Souvent méconnues, les ventes aux enchères notariales volontaires (ou ventes à la bougie) constituent un moyen original de vendre son bien. Elles sont un mécanisme de transaction immobilière de plus en plus prisé auprès des particuliers. On parle de "vente amiable" ou de "vente volontaire" afin de les différencier de la vente aux enchères judiciaires qui est une vente forcée. Dans le cadre de la vente aux enchères notariales, il s’agit d’une mise en concurrence des offres d’achat de plusieurs acquéreurs potentiels.
Elles sont organisées dans les chambres des notaires, soit sur place, soit dans un local proche du bien vendu par adjudication.
La vente aux enchères notariales est souvent utilisée par un propriétaire qui se trouve face à une procédure de saisie immobilière imminente. Il évite ainsi une vente forcée. Cependant, elle concerne également de plus en plus de particuliers (ou de professionnels) qui souhaitent tout simplement vendre leur bien immobilier.
Bon à savoir : la vente aux enchères des notaires concerne tout type de bien immobilier : immeuble entier, maison, appartement, cave, parking, terrain à bâtir, terrain agricole, commerce … Des biens d’exception ou atypiques font souvent l’objet de ventes aux enchères amiables parce qu’il n’y a pas de véritable marché.
S'informer
Avant la vente aux enchères notariale
Le propriétaire commence par choisir un notaire. Le notaire fixe, en accord avec le vendeur le montant de la mise à prix (le prix de départ), estimé dans la plupart des cas à 75 % de la valeur du bien.
Attention : il est possible que la vente ait lieu “sans mise à prix”. Néanmoins, dans ce cas, le propriétaire détermine un prix en dessous duquel il refusera la vente. Il procède ensuite à une publicité par voie de presse, d’affichage public, sur Internet, etc…
Le notaire dresse un cahier des charges consultable à son étude ou sur son site internet. Ce cahier des charges contient de nombreuses informations sur les biens immobiliers :
- les conditions générales de vente,
- les particularités du bien (bien libre, bien occupé, description, origine de propriété),
- les dispositions d’urbanisme,
- les servitudes,
- les diagnostics (certificats relatifs à la loi Carrez, à l’accessibilité, au plomb, à l’amiante, à la présence de termites, l’état des risques naturels et technologiques …),
- le syndic,
- la situation hypothécaire,
- la date de la vente,
- la mise à prix et les frais d’organisation,
- la faculté de surenchère,
- la conformité ou non aux normes du logement décent pour les biens destinés à la location, etc.
Durant les trois semaines qui précèdent la vente, le notaire, dont les coordonnées sont indiquées sur les annonces publicitaires, répond à toutes les questions des éventuels acquéreurs. Il les informe également du jour et de l’horaire de la visite du bien. En général, deux ou trois visites sont organisées, cependant, elles ont souvent lieu en semaine et en journée.
Le jour de la vente aux enchères
Tout le monde peut participer et enchérir aux ventes aux enchères notariales.
Après l'annonce de la mise à prix et du montant des frais annexes à la charge de l'adjudicataire, on allume une petite mèche qui matérialise le début des enchères.
Au cours de ces enchères, chaque mèche (ou feu) qui s'éteint est remplacée par une nouvelle, et ainsi de suite.
Après l'extinction de deux feux successifs, matérialisée par la fumée qui s'en échappe, et sans nouvelle enchère survenue pendant leur combustion (entre 15 et 30 secondes), l'adjudication est prononcée au profit du dernier enchérisseur.
Le notaire consigne le résultat de la vente dans un procès-verbal d’adjudication. Il vaut acte de vente. Le chèque de consignation déposé par l’acquéreur pour enchérir est immédiatement encaissé et vient s’imputer sur le prix de vente. Ce chèque de consignation est de 20 % de la mise à prix et permet d’enchérir en obtenant un numéro d’enchérisseur. Bien entendu, si l’enchérisseur ne remporte pas l’enchère, son chèque lui est restitué.
L’acquéreur dispose ensuite de 45 jours pour payer l’intégralité du prix (si aucune surenchère n’a été faite dans les 10 jours qui suivent la séance). En effet, une surenchère de 10 % du prix du bien peut encore être effectuée 10 jours après la vente.
Le prix comprend les frais de vente : taxe de publicité foncière, émoluments du notaire, frais de publicité et d’organisation des enchères. La vente ne devient définitive qu’une fois le délai de surenchère dépassé. Une fois le paiement intégral, l’acheteur obtient la remise des clés. Par contre, une fois le délai imparti dépassé, des pénalités sont dues et elles sont majorées au-delà de 75 jours.
A retenir : il n’existe pas de délai de réflexion (ou délai de rétractation) de 10 jours dans le cadre de la vente aux enchères notariales. De même, elle ne comporte pas de conditions suspensives.
Bon à savoir : il existe également les ventes aux enchères sur internet. Il s’agit de la vente notariale interactive “immo-interactif”. Elle bénéficie des mêmes garanties juridiques que n’importe quelle vente immobilière. Elle permet de connaître en temps réel les offres d’achat successives. Lors de la visite du bien, le potentiel enchérisseur doit signer une demande d’agrément et les conditions de la vente, puis, remplir un formulaire d’inscription sur le site www.immobilier.notaires.fr. Une fois son compte validé, une demande d’agrément est transmise au notaire. La vente en ligne dure 24 heures. A l’issue de la vente, l’acheteur signe un compromis de vente auprès du notaire. L’avantage de cette vente est qu’il est possible d’insérer les clauses suspensives