Créés à l’occasion de l’adoption ou de la révision d’un plan local d’urbanisme (PLU), les emplacements réservés sont des terrains bâtis ou non que se réservent les collectivités pour réaliser leurs installations dans l’intérêt général. Le propriétaire qui subit cette réservation venant limiter son droit de propriété dispose cependant, en contrepartie d’un droit de délaissement.
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Qu'appelle-t-on "emplacement réservé" ?
Les emplacements réservés sont créés à l’occasion de l’adoption ou de la révision d’un plan local d’urbanisme (PLU). Il s’agit des terrains, bâtis ou non, nécessaires à la future réalisation de voies, ouvrages publics, