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Les zones d’aménagement concerté (ZAC) sont les zones de territoire à l'intérieur desquelles une personne publique décide de réaliser ou faire réaliser l'aménagement et l'équipement des terrains, qu’elle a acquis ou acquerra en vue de les céder ou de les concéder ultérieurement à des utilisateurs publics ou privés (art. C. urb. L.311-1).
Les zones d’aménagement concerté (ZAC) sont régies par les articles L 311-1 à 8 du code de l’urbanisme ainsi que les articles R*311-1 à R*311-12 du code de l’urbanisme.
Les ZAC sont des opérations d’urbanisme publique qui peuvent avoir des objectifs variés : création d’une zone de loisir ou création d’un quartier d’habitation ou rénovation d’un quartier ancien. Elles sont à distinguer du lotissement ou permis de construire (qui sont de moindre ampleur ou à l’initiative d’une personne privée). Elles se déroulent en trois étapes : la concertation, la création et la réalisation. Le notaire saura vous conseiller.
Pourquoi une zone d’aménagement concerté ?
La création d’une ZAC permet aux collectivités publiques d’aménager et d’équiper une grande zone de leur territoire. Elle s’accompagne de constructions. La ZAC sert de fil d’Ariane car :
- Elle traite à la fois les aspects notamment environnementaux, architecturaux et urbanistiques du projet,
- Elle sert de lien entre les différents intervenants et les différentes zones grâce aux plans et un cahier des charges communs. Ce cahier des charges permet à l’établissement public de contrôler les opérations d’aménagement dont notamment l’emplacement des constructions, l’emplacement des équipements publics, la surface de plancher constructible etc.
- Elle permet l’ajout simplifié d’espaces et équipements publics comme des trottoirs ou sens giratoires,
- Elle permet d’avoir accès à l’expropriation et à la préemption afin de simplifier l’aménagement d’un territoire.
Exemple de ZAC : FLEURY-SUR-ORNE : ZAC des Hauts de l'Orne, quartier d'habitat. La mairie vote une ZAC afin de créer un quartier végétal. La commune a souhaité construire des logements individuels, semi-collectifs ou collectifs, au cœur de 25 hectares de parcs naturels et aménagés, d’étangs, de cheminements doux végétalisés, et à proximité immédiate de commerces, de services, d’équipements sportifs, d’un lycée et d’un hôpital.
Quel est l’organe compétent pour créer la zone ?
Elle est toujours à l’initiative d’une personne publique : État, collectivité territoriale, établissement public compétant en matière d'opération d'aménagement : communauté de communes ou d’agglomération (C. urb. art. R* 311-1)
Bon à savoir : une personne privée est incompétente pour décider la mise en œuvre une telle procédure, contrairement aux lotissements ou permis de construire valant autorisation de division.
Quel est son périmètre?
L’acte qui créé la ZAC en délimite le périmètre et sa superficie ( C. urb., art. R* 311-5) :
- son périmètre est approuvé par délibération,
- il peut être multisite, c'est-à-dire contenir plusieurs emplacements territorialement distincts.
Comment se déroule cette opération d'aménagement ?
Les différentes étapes :
La création d’une ZAC est précédée d’une étude préalable qui porte sur l’opportunité économique mais aussi sur les effets environnementaux. S’ensuit :
- La concertation : elle est réalisée avant le dépôt du permis de construire. Elle est à mettre en place avec les habitants, les associations locales et toutes les personnes concernées (art. C. urb. L.300-2),
- La création : la personne publique prenant l’initiative de la ZAC doit constituer un dossier de création (C. urb. Art. R* 311-2). Il comprend notamment un rapport de présentation du projet, un plan de situation et de délimitation, une étude d’impact… Le dossier doit être approuvé par l’organe délibérant. Enfin l’acte doit être publié sous forme électronique.
- La réalisation : la personne publique, qui a pris l’initiative de la création de la zone, constitue ensuite un dossier de réalisation (art. C. urb. R.311-7). Ce dossier est approuvé par l’organe délibérant. Ce dossier comprend notamment le programme des équipements publics, le programme global des constructions, les modalités prévisionnelles de financement.
La personne publique à l’origine de la zone va pouvoir choisir de l’aménager elle-même ou de confier cet aménagement à une autre personne publique ou privée (le concessionnaire).
Après ou pendant l’aménagement de la zone, les terrains seront vendus pour l’installation d’équipements ou de constructions publics et/ou privés.
La Zac et les règles d’urbanisme
La ZAC peut être créée dans le cadre de l’élaboration du PLU ou indépendamment. Les actes nécessaires à la mise en place de la ZAC (création de la zone, approbation du dossier de réalisation et du programme des équipements publics) n'ont pas à respecter les dispositions du PLU (CE avis 4-7-2012 n° 356221). En revanche, les autorisations individuelles pour l’aménagement devront être conformes aux règles d’urbanisme.
Qui réalise les aménagements ?
La collectivité publique peut réaliser elle-même les aménagements. On parle alors de réalisation en régie. La collectivité publique acquiert les terrains, réalise les opérations d’équipement et cède, éventuellement, les terrains ainsi aménagés.
Mais la collectivité peut confier à une autre personne publique ou privée, la réalisation de ces aménagements par le biais d’une concession. C’est alors l’aménageur ( ou concessionnaire) qui achète les terrains, les aménage…
Les effets de la ZAC : expropriation, préemption et sursis à statuer
Pour la réalisation des aménagements la personne publique ou l’aménageur disposent de prérogatives de puissance publique.
Ainsi, est-il possible de recourir à la préemption urbaine (voir notre article sur le sujet) ou à l’expropriation (voir notre article) d’immeubles privés si nécessaire.
Bon à savoir : les propriétaires des terrains compris dans cette zone peuvent mettre en demeure la collectivité publique ou l'établissement public qui a pris l'initiative de la création de la zone de procéder à l'acquisition de leur terrain, dans les conditions et délais prévus à l'article L. 230-1 du Code de l’urbanisme : c’est le droit de délaissement (voir notre article) (C. urb. Art. L311-2, 1°)
Enfin, à compter de la publication de l’acte de création, l'autorité administrative peut surseoir à statuer sur les demandes d'autorisation concernant des travaux, constructions ou installations susceptibles de compromettre ou de rendre plus onéreux l'aménagement et l'équipement de la zone (C. urb. art. L 311-2, 2°). Le sursis à statuer ne peut pas excéder 2 ans (C. urb. art. L 424-1, al. 8).
A noter : la plus-value réalisée par le propriétaire qui a cédé à l’amiable son bien à un aménageur disposant d’un droit de préemption peut faire l’objet d’une exonération d’impôt prévue en cas d’expropriation.
Le rôle du notaire dans la vente des zones d'aménagement concerté
La réalisation de ces ventes par notaire est l’occasion d’établir des relations suivies et de qualité avec les services des collectivités territoriales pour que l’aménagement de ces zones se fasse dans la plus grande clarté et sécurité. Il en va de la sécurité des acheteurs et vendeurs (application des règlements, cahiers des charges) mais également encore de la cohérence sur l’aménagement d’une zone d’urbanisation naissante. Le notaire favorise ainsi le dialogue entre les acteurs publics et privés.