En 2011, l’Autorité de la statistique publique (ASP) a engagé un processus de labellisation des statistiques publiques émanant de l’exploitation de sources administratives et produites hors du service statistique public (Insee et services statistiques ministériels).
Avant 1997, l’Insee ne publiait qu’un indice de prix pour les appartements anciens à Paris. Puis en 1997, le Conseil supérieur du notariat (CSN) a voulu créer un indice de prix pour les logements situés en dehors de Paris. Chaque trimestre, ce sont les notaires qui recueillent les données afin de calculer chaque indice selon le marché concerné.
Les indices Notaires-Insee des prix des logements anciens fournissent une mesure sur l’évolution du prix des logements anciens à qualité constante sur le marché du logement en France. Le prix retenu pour l’élaboration de l’indice est le prix de vente net vendeur, hors droits de mutation, frais de notaire et commission d’agence.
L’indice Insee-Notaires de France sur les prix des logements de Province a été instauré par la Convention n° 1998 00067 relative au calcul et à la publication d’indices du prix des logements vendus dans les villes de Province.
Concernant les logements anciens de Paris, il faut se référer à la Convention n° 2000 000 94 du 16 mai 2000. Elle définit les conditions de la participation de l’Insee au calcul, à la validation et à la publication de l’indice du prix des appartements anciens vendus libres de gré à gré sur le marché parisien (Paris et les départements de l’Ile-de-France).
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Pourquoi labelliser les indices Notaires-Insee ?
Cette labellisation vise à garantir aux utilisateurs de ces statistiques un cadre méthodologique, dans le respect du Code de bonnes pratiques de la statistique européenne, au même titre que les statistiques produites par le service statistique public.
Après un examen approfondi des processus de production et de diffusion, l’ASP a décidé de labelliser le 28 mars 2018 les indices Notaires-Insee trimestriels, calculés à partir de la base de données immobilières Perval, alimentée par les Notaires de province :
- pour les appartements et maisons : région Hauts-de-France (avec le détail Nord-Pas-de-Calais), région Auvergne-Rhône-Alpes (avec le détail Rhône-Alpes) et région Provence-Alpes-Côte d’Azur ; ensemble de la Province ; France métropolitaine, France entière (hors Mayotte) ;
- pour les appartements : ville de Lyon et ville de Marseille, agglomérations de plus 10 000 habitants (distinguées villes centres et banlieues), autres agglomérations et rural ;
- pour les maisons : agglomération de Lille.
Les indices sur l’Île-de-France calculés à partir de la base BIEN sont labellisés depuis 2011 :
- pour chacun des départements franciliens : ensemble, maisons et appartements (sauf les maisons pour Paris) ;
- pour les regroupements de la Petite Couronne, la Grande Couronne et l’ensemble de la région, ainsi que la région hors Paris.
Les indices Notaires-Insee de prix : méthode de calcul et diffusion
Les indices Notaires-Insee des prix des logements anciens fournissent une mesure des évolutions de prix à qualité constante sur le marché du logement, ce que ne peut pas donner un prix moyen (ou médian) qui est sujet aux variations de structure du marché immobilier. La méthodologie de calcul de l’indice Notaires-Insee a été définie par l’Insee et le Notariat. Ces indices de prix sont basés sur une méthode statistique dite « hédonique ».
Cette méthode repose sur des modèles économétriques décomposant les prix de vente des logements en fonction de leurs caractéristiques. À l’aide de ces modèles, des coefficients mesurant l’impact de chaque caractéristique physique sont estimés au sein de chacune des strates, c'est-à-dire chaque marché immobilier (territoires au sein desquels les évolutions de prix des biens immobiliers sont considérées comme homogènes). Au moyen de ces coefficients, les prix des biens de référence sont estimés chaque trimestre. Les évolutions de prix par strate sont ensuite agrégées pour le calcul des indices départementaux et régionaux.
Les principes méthodologiques des indices sont présentés de manière détaillée dans "Les indices Notaires-Insee de prix des logements anciens", Insee Méthodes n°132. Les notes méthodologiques ci-dessous présentent une synthèse de la méthode :
L’indice des prix des logements anciens permet de mesurer l’évolution des prix de vente et d’enrichir l’information statistique concernant le marché du logement en France. Les indices Notaires-Insee portent sur les maisons et les appartements anciens. Pour être considéré comme un bien ancien, il doit s’agir de :
- la première vente si elle a lieu plus de 5 ans après la date d’achèvement des travaux,
- la seconde vente.
Les biens atypiques (chambres, lofts, ateliers, châteaux) ou les acquisitions effectuées par des professionnels de l’immobilier, sont exclus des calculs de chaque indice.
Où ces indices de prix sont-ils diffusés ?
Afin de garantir un accès égalitaire pour tous et dans les mêmes conditions à l’information sur les indices Notaire-Insee, comme l’exige le Code de bonnes pratiques de la statistique européenne, les Notaires et l’Insee diffusent l’information à travers divers supports :
- L’Insee : publications trimestrielles dans la collection "Informations Rapides" avec la mise à jour des séries longues à télécharger depuis les données complémentaires associées à la dernière publication ; publications ponctuelles dans la collection "Insee Première"
- le Conseil supérieur du notariat : la note de conjoncture trimestrielle du Conseil supérieur du notariat (CSN) ; la conférence de presse annuelle sur l’immobilier
- la chambre des notaires de Paris-Île-de-France : la conférence de presse immobilière trimestrielle ; le communiqué de presse immobilier mensuel
- le site immobilier.statistiques.notaires.fr
Les bases de données immobilières notariales
Les notaires sont amenés à estimer la valeur des biens immobiliers, que ce soit pour le droit de la famille (successions, donations, partages…), le droit de l’immobilier (négociations…) et la gestion de patrimoine (déclaration IFI, conseil patrimonial…). Dans ce cadre, afin d’avoir des éléments de comparaison pour l’estimation de biens immobiliers sur un marché donné, ils alimentent depuis 1994 un fichier de données des transactions immobilières. Les actes de vente de biens immobiliers proviennent directement des offices notariaux situés sur l’ensemble du territoire national. Les biens localisés en province (Dom inclus, hors Mayotte) sont enregistrés dans la base Perval, et ceux situés en Île-de-France dans la base BIEN.
Le fichier national contient aujourd’hui plus de 19 millions de mutations, et tous les types de bien y sont enregistrés (appartements, maisons, terrains, immeubles, locaux d’activité, garages, biens agricoles, biens viticoles). La loi du 28 mars 2011 de modernisation des professions judiciaires ou juridiques et de certaines professions réglementées a officialisé cette base de données en instaurant une nouvelle mission de service public pour les notaires en ce qu’ils "contribuent à la diffusion des informations relatives aux mutations d’immeubles à titre onéreux".