’abord, il s’agirait de permettre la TBL [transformation de bureaux en logements] sur simple déclaration préalable accélérée, comme au Royaume-Uni. Nous avons aussi suggéré une légère modification du Code de l’urbanisme, afin de simplifier le changement d’usage dans le cas d’immeubles en copropriété, pour éviter qu’un copropriétaire isolé puisse seul s’opposer au projet de transformation.
Ces mesures de simplifications administratives font consensus auprès de tous les acteurs de l’immobilier.
Quels sont selon vous les grands enjeux du changement d’usage des bâtiments tertiaires ?
J’en vois deux, qui sont urgents et se rejoignent : le changement climatique auquel nous devons faire face en limitant les émissions de CO2. Il faut pour cela construire la ville sur la ville. Ensuite, la vacance d’un grand nombre de logements, liée à leur mauvaise performance énergétique. Nous devons nous attacher à transformer le bâti pour optimiser les espaces urbains