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Variation des indices de prix Notaires-INSEE
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Optimisme
Le volume de transactions de logements anciens en cumul sur les douze derniers mois en France (hors Mayotte) atteint 780000 transactions à fin août 2024. La baisse annuelle est désormais de 18,1 % et, pour le deuxième mois consécutif, sous les 20 %. Les ventes représentent 2,1 % du stock de logements, une part en baisse depuis le point haut du 3e trimestre 2021 (3,2 %) et désormais inférieure au niveau du début des années 2000, avant la crise économique de 2008. Au rythme actuel et prenant en compte que la baisse ralentit, l’année devrait se terminer au-dessus des 700000 transactions, ce qui reste un point bas jamais atteint depuis mai 2015.
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Le marché immobilier semble enfin entamer sa fin de cycle baissier après deux années de chute brutale et vertigineuse du haut des 1,2 million de transactions atteint en août 2021. Un optimisme, certes mesuré, est désormais de rigueur dans l’approche d’un marché qui reste malgré tout gouverné par les taux de crédit. L’inflation globale s’établirait en moyenne à 2,5 % en 20241 et les décisions successives de la Banque centrale européenne2 de baisser ses taux directeurs ainsi que la remise sous tension des organismes bancaires sont porteuses d’espoir, permettant à un nombre toujours plus grand de Français de retourner sur le marché. Jusqu’alors, l’accès au crédit était beaucoup trop contraint, les notaires constatant un nombre important de refus de prêts mettant certaines transactions en échec. Ce contexte ne pouvait être que défavorable aux primo-accédants et en général à une population plus jeune ne pouvant se permettre de se passer, en partie ou en totalité, de financement. Dans ce sens, l’extension, annoncée par le Premier ministre, du PTZ à tout le territoire pourrait permettre d’aider un grand nombre de primo-accédants, en zones tendues et détendues. Mais, dans un contexte budgétaire contraint, l’extension de ce prêt aidé aura un coût non négligeable. Par ailleurs, la maison individuelle devrait rester exclue dans un mouvement de densification entamé depuis 20 ans. Il conviendra d’attendre de connaître les conditions d’octroi, mais l’extension de ce prêt ne pourrait in fine ne bénéficier qu’aux promoteurs sur les petites copropriétés en périurbain, ce qui est également de nature à freiner l’accès à la propriété des jeunes familles.
Focus - Hausse de la part des ventes effectuées par les seniors
De 2019 à 2023, la répartition des ventes de logements en France selon l’âge des vendeurs est restée quasiment stable : les seniors étaient à l’origine d’environ une vente sur deux sur le marché de l’ancien. Mais depuis le début de l’année 2024, leur part a augmenté significativement, avec 56 % des ventes enregistrées au 2e trimestre 2024, soit une hausse de 4 points par rapport au 2e trimestre 2023. En particulier, la part des vendeurs de 70 ans et plus (33 %) a gagné 3 points sur un an. Cette hausse s’est principalement effectuée au détriment des plus jeunes, âgés de 30 à 39 ans. Ainsi, l’âge moyen des vendeurs est passé de 59 ans et 10 mois à 61 ans entre les 2e trimestres 2023 et 2024.
Une baisse des prix qui s’atténue fortement
En France métropolitaine, les prix des logements anciens baissent pour le quatrième trimestre consécutif sur un an, à -5 % au 2e trimestre 2024. Les prix diminuent au même rythme pour les appartements et les maisons. D’après les projections sur les avant-contrats, la baisse annuelle des prix des logements anciens en France métropolitaine devrait s’atténuer progressivement de manière significative avec -2,6 % à fin novembre 2024. Ce ralentissement serait plus rapide pour les appartements (-2,2 %) que pour les maisons (-2,9 %).
En province, les prix des logements anciens reculent sur un an de -4,3 % au 2e trimestre 2024. La baisse des prix se maintient au même rythme pour les maisons (-4,4 % après -4,4 %) que pour les appartements (-3,8 % après -3,9 %). Les projections prévoient un ralentissement de la baisse annuelle 2024, avec -1,9 % à fin novembre 2024. Elle serait d’environ -1 % pour les appartements et -2 % pour les maisons.
En Île-de-France, les prix des logements anciens continuent de baisser fortement pour atteindre -7,2 % au 2e trimestre 2024. Ils baissent plus pour les maisons (-8 % après -8,3 %) que pour les appartements (-6,7 % après -7,9 %). Les prix des appartements continuent de baisser nettement sur un an à Paris (-6,7 %), en petite couronne (-7,4 %) et en grande couronne (-5,5 %). À fin novembre 2024, les prix des appartements devraient encore baisser de 3,9 % en Île-de-France. On attend des évolutions annuelles de prix très proches entre Paris et la petite couronne (respectivement -4,5 % et -4,3 %). La baisse ne serait plus que de 1,8 % pour les appartements en grande couronne en novembre. À Paris, le prix des appartements anciens devrait stagner à 9 430 €/m² en novembre.
Le marché immobilier profite peu à peu des réajustements qui touchent ses fondamentaux. La confiance, même précaire en ces instants, semble également de retour. À ce titre, notons qu’en septembre 2024, la confiance des ménages s’améliore de nouveau selon l’Insee, pour le troisième mois consécutif3, même si elle reste encore au-dessous de sa moyenne de longue période.
Les Français, n’en doutons pas, ont une appétence certaine pour le marché immobilier. La stabilisation de la baisse des prix, après des effets de correction très prononcés notamment dans les grandes villes, conjuguée à la baisse des taux de crédit leur donne, pour les mois à venir, un moment propice qui devrait se prolonger, si tant est que le bien idoine se trouve sur le marché. Les vendeurs devront aussi savoir saisir l’instant de cette détente qui commence à s’installer, mais rester ouverts à un ajustement parfois nécessaire des prix.
1 - BCE – 12 septembre 2024
2 - BCE - Décision de politique monétaire du 17 octobre2024 - « Les taux d’intérêt de la facilité de dépôt, des opérations principales de refinancement et de la facilité de prêt marginal sont ramenés à respectivement 3,25 %, 3,40 % et 3,65 % à compter du 23 octobre 2024 ».
Le crédit aux particuliers - Données Banque de France Résultats à fin août 2024
Le recours quasi-systématique à des taux immobiliers fixes non révisables continue de sécuriser les emprunteurs français ainsi que les créances et les gages des banques de réseau nationales.
Les crédits à l’habitat : une nette tendance de reprise
La production CVS de crédits à l’habitat (hors renégociations) s’établit à 9,3 Mds€ en août, s’inscrivant toujours dans une nette tendance de reprise depuis le creux de 6,9 Mds€ en mars 2024 (8,6 Mds€ en juin et 11,3 Mds€ en juillet). Le taux d’intérêt moyen des nouveaux crédits à l’habitat poursuit son repli, 3,59 % en août après 3,64 % en juillet pour les opérations hors renégociations, et revient légèrement en dessous de son niveau d’il y a un an (3,62 % en août 2023). L’utilisation de la marge de flexibilité des banques vis-à-vis de la norme HCSF reste à 15 %, sensiblement inférieure à l’enveloppe globale de 20 % laissée aux banques pour y déroger.
www.banque-france.fr/fr/statistiques/credit/credits-aux-particuliers-2024-08
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