Les étrangers non résidents acquéreurs de logements en France métropolitaine

Updated on Monday 25 January 2016

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Quelle est la part des étrangers non résidents parmi les acquéreurs ?

En moyenne, sur les sur la période 2005-2015¹, les transactions réalisées sur le marché des logements anciens par des acquéreurs étrangers en France métropolitaine représentent 6,4% du total et atteignent leur plus faible proportion en 2015, 5,1% (tableau 1) :
- 2% des acquisitions ont été réalisées par des étrangers non résidents (soit un tiers des acquisitions opérées par les étrangers). Cette part reste stable autour de 2,8% jusqu’à la crise de 2007, diminue légèrement jusqu’en 2009, mais ne chute véritablement en dessous des 2% qu’à partir de 2010. Bien que les effets de la crise commencent à se faire sentir dès 2008, ce n’est qu’à partir de 2010 que cet impact devient réellement significatif : la part des acquéreurs non résidents de nationalité étrangère était de 2,6% entre 2005 et 2009 et tombe à 1,5% après 2009.
- Plus particulièrement en Ile-de-France, le même phénomène se produit, mais plus tardivement, puisque ce n’est qu’à partir de 2010 que la part de ces acquéreurs commence à baisser, passant de 1,2% à 0,8%. Au contraire de la province, elle connaît une très légère hausse en 2015.

A l’inverse, la part des transactions effectuées par des acquéreurs étrangers résidents ne semble pas avoir été impactée par la crise : elle est la même, en moyenne sur les deux périodes jusqu’en 2009 et après. Cependant, elle n’a cessé d’augmenter, jusqu’à 4,7% en 2012, avant de retrouver, à partir de 2013, un niveau équivalent à celui de 2005 (4,1%).

¹ Les resultats pour 2015 sont provisoires

Où achètent les étrangers non résidents ?

Sur la période 2005-2015, les acquéreurs étrangers non résidents sont les plus présents dans les départements ruraux du centre-ouest et du sud-ouest de la France ainsi que sur la Côte d’Azur et les Alpes (carte 2). C’est dans le département de la Creuse (15%) puis dans les Alpes-Maritimes (13%) et en Dordogne (12%) qu’ils sont les plus représentés (tableau 2). En Ile-de-France, ils sont moins de 1%, à l’exception de Paris où ils sont un peu plus de 3%.

Depuis 2005, la part des acquéreurs étrangers non résidents est en nette diminution mais ce phénomène se ressent plus ou moins fortement selon les départements : dans la Creuse, alors qu’ils représentaient 21% entre 2005 et 2009, ils ne sont plus qu

e 8% entre 2010 et 2015. Sur les mêmes périodes, de fortes baisses, entre 5 et 10 points, sont aussi enregistrées en Charente, dans le Gers, en Dordogne, dans le Lot, les Alpes-Maritimes et les Pyrénées-Orientales.

Qui sont les étrangers non résidents ?

En moyenne, sur 2005-2015, Britanniques, Italiens et Belges représentent ensemble près de 60% des acquéreurs étrangers non résidents ; les Britanniques à eux seuls en constituent quasiment le tiers (tableau 4). A l’ouest et au centre, les Britanniques sont de loin les plus représentés, suivis des Belges (carte 2). Au Nord-est, dans les Alpes et en Provence/Côte d’Azur/Corse, les nationaux des pays frontaliers se placent en haut du classement. En Ile-de-France, les principales nationalités représentent seulement environ 40% des acquéreurs étrangers non résidents et sont plus diversifiées : après les Italiens, qui sont de loin les plus nombreux, les Américains et les Britanniques sont suivis de près par les Algériens (6%) et les Marocains (4%).

Il faut bien préciser que ces proportions correspondent souvent à des effectifs très faibles En effet, le nombre moyen d’acquisitions réalisées par des étrangers non résidents est en moyenne de 8 380 par an entre 2005 et 2015 (tableau 3). C’est en Provence / Côte d’Azur/Corse qu’il est le plus élevé : 2 340. Les proportions qui figurent sur la carte 1 sont à rapprocher des effectifs du tableau 2 : les 3% d’acquéreurs allemands du Littoral ouest sont donc un peu plus de 20.

La part des quatre nationalités les plus représentées parmi les acquéreurs étrangers non résidents a fortement évolué depuis 2005 (graphique 1) :
- Les Britanniques restent les premiers du classement malgré une baisse de 17 points entre 2005 et 2015. Dans le Centre-ouest, où ils sont les plus représentés, leur part a perdu 9 points entre 2005 et 2015 ; elle chute d’un peu moins de 20 points sur le Littoral ouest et dans le Massif central. Cependant, globalement, on note une reprise importante entre 2011 et 2015 : leur part gagne alors près de 7 points pour atteindre 27% en 2015.
- A l’inverse, malgré une légère baisse depuis 2013, la part des Belges n’a cessé d’augmenter depuis 2005. C’est dans le Massif central et le Sud - Sud-ouest que leur part a le plus progressé depuis 2005. D’ailleurs, depuis 2012, ils sont plus nombreux que les Italiens. Ces derniers ont perdu plus de 10 points de part de marché depuis 2009 principalement en Provence/Côte d’Azur/Corse.

