La part des logements énergivores vendus en 2023 conserve un niveau élevé
Parts des ventes de logements anciens selon étiquette énergie en France métropolitaine (hors Corse)
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L’étiquette énergie du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) classe les logements de A à G, du plus économe au plus énergivore.
Depuis sa création en 2006, sa fiabilité a souvent été remise en question. Ces critiques ont notamment pour conséquence des révisions régulières de son mode de calcul. Depuis juillet 2021, la méthode dite des « consommations réelles », basée sur l’examen des factures, et donc très liée au mode de vie et aux habitudes de consommation des habitants, a été abandonnée au profit d’une nouvelle méthode, centrée sur la seule appréciation des caractéristiques physiques du bien (type de logement occupé, type d’isolation, type de chauffage, variables météorologiques, etc.). Plus récemment, depuis juillet 2024, les logements de moins de 40 m² bénéficient de seuils plus adaptés1, tendant à mieux refléter les spécificités des petites surfaces. Mais ces mesures visent expressément à faire sortir un certain nombre de logements de la catégorie des « passoires thermiques » (classes F et G) afin de lever l’interdiction à la location2 prévue pour ces logements afin de laisser du temps aux propriétaires d’envisager leur rénovation. Toutefois, le DPE demeure un outil essentiel pour les propriétaires afin d’anticiper les travaux nécessaires pour améliorer l’efficacité énergétique de leur logement. Dans un contexte, depuis septembre 2021, de baisse du nombre de transactions de logements anciens suivi depuis le début de l’année 2023 d’une contraction des prix, l’étiquette énergie du DPE semble avoir un impact toujours plus important sur les prix des logements.
Au 1er semestre 2024, avec une forte proportion des ventes de logements anciens les plus énergivores (classes F et G), la répartition des ventes selon l’étiquette énergie en France métropolitaine (hors Corse) suit la tendance de l’année 2023 (qui a atteint 17 %, soit l’un des niveaux les plus élevés sur la décennie). Toutefois, la forte hausse annuelle constatée en 2022, s’est considérablement amoindrie en 2023. A contrario, la part des logements les plus vertueux (classes A et B) enregistre une légère baisse d’un point sur un an, pour s’établir à 6 %. La chute des ventes de logements neufs constatée depuis début 2020 en France peut entraîner mécaniquement une moindre représentation de ces logements, de facto plus performants, sur le périmètre des logements anciens (au sens fiscal) vendus en 2023.
En 2023, le prix médian des logements anciens les plus économes résiste mieux à la baisse, avec +1 % pour les appartements et +2 % pour les maisons, alors qu’il suit la tendance globale pour les plus énergivores avec respectivement -6 % et -3 %. Parmi ces derniers, le prix médian des appartements anciens de petite surface (moins de 40 m²), enregistre une baisse de prix élevée (-8 % sur un an).
L’impact de l’étiquette énergie sur les prix des logements continue d’augmenter en 2023, en particulier pour les maisons anciennes les plus économes : la plus-value engendrée par une étiquette A ou B, par rapport à une maison similaire de classe D, varie de +6 % en Grande Couronne francilienne, à +18 % en Occitanie, contre respectivement de +4 % à +15 % en 2022. L’Occitanie et la Provence-Alpes-Côte d’Azur se distinguent par une forte hausse de la plus-value des appartements anciens les plus économes. La moins-value engendrée par le passage à une étiquette plus énergivore (classes E-F) augmente également et quel que soit le type de bien. Pour les appartements anciens, elle varie de -7 % à Paris à -15 % en Nouvelle-Aquitaine en 2023 contre respectivement -4 % à -10 % en 2022.
1 - www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000049446315
2 - Selon l’étiquette énergie du DPE, certains biens ne pourront plus être mis en location: à partir de 2025 pour les classes G, 2028 pour les classés F et 2034 pour les classes E. Les logements les plus énergivores (catégorie G+) sont déjà concernés par l’interdiction de location depuis 2023.