Indivision : Achat en indivision et régime d'indivision

Pourquoi acheter en indivision ?

L’indivision apparaît comme la solution la plus facile pour acheter un bien à plusieurs.

Bien entendu, ce n’est pas la seule (il est possible d’opter pour des formules plus spécifiques comme la SCI par exemple), mais c’est de loin la moins contraignante. Elle s’applique à défaut de choix d’une autre forme d’acquisition.

Chaque acquéreur est propriétaire du bien à hauteur de sa contribution financière lors de l’achat (30/70, 40/60, 50/50, etc.), sans que sa quote-part ne soit matériellement distinguée.

L'achat en indivision présente donc une grande simplicité, du moins au départ, notamment pour les concubins ou les couples pacsés qui souhaitent acquérir leur logement à deux.
 

Indivision : comment acheter à deux ?

Quel est l'intérêt d'acheter en indivision ? Comment sont calculées les proportions/quotités d'acquisition ? Faut-il préciser les apports personnels dans l'acte ?

Acheter un bien immobilier en indivision avec son concubin : des précautions s’imposent. 

Le concubinage est une situation dans laquelle deux personnes en couple choisissent de vivre à deux, sans être ni mariés ni pacsés. 
D’un point de vue juridique, les concubins sont considérés comme des étrangers l’un par rapport à l’autre, et aucune protection n’est légalement prévue en cas de séparation ou de décès de l’un d’entre eux.

Des précautions sont donc nécessaires, notamment lorsque le couple envisage d’acquérir un logement. 
En effet, lors d’un achat immobilier, les concubins sont en principe soumis au régime de l’indivision : chacun devient propriétaire en proportion de son apport (50 %/50 %, 64 %/36 % par exemple …).

Pour autant, et quelle que soit la proportion détenue par chacun, certaines décisions relatives au bien immobilier doivent être prises à l’unanimité. 

Des difficultés peuvent également intervenir en cas de séparation ou de décès de l’un des membres du couple. 

Quelles sont les précautions à prendre au moment de l’acquisition ? 

Pour diverses raisons, il peut arriver que l’un des concubins finance sa part ainsi que tout ou partie de celle que son compagnon/compagne aurait dû acquitter. 

Cette situation peut être sans conséquence tant que le couple vit en harmonie, mais peut également déboucher sur de grandes difficultés en cas de séparation ou de revente du bien. 

En effet, le partenaire qui a remboursé l’emprunt bancaire dans des proportions supérieurs à sa quote-part ou financé seul des travaux sur le bien doit alors apporter la preuve de sa créance. 

En l’absence d’accord entre les concubins, seul le juge judiciaire sera compétent pour les départager. 

Pour anticiper ces difficultés, il est donc vivement conseillé de bien indiquer le financement réel de chacun dans l’acte d’achat et de faire correspondre les quotités de propriété à ce financement, afin d’éviter les éventuels conflits qui peuvent survenir en cas de séparation ou de revente.

Que se passe-t-il en cas de séparation du couple ? 

Si le couple décide de se séparer, plusieurs solutions sont alors envisageables : 

• les partenaires décident de vendre ensemble le bien immobilier à un tiers, et se répartissent le prix de vente à proportion de leurs droits respectifs ; 
• l’un des partenaires rachète la quote-part de l’autre afin de devenir l’unique propriétaire du bien ; 
• l’une des parties ne veut pas vendre, mais ne souhaite pas non plus racheter la part de l’autre indivisaire : le recours au juge est alors indispensable. Ce dernier peut aller jusqu’à ordonner la vente par adjudication en cas de désaccord, l’article 815 du Code civil disposant que « nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision ». 

Que se passe-t-il en cas de décès de l’un des concubins ?

En cas de décès, le concubin survivant n’a aucune vocation successorale, et ne peut pas hériter (en l’absence de dispositions testamentaires en sa faveur. 