Parmi les autres nationalités d’acquéreurs étrangers non résidents :
- La part des Scandinaves (Danemark/Suède/Norvège) est assez stable sur la période. En 2015, elle atteint 5%, très proche de celle des Suisses (6%) ;
- La part des acquéreurs non résidents d’autres nationalités européennes a triplé ces dix dernières années, pour atteindre 6% en 2015. C’est en Provence/Côte d’Azur/Corse que cette évolution est la plus significative, passant de 3% en 2005 à 12% en 2015. Il s’agit pour moitié d’acquéreurs russes en 2015, alors qu’ils ne totalisaient qu’un acquéreur sur cinq en 2005 ;
- La part des nationalités du reste du monde a, quant à elle, gagné 6 points pour atteindre 13 % en 2015.

A qui achètent les acquéreurs étrangers non résidents ?

Les Italiens non résidents ont davantage tendance à effectuer des transactions entre eux que les autres nationalités : un acquéreur non résident italien sur trois achète à un vendeur lui-même italien contre seulement 8% chez les Belges.

Cette tendance se retrouve aussi chez les Britanniques (26%) et, dans une moindre mesure, les Scandinaves² : la part des achats effectués par ces derniers auprès de vendeurs également scandinaves est de 18%, et elle atteint respectivement 8% et 4% avec des vendeurs britanniques et italiens.

² Les Scandinaves regroupent les Danois, Norvégiens et Suédois.

En bref...

La part des acquéreurs étrangers et celle des seuls non-résidents ont baissé significativement ces dix dernières années ;

Les acquéreurs étrangers non résidents restent les plus représentés dans la Creuse, les Alpes-Maritimes et la Dordogne. Cependant, leur part chute fortement dans la Creuse ;

Par nationalité, les acquéreurs britanniques sont moins présents sur le Littoral ouest ; il en est de même pour les Italiens en Provence/Côte d’Azur/Corse. Le Massif central et le Sud-sud-ouest attirent de plus en plus de Belges ;

Les acquéreurs non résidents italiens ont davantage tendance, par rapport à ceux d’autres nationalités, à acheter des biens déjà détenus par des compatriotes.

Les données et le champ de cette étude

Les données utilisées pour cette étude proviennent des deux bases alimentées sur la base du volontariat par les Notaires de France :
- La base BIEN, gérée par Paris Notaires Services pour le compte de la Chambre Interdépartementale des Notaires de Paris (CINP), couvre la région Ile-de-France, depuis 1991 pour Paris et la petite couronne et depuis 1996 pour la grande couronne ;
- La base Perval, administrée par l’Association pour le Développement du Service aux Notaires (ADSN), recueille et exploite depuis 1994 les données immobilières de la province et des DOM (France hors région Ile-de-France).

Les transactions enregistrées dans les bases concernent tous les types de propriété, non seulement appartements et maisons, mais aussi bâtiments, locaux commerciaux, terrains, garages, vignobles et autres propriétés agricoles. Pour chaque type de propriété, 80 à 100 champs sont enregistrés : la date de la transaction, la localisation, la description du bien, les données financières ainsi que des variables relatives au profil des intervenants.

Ces bases de données contiennent environ 16 millions de mutations. Chaque année, entre 650 000 et 900 000 transactions sont ajoutées, parmi lesquelles environ 500 000 concernent des appartements et des maisons sur le marché de l’ancien et servent notamment au calcul des indices de prix Notaires-Insee. Leur taux de couverture en 2015 est de l’ordre de 75% pour la base BIEN et de 50% pour la base Perval tous types de biens confondus. Les volumes importants de transactions enregistrées dans les bases notariales permettent d’analyser globalement les caractéristiques des étrangers non résidents sur le marché immobilier français.

Le champ de cette étude est limité aux achats/ventes d’appartements et de maisons consignés dans les bases entre 2005 et 2015 :
- intervenus sur le marché de l’ancien d’un point de vue fiscal ;
- effectués par des acquéreurs/vendeurs « particuliers ». Un certain nombre d’entre eux adoptent un statut d'entreprise, SCI notamment. Bien que nous n’ayons aucune raison de croire que cette pratique soit plus répandue parmi les étrangers que parmi les Français, cependant, cela peut déformer la répartition selon la nationalité. La proportion de particuliers parmi les acquéreurs atteint 90% ;

Par ailleurs :
- un acquéreur est considéré comme étranger si sa nationalité n’est pas française ; les étrangers ont été regroupés selon leur nationalité de la manière suivante : Britanniques (ressortissants du Royaume-Uni), Italiens, Belges, Suisses, Néerlandais, Danois/Suédois/Norvégiens, Allemands, Espagnols/Portugais, Irlandais, Autres nationalités européennes (y compris les Russes), Américains (ressortissants des Etats-Unis d’Amérique), Autres nationalités ;
- un acquéreur est considéré comme résident ou non résident selon qu’il a déclaré résider ou non en France au moment de la transaction ;
- on ne peut pas distinguer si le bien acquis est une résidence principale ou secondaire, cette information n’étant pas disponible dans les bases.