La déclaration d’intention d’aliéner (DIA)

Qu'est-ce qu'une déclaration d'intention d'aliéner (DIA) ?

Elle est destinée à informer avant la vente le titulaire du droit de préemption  afin qu’il puisse faire valoir ses droits et mener à bien la réalisation d'opérations d'aménagement urbain d'intérêt général définies dans la délibération instituant ce droit (art. L. 300-1 et L. 210-1 C. urbanisme).

Quelles sont les opérations qui entrent dans le champ d’application du droit de préemption ?

Sont notamment concernés : 

• les ventes et échanges amiables, 
• les donations (sauf celles qui sont consenties entre certains membres d’une famille voir infra), 
• les ventes particulières notamment avec réserve d'usufruit, 
• les ventes volontaires aux enchères publiques, 
• les apports en société, 
• les cessions de droits indivis sauf si elles sont faites au bénéfice d’un indivisaire,
• les cessions de la majorité des parts d'une SCI ou permettant à un acquéreur de devenir majoritaire, lorsque le patrimoine de cette société est constitué par une unité foncière dont la cession serait soumise au droit de préemption.

Et celles qui sont exclues ?

Ne sont notamment pas soumises au droit de préemption : 

• les donations entre ascendants et descendants, entre collatéraux jusqu’au 6ème degré, entre époux et partenaires pacsés ou entre un donateur et les descendants de son conjoint ou partenaire, 
• Les partages de communauté conjugale ou succession
• la vente d'un ou plusieurs lots constituant un seul local principal à usage professionnel ou à usage mixte,
• La vente d’un bien achevé depuis moins de 4 ans, 
• La cession des parts de SCI constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au 4e degré inclus.
   

Comment remplir une déclaration d'intention d'aliéner ?

Le propriétaire du bien est tenu de formaliser sa DIA de préférence sur le formulaire Cerfa n° 10072*03 "Déclaration d'intention d'aliéner ou demande d'acquisition d'un bien soumis à l'un des droits de préemption prévus par le code de l'urbanisme", sans oublier d’y joindre les pièces justificatives mentionnées sur la notice d’accompagnement.
La déclaration est adressée à la mairie du lieu de situation de l’immeuble par pli recommandé avec demande d'avis de réception, déposée contre décharge ou adressée par voie électronique depuis le 1er janvier 2022 (art. R 213-5 C. urbanisme) Pour les espaces naturels sensibles, la DIA est envoyée au président du Conseil départemental ) :

• en quatre exemplaires, lorsque l’envoi se fait par lettre recommandée avec avis de réception (ou fait l’objet d’un dépôt contre décharge) ;
• en un seul exemplaire, si la DIA est adressée par voie électronique.

C’est le notaire du propriétaire (en sa qualité de mandataire) qui se charge le plus souvent de rédiger cette déclaration. Il s’assure que l’acte comporte bien les mentions imposées par les textes (article A 213-1 du Code de l'urbanisme) ou les décisions de justice. Doivent notamment figurer l’indication du prix et les modalités de la vente, la description du bien, son utilisation actuelle et future, voire si une installation classée pour la protection de l'environnement a été exploitée sur le terrain.

Bon à savoir :  le titulaire du droit de préemption doit s'acquitter de la commission de l’intermédiaire, sous réserve que la DIA mentionne son montant et le fait qu’elle est à la charge de l'acquéreur.

Déclaration d'intention d'aliéner : quel est le délai pour répondre ?

La collectivité publique dispose de deux mois (trois mois lorsque le bien est situé dans des espaces naturels sensibles) à compter de la réception de la DIA pour prendre une décision. En cas de demande de communication de documents complémentaires ou de visite du bien, le délai de réponse est prorogé. La réponse du titulaire du droit de préemption est notifiée à la personne visée par la déclaration (très souvent le notaire). L’absence de réponse dans le délai imparti équivaut à une renonciation à préempter.

Les réponses possibles suite à une DIA lorsqu’il s’agit de mutations amiables et ne faisant pas l’objet de contreparties en nature :

• Renonciation : la collectivité peut décider expressément de renoncer à l'achat dans un délai de 2 mois à partir de la réception de la DIA. Le propriétaire peut alors vendre son bien au prix figurant dans la DIA à l'acquéreur de son choix.
• Acceptation au prix : la collectivité peut décider d'acquérir le bien aux conditions proposées par le propriétaire. Les parties signent alors un acte notarié de transfert de propriété dans les 3 mois de l’accord. La collectivité dispose d'un délai de 4 mois à partir de la décision d'acquérir pour régler le prix (art. L213-14 al. 2 C. urbanisme). Tant que la collectivité n'a pas intégralement réglé le paiement, l'ancien propriétaire conserve la jouissance du bien (par exemple, il peut percevoir des loyers sur le bien).
• Acceptation à un prix inférieur : la collectivité peut proposer un prix inférieur. Le propriétaire a alors 2 mois à compter de la réception de cette offre pour notifier à la collectivité soit qu'il accepte le prix proposé, soit qu'il maintient son offre, soit qu'il renonce à la vente. À défaut d'accord sur le prix, la collectivité peut saisir le juge de l’expropriation pour obtenir la fixation judiciaire du prix. Dans ce cas, elle doit consigner à la Caisse des dépôts et consignations (CDC) 15 % du montant du prix fixé par les Domaines dans les 3 mois suivants la saisine du juge de l 'expropriation. Les parties disposent de 2 mois à partir de la décision du tribunal judiciaire pour faire connaître leur réponse. Chacune des parties peut renoncer à la mutation. Si la renonciation émane du propriétaire, la remise en vente du bien nécessite une nouvelle DIA. Si la renonciation émane du titulaire du droit de préemption, ce dernier ne peut plus exercer son droit de préemption à l'égard du même propriétaire pendant 5 ans, à condition que le bien soit vendu au prix fixé par le juge (révisé le cas échéant en fonction de l'ICC). Le prix est payé (ou consigné) dans les 4 mois suivants la décision définitive du juge. A défaut de respect du délai de paiement prévu en cas d'acquisition au prix de le DIA ou au prix fixé par le juge, le propriétaire peut vendre librement son bien, sans nouvelle DIA.

Dans les autres cas, d’adjudication volontaire, de cession avec contrepartie en nature (tels que les échanges, les apports en société) ou de donation, si le bénéficiaire du droit de préemption souhaite acquérir, il propose un prix et à défaut d’acceptation notifie son intention de saisir le juge de l’expropriation.

Date du transfert de propriété
Le transfert de propriété intervient à la plus tardive des deux dates que sont le paiement du prix et l'acte authentique constatant la vente.