La fraction du bien détenue par le défunt sera donc transmise à ses héritiers : ses enfants, ou à défaut, ses parents, ses frères et sœurs etc. Le concubin survivant se retrouve alors en indivision avec les héritiers du défunt.
Pour éviter une telle situation, chaque concubin peut établir un testament en faveur de l’autre, et léguer à son concubin sa quote-part du bien. 

Deux points d’attention sont cependant à retenir : 

• la fiscalité successorale est extrêmement désavantageuse entre concubins : étant considérés comme des étrangers, le taux d’imposition est fixé à 60 % après un abattement de 1594 €. 
• en présence d’enfants, la part qui peut être transmise au concubin survivant par testament est limitée à la quotité disponible, c’est-à-dire la portion du patrimoine que le défunt peut librement léguer (disposer), sans porter atteinte à la réserve héréditaire de ses enfants. 

C’est pourquoi, le couple peut prévoir, lors de l’acquisition du bien, une convention d'indivision dans laquelle figure une clause de rachat prioritaire de la quote-part du concubin décédé. 

L'indivision comporte-t-elle des risques ?

Une fois le bien acheté, chacun des propriétaires (appelé indivisaire) a des droits sur la totalité du bien. Les décisions les plus importantes doivent être prises à l’unanimité (sauf exceptions). Ce qui, en cas de désaccord, peut vite entraîner des situations de blocage.

Par ailleurs, chaque indivisaire est tenu de régler les dettes de l’indivision (impôts ou travaux sur le logement par exemple), à proportion de sa quote-part. Autant dire qu’il est fondamental de bien évaluer les risques de mésentente avant l’achat.

Enfin le régime de l’indivision est provisoire. La loi pose comme principe que "nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision". Trois solutions s’offrent aux indivisaires : 
-    l’un des indivisaires peut mettre en vente sa quote-part, les autres ne peuvent s’y opposer. Toutefois, ils disposent d'un droit de préemption sur la quote-part cédée. 
-    Les indivisaires peuvent décider à l’unanimité de vendre le bien à un tiers. A défaut d’accord, la vente peut, sous certaines conditions, intervenir à la majorité des deux tiers des droits indivis (C. civ. art. 815-5-1).
-    L’un d’eux peut à tout moment de demander le partage (C. civ. art. 815).

Cette situation n’est pas sans risque ; Mieux vaut l’anticiper par une convention d’indivision.

Indivision : comment éviter les risques ?

La convention d'indivision

Il est possible de corriger cette situation d’insécurité grâce à la signature d'une convention d'indivision.

A peine de nullité, cette convention doit être établie par écrit, lister les biens indivis et préciser les droits de chaque indivisaire. Dès lors qu’elle porte sur un bien immobilier, elle doit en outre être rédigée par un notaire et faire l’objet d’une publication au Service de la publicité foncière.

Elle peut être conclue pour une durée déterminée (cinq ans au maximum). A terme, les indivisaires demeurent libres de la renouveler.

La convention d’indivision a pour but d’organiser la gestion de l’indivision et d’en fixer les règles du jeu. Les indivisaires peuvent aménager la répartition de leurs dépenses, nommer un gérant (choisi ou non parmi eux), arrêter le montant d’une indemnité d’occupation (si l’un d’entre eux occupe seul le bien par exemple), etc...

Lorsque la convention est conclue à durée indéterminée, le partage peut être demandé, pourvu que ce ne soit pas de mauvaise foi (volonté de nuire aux indivisaires) ou à contretemps (période économiquement défavorable au partage). 

Existe-t-il d’autres situations d’indivision ?

L'indivision n'est pas toujours une situation choisie. Elle peut être subie à l’occasion d’un décès par exemple, en attendant la partage des biens d’une succession (indivision successorale) ; ou lors de la dissolution d’une communauté conjugale au moment d’un divorce (indivision post-communautaire).

Mais qu’elle soit constituée de manière volontaire ou involontaire, l’indivision demeure soumise aux mêmes règles. N’hésitez pas à vous rapprocher de votre notaire pour en connaître les tenants et aboutissants.