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Le dispositif de l'usufruit locatif social
Ce dispositif innovant est né au début des années 2000. La loi Engagement national pour le logement (ENL) de 2006, complétée par un décret de 2009, a fourni le cadre juridique qui lui a permis de se développer rapidement.
Il repose sur un démembrement de propriété : l’usufruit du bien est détenu par un bailleur social tandis que sa nue-propriété appartient à un investisseur privé.
Le bailleur social loue les logements à des ménages sous conditions de ressources, moyennant des loyers sociaux ou intermédiaires. Les locataires sont désignés par les procédures habituelles d’attribution des logements locatifs sociaux.
Un an avant le terme de l’usufruit, le locataire est expressément informé par le bailleur du statut particulier de son logement et de l’extinction du bail à l’expiration de l’usufruit. Il doit alors bénéficier :
- d’une offre de relogement par le bailleur s’il est toujours sous les plafonds de ressources (maintien dans le parc social) ;
- de la possibilité d’acheter prioritairement le logement s’il est mis en vente ;
- de la possibilité de signer un nouveau bail de droit commun avec le nu-propriétaire devenu propriétaire, si celui-ci le propose.
Le nu-propriétaire quant à lui ne perçoit aucun loyer mais il bénéficie d’un régime fiscal favorable et le bailleur social lui garantit la libération du bien et sa remise en état à l’échéance de la convention.
Avantages de l'usufruit locatif social
Ce dispositif d’investissement locatif connaît un succès croissant car il présente de nombreux avantages :
- pour l’acquéreur de la nue-propriété :
il achète un bien immobilier pour un prix réduit par rapport à sa valeur en pleine propriété et bénéficie d’avantages fiscaux (intérêts d’emprunts déductibles d’éventuels revenus fonciers, réduction de la base imposable à l’ISF) pendant le démembrement de propriété ; l’usufruit locatif social peut également être utilisé comme outil de transmission du patrimoine ;
- pour le bailleur social :
L’acquisition de l’usufruit peut être intégralement financée par les loyers ;
- pour la collectivité locale :
Les logements entrent dans le quota de logements sociaux de la loi SRU ;
- pour les pouvoirs publics :
Le dispositif permet d’augmenter l’offre de logements sociaux là où leur financement est le plus difficile, en zone tendue, sans qu’il soit nécessaire de les subventionner.
Valorisation économique de l’usufruit temporaire1
( 1 Par opposition avec la valorisation fiscale)
En cas d’usufruit avec une personne physique, la valeur de l’usufruit viager dépend de l’âge de l’usufruitier.
En cas d’usufruit cédé à une personne morale, la méthode qui s’applique est la valorisation économique de l’usufruit, en fonction des loyers perçus par le bailleur social pendant la durée de l’usufruit temporaire. Cette valorisation est purement contractuelle. Dans la pratique, les promoteurs retiennent généralement 40% pour l’usufruit et 60% pour la nue-propriété.
Notons enfin que la loi ALUR permet depuis peu l’accès à ce type de dispositif via la « pierrepapier » (SCPI, OPCI, SIIC,…).