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Forte augmentation de la part des ventes de logements anciens les plus énergivores depuis juillet 2021
Depuis le début de l’année 2023, les logements présentant une étiquette énergie G au DPE consommant plus de 450 kWh/m²/an en énergie finale (environ 140 000 logements) ne sont plus considérés comme décents et donc exclus du marché locatif (pour un nouveau bail). Depuis fin août 2022, il est également interdit d’augmenter les loyers des logements classés F et G. L’article 160 de la loi Climat et résilience d’août 2021 prévoit d’augmenter successivement les critères de décence énergétique pour la location jusqu’en 2034. In fine, tous les logements avec une étiquette supérieure à D seront concernés par l’interdiction de location, soit environ 45 % du parc locatif privé au 1er janvier 20221. Plus récemment, un décret d’application paru en août 2023 maintient les échéances prévues dans la loi et apporte des précisions sur le calendrier et le niveau des premières exigences minimales de performance énergétique imposées aux propriétaires pour pouvoir louer leurs logements. Ainsi, cette interdiction touchera, en France métropolitaine, l’ensemble des logements classés G au 1er janvier 2025, ceux classés F au 1er janvier 2028 puis ceux classés E au 1er janvier 2034. Par ailleurs, ce décret précise également les dérogations permises aux propriétaires bailleurs. Il pourra s’agir, par exemple, de contraintes architecturales ne permettant pas la réalisation de travaux visant à permettre le respect des seuils fixés. Ou encore, l’incapacité de réaliser les rénovations nécessaires faute d’avoir pu obtenir une autorisation d’urbanisme ou un permis de construire.
En France métropolitaine (hors Corse), la part de logements anciens vendus d’étiquettes énergie F et G est passée de 11 à 16 % entre le 2e trimestre 2021 et le 1er trimestre 2022. La hausse est plus importante pour les logements de classe G, passant de 3 à 6 % contre de 8 à 10 % pour ceux de classe F. Cette modification intervient, en particulier, dans le courant du 2e semestre 2021, à la suite de la révision du mode de calcul du DPE, mais également à la suite des premières annonces d’exigences minimales de performance énergétique. Jusqu’au début de l’année 2023, la part des logements anciens vendus d’étiquettes énergie F et G continue de croître, mais bien plus faiblement, atteignant ainsi 18 % au 2e trimestre 2023 (soit +7 points en deux ans).
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Ce phénomène se reporte sur tous les départements, bien que quelques-uns se distinguent de la tendance générale. Il s’agit principalement de ceux enregistrant déjà une forte part de ventes de logements d’étiquettes F et G. Avec le Haut-Rhin, la Savoie et la Haute-Savoie sont les seuls à voir leur part légèrement baisser entre le 2e trimestre 2021 et le 2e trimestre 2023. A contrario, bon nombre de départements du Sud-Ouest enregistraient au 2e trimestre 2021 une faible part de ventes de logements très énergivores, mais ont vu leur part un peu plus que doubler jusqu’au 2e trimestre 2023, comme dans le Tarn-et-Garonne, les Landes ou les Pyrénées-Atlantiques. En Gironde, elle a même été presque multipliée par 4.
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En 2022, environ une vente sur trois d’appartements d’étiquettes F ou G intervient dans une ville de plus 100 000 habitants contre une sur quatre un an plus tôt, soit une hausse d’environ 10 points, alors que l’augmentation sur l’ensemble des ventes n’est que de 2 points. Si les années précédentes l’impact de l’étiquette énergie sur les prix des logements était moins significatif sur le collectif, notamment pour les plus mauvaises étiquettes (F et G), ce n’est plus le cas en 2022. En effet, la décote engendrée par une étiquette F ou G, par rapport à un appartement similaire de classe D, est significative dans toutes les régions de France métropolitaine (hors Corse). Cette décote dépasse même -10 % dans le Grand Est et les Hauts-de-France