Comment réduire ses droits de succession sur un bien immobilier et éviter une plus-value immobilière ?

"Héritière désignée comme seule légataire universelle d' une parente de 4e degré, je cherche à réduire le montant des droits de succession entre 55% et 60% minimum et ensuite à éviter une plus value immobilière une fois acquittés les droits sur la valeur estimée du bien immobilier.

Faut-il envisager de créer une SCI pour ne pas subir une plus value future du bien ?"

Alors déjà on sent que Suzanne a envie de faire de l'optimisation fiscale avec son héritage puisque manifestement c'est un héritage où elle doit être fortement taxée, on parle de 55% de 60%.

Donc ça veut dire que ce n'est pas un parent direct, c'est forcément une ligne qui est collatérale à Suzanne et on voit également qu'elle cherche à faire les deux c'est-à-dire :

• non seulement à minimiser les droits de succession
• optimiser la revente éventuelle du bien si elle le revend plus cher que ce qu'elle a estimé dans la succession en évitant une plus value immobilière. 

Alors premièrement déjà il faut savoir que la valeur qui doit figurer dans la succession, que ce soit une succession directe ou collatérale, il n'y a qu'une seule règle c'est la valeur vénale du bien au jour du décès.
Deuxièmement, il faut préciser également à Suzanne qu'une succession qui est taxée à 55 ou 60 % sera avec certitude contrôlée par l'administration.

Pour quelles raisons sera-t-elle contrôlée par l'administration fiscale  ? 

Quand vous avez une succession qui est taxé à 10 /15 ou 20% quand vous faites un contrôle ça rapporte beaucoup moins pour l'administration fiscale qu'un contrôle à 55 ou 60 % donc pour l'administration c'est beaucoup plus rentable de contrôler et de redresser une succession à 55 ou 60 % qu'avec des taux bien évidemment plus faibles donc Suzanne la succession elle sera contrôlée c'est une certitude. Donc attention lors de l'évaluation du bien.

Créer une SCI ce n'est pas illégal ?

La création d'une SCI ne va rien vous apporter de plus fiscalement. 
Pourquoi ? parce que lorsque vous allez estimer votre bien c'est vous qui avez hérité du bien ce n'est pas une SCI c'est à dire qu'il faudra ensuite apporter ce bien à une société civile immobilière.
Donc faire un apport  à la société et cet apport à la société va devoir déterminer une valeur. Vraisemblablement cette valeur ça sera la même que celle qui a été déclarée dans la succession mais lorsque la SCI revendra ensuite le bien, si elle le revend beaucoup plus cher ce bien, bien évidemment elle paiera elle la plus value donc la plus value je ne fais que la différer.

Et 2 ventes feront 2 frais de notaire donc la SCI dans l'hypothèse de Suzanne ne pourra apporter quoi que ce soit en tout cas pour éviter une plus value immobilière par la suite. 

Et puis quatrième point il faut pas oublier une notion importante qu'est la notion "'abus de droit" - le mini abus de droit ? - Le mini ou maxi peu importe si l'opération est soit exclusivement faite dans un but fiscal et à partir de 2021 ça sera principalement dans un but fiscal puisque la loi fiscale a changé, c'est une appréciation qui est bien évidemment très importante, et cet abus de droit justement il est là pour permettre à l'administration fiscale de redresser une opération et de lui donner son véritable caractère quand le montage pour faire simple qui a été opéré par le contribuable, la rédaction des actes qu'il a pu faire, il ne l'aurait pas fait si ce n'était pour autre chose que d'éluder l'impôt voire de diminuer cet impôt donc quand le but poursuivi est manifestement principalement ou exclusivement fiscal, dans ces cas là l'administration fiscale peut invoquer l'abus de droit et redresser l'opération.

Donc là, payer votre plus value puis c'est tout ? Oui.Payez votre impôt déjà de succession, et ensuite votre plus value, si vous réalisez une plus-value bien évidemment.

La SCI, la monter si on est tout seul ça a un intérêt ?

Il faut toujours de toute façon être 2 associés dans une SCI. 
Donc en plus il faut trouver un associé ça complexifie.

[Vidéo du 10/03/2020]