Qu’est-ce que la copropriété ?

Pourquoi parle-t-on de statut obligatoire de la copropriété ?

Le statut de la copropriété est un ensemble des règles prévues par la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et le décret 67-223 du 17 mars 1967. Il s’applique obligatoirement à tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis à usage total ou partiel d’habitation et dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes. Presque tous les appartements sont soumis au régime de la copropriété lorsque l’immeuble appartient à plusieurs propriétaires. Dans quelques cas particuliers, des maisons peuvent être soumises à ce régime juridique ainsi que des locaux commerciaux ou professionnels.
La plus grande partie des règles sont impératives mais les copropriétaires peuvent déroger à certaines d’entre elles (par exemple la définition des parties privatives ou communes). 

Qu’est-ce qu’un lot ?

Un lot comporte toujours deux éléments juridiquement inséparables :

• une partie privative (les pièces du logement par exemple) : parties réservées à l’usage exclusif d’un propriétaire déterminé ;
• une quote-part, exprimée en tantièmes (le plus souvent en millièmes) des parties communes (parties affectées à l’usage de tous les copropriétaires : les espaces verts, les ascenseurs, la chaufferie, etc).

Ces deux éléments, parties privatives et quote-part des parties communes, forment un lot indivisible.
A défaut de dispositions contraires dans le règlement de copropriété, les parties privatives et communes sont définies par la loi de 1965 (articles 2 et 3). 

Qu’est-ce que le règlement de copropriété ? 

Le règlement de copropriété est obligatoire. Il constitue le contrat qui lie tous les copropriétaires et doit respecter les dispositions impératives de la loi de 1965. 
Il a pour objet de déterminer notamment la destination des parties privatives et communes, les conditions de leur jouissance (par exemple : l’exercice des professions libérales est-il autorisé ?). Il prévoit également les règles de vie qui régissent la copropriété (exemple : le changement des fenêtres est-il libre ?), celles qui fixent le fonctionnement des assemblées générales ou encore la répartition des charges communes. 

Afin d’harmoniser les règlements de copropriété, parfois anciens, avec les dispositions législatives et réglementaires intervenues depuis leur établissement, l’assemblée générale peut procéder à des adaptations, votées à la majorité simple des copropriétaires présents ou représentés (article 24 de la loi du 10 juillet 1965). La publication de ces modifications au Service de la publicité foncière est effectuée au droit fixe d’enregistrement (et non au droit proportionnel). Ces adaptations peuvent permettre de supprimer les clauses contraires à la réglementation ou, au contraire, d’insérer des clauses obligatoires qui font défaut.

Qu’est-ce que l’état descriptif de division ?

Il s’agit d’un document obligatoire destiné à identifier et numéroter les lots pour la publicité foncière. Pour pouvoir être publié, il doit être rédigé par un notaire

Destination de l’immeuble, usage et affectation des lots

La destination de l’immeuble, prévue par le règlement de copropriété, est une notion clé qui vise à définir l’usage autorisé des lots de copropriété. Il est ainsi possible de prévoir un usage exclusif d’habitation ou mixte d’habitation et commercial ou encore interdire ou autoriser les activités libérales, les activités de restauration ... Le niveau de standing de l’immeuble est un élément important dans la détermination de cette destination. 

Chaque lot a une affectation : habitation, commerciale, cave etc.. Le changement d’affectation ou d’usage par un copropriétaire est possible dès lors qu’il respecte la destination de l’immeuble et les droits des autres copropriétaires. En revanche l’exercice d’une activité interdite par le règlement de copropriété car non conforme à sa destination est illicite. Enfin une clause restreignant les droits des copropriétaires sur leur lot doivt être justifiée par la destination de l’immeuble.
 

L’exercice d'une profession libérale est-il libre ? 

Il faut  consulter le règlement de copropriété pour  savoir si cet exercice est autorisé.  Cependant, la simple domiciliation administrative du siège social d'une entreprise individuelle dans un local d'habitation est en principe permise. Il est également possible d'établir le siège social d’une société au domicile de son représentant légal, mais seulement en ce qui concerne son dirigeant (PDG ou gérant par exemple). Si une disposition contractuelle ou législative s'oppose à la domiciliation du siège social d'une personne morale au domicile de son dirigeant, cette domiciliation reste possible pour une durée maximale de 5 ans. Le dirigeant devra préciser le caractère temporaire de sa domiciliation lors de son immatriculation et informer, par LR avec AR, le propriétaire des locaux.

Même s'il existe des ressemblances entre les règlements de copropriété, vous devez être attentif aux particularités éventuelles du vôtre. Il contient les éventuelles restrictions d'usage de vos lots de copropriété et vous protège ainsi contre les abus des autres copropriétaires. En cas de doute, renseignez-vous auprès du syndic, du propriétaire si vous êtes locataire ou de votre notaire. 

Le syndicat de copropriété (art. 14 de la loi de 1965)

La collectivité formée par l'ensemble des copropriétaires d'un même immeuble s'appelle le syndicat des copropriétaires. Ce syndicat est une personne morale qui peut avoir des dettes et des créances. Il est responsable de plein droit des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes : un locataire, par exemple, peut soulever la responsabilité du syndicat en cas de mauvais entretien des parties communes qui lui porterait préjudice.

Tout syndicat doit être immatriculé au Registre national d’immatriculation. L’immatriculation est faite par le syndic ou le notaire. 

Le syndicat a pour objet la conservation, l’amélioration de l’immeuble et l’administration des parties communes : il a donc pouvoir de faire des travaux nécessaires, d’agir en justice, de désigner ou révoquer le syndic...

Le conseil syndical (art.21 de la loi de 1965)

Au sein du syndicat des copropriétaires, les membres du conseil syndical sont désignés par l’assemblée à la majorité absolue. Sauf exception, ce conseil syndical est obligatoire. Le règlement de copropriété prévoit le nombre de conseillers, la durée de leur mandat (maximum trois ans), les suppléants etc... 

Il a pour mission d’assister le syndic et de contrôler sa gestion : il participe également à l'élaboration de l’ordre du jour des assemblées générales

Le président du conseil syndical peut procéder à la convocation de l’assemblée générale lorsqu’après avoir mis en demeure le syndic, celui-ci ne réagit pas dans les 8 jours suivants (article 8 du décret n°67-223 du 17 mars 1967).

Le syndic de copropriété

Le syndic de copropriété est l’organe qui exécute et fait respecter le règlement de copropriété ainsi que les décisions de l’assemblée générale : il recouvre les charges, paie les dépenses, assure l’entretien courant de l’immeuble. En cas d’urgence il fait les travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble. 

Le syndic est obligatoire, il est désigné par les copropriétaires en assemblée générale, à la majorité des voix de tous les copropriétaires.  

L’assemblée générale (AG) de tous les copropriétaires (art. 22 à 22-8 de la loi de 1965)

Le syndicat se réunit obligatoirement chaque année et cette réunion s'appelle l'assemblée générale des copropriétaires. Les règles qui déterminent le fonctionnement et les pouvoirs de l’assemblée sont pour la plupart prévues par la loi et sont impératives (le règlement de copropriété ne peut pas y déroger). 
Elle a pour but de se prononcer

• sur les comptes de l’année passée,
• sur le quitus à donner au syndic,
• sur le budget prévisionnel de l’année future, c'est-à-dire le montant de la provision trimestrielle de charges à payer par chacun,
• sur la provision pour fonds de travaux (sauf pour les immeubles neufs et les copropriétés de moins de 10 lots),
• sur la reconduction du syndic dans ses fonctions ou son changement,
• sur le seuil de consultation du conseil syndical et de mise en concurrence des entreprises,
• sur les travaux nécessaires à l’entretien des parties communes, etc..

C’est aussi lors d’une assemblée générale, que le syndicat élit les membres du conseil syndical parmi les copropriétaires.

Selon la nature des décisions à prendre, les règles de majorité diffèrent et la loi impose même l'unanimité pour les décisions les plus graves.

Pour exécuter les décisions de l'assemblée générale, le syndicat de copropriétaires est doté par la loi de deux organes :

• le syndic (professionnel ou bénévole),
• le conseil syndical.

Le syndicat des copropriétaires est habilité à faire respecter et à modifier le règlement de copropriété, soit lorsque la loi change, soit lorsqu'un copropriétaire le demande. Par exemple : si vous souhaitez diviser votre lot de copropriété pour en faire deux ou si vous voulez réunir deux lots en un, le règlement de copropriété va devoir être modifié par un acte notarié. N'hésitez pas à consulter votre notaire pour connaître la marche à suivre.

Si vos travaux touchent des parties communes (percement d'un mur porteur par exemple) ou ont un impact sur l'harmonie générale de l'immeuble (fermeture d'un balcon par exemple), l'accord de l'assemblée générale sera nécessaire et il faudra transmettre votre demande d'autorisation au syndic afin qu'il l'inscrive à l'ordre du jour de la prochaine assemblée. Souvenez-vous qu'en principe il n'y en a qu'une par an et que vous ne pouvez faire vos travaux qu'après y avoir été autorisé.

Dans certains cas, (division d'un lot par exemple), l'intervention d'un géomètre expert sera également nécessaire et un acte notarié modifiant le règlement de copropriété devra être établi. Faites évaluer par votre notaire le coût total de la modification que vous envisagez de demander avant de commencer les travaux.

Convocation d'une AG

Par principe l’AG est convoquée par le syndic. En cas d’empêchement de ce dernier, le président du conseil syndical peut convoquer une AG appelée à désigner un nouveau syndic (art. 18 de la loi de 1965). 

La convocation de l'assemblée est de droit lorsqu'elle est demandée au syndic soit par le conseil syndical soit par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires (sauf clause contraire du règlement de copropriété). L'assemblée générale des copropriétaires est dans ces 2 cas valablement convoquée par le président du conseil syndical après mise en demeure au syndic restée infructueuse pendant plus de huit jours.
 

Petites copropriétés (art.41-8 à 41-12 de la loi de 1965)

Afin de mieux répondre aux spécificités des petites copropriétés (au plus 5 lots et celles dont le budget prévisionnel moyen est inférieur à 15.000 euros), l’ordonnance du 30 octobre 2019 a instauré pour elles des règles de fonctionnement dérogatoires . :
 

• le conseil syndical n’est pas obligatoire, 
• les obligations comptables sont allégées, 
• certaines décisions peuvent être prises en dehors de l’assemblée générale, par consultation écrite ou en réunion mais sans convocation. 

Bon à savoir : l’ordonnance du 30 octobre 2019 a prévu d’autres dispositions spécifiques pour les copropriétés comportant deux copropriétaires (art. 41-13 à 41-23 de la loi de 1965). Par exemple, les décisions relevant de la majorité de l’article 24 peuvent être prises par le copropriétaire qui détient la majorité des voix. 

Le diagnostic technique global de l'immeuble en copropriété

Le diagnostic technique global (DTG) est obligatoire, d’une part, pour tous les immeubles (à destination partielle ou totale d'habitation) de plus de 10 ans qui font l’objet d’une mise en copropriété et, d’autre part, pour tous les immeubles (à destination partielle ou totale d'habitation) soumis à une procédure d’insalubrité et pour lesquels l’administration demande au syndic de lui produire un DTG.
Pour les autres copropriétés, la réalisation (ou non) de ce diagnostic qui a vocation à présenter l’état de l’immeuble et à fixer les éventuels travaux nécessaires à sa conservation et à son entretien sur les 10 années à venir doit obligatoirement être soumise à un vote en assemblée générale. Dès lors qu’il existe, le diagnostic technique global (DTG) doit être fourni en cas de vente d’un lot de copropriété ou de toute la copropriété.