Les statuts d'une société civile immobilière doivent expressément prévoir dans l'objet social la possibilité de mettre un bien immobilier lui appartenant à disposition d’un associé à titre gratuit.
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La mise à disposition à titre gratuit d’un immeuble doit être prévue dans son objet social
L'objet social définit les activités d'une société ; il doit obligatoirement figurer dans les statuts.
Ainsi, la mise à disposition à titre gratuit d’un immeuble appartenant à une SCI au profit d’un associé ou d’un tiers doit être prévue dans son objet social.
A défaut, une autorisation par l’assemblée générale des associés est nécessaire
Lorsque les statuts d'une société civile immobilière ne le mentionnent pas clairement, cette mise à disposition doit être autorisée par l’assemblée générale des associés aux conditions prévues pour la modification des statuts.
En conséquence, elle ne peut être décidée par le seul gérant. C’est ce que vient de décider la Cour de cassation, dans un arrêt du 2 mai 2024 en prononçant la nullité du prêt à usage (à titre gratuit) que le gérant s’était consenti.
En effet, la mise à disposition doit être compatible avec l’intérêt social et l’équilibre des droits des autres associés. C’est pourquoi si l’occupation gratuite n’est consentie qu’à un (ou certains) associé, les autres associés doivent obtenir une contrepartie ou consentir à la mise à disposition de manière expresse.
Conséquences de l’absence d’autorisation par l’assemblée générale ou d’objet social muet
- Le contrat conclu est nul et le prêt à usage est censé n’avoir jamais existé.
- L’occupant se trouve alors sans droit ni titre et la SCI pourrait lui réclamer une indemnité d’occupation, voire son expulsion.
- La responsabilité du gérant pourrait être engagée puisqu’il a accompli un acte contraire à l’objet social de la SCI et sans accord des associés (article 1850 du Code civil). Si elle est retenue par le tribunal, il serait alors être tenu de réparer le préjudice causé à la société.
Cass. 3e civ., 2 mai 2024, n° 22-24.503, FS-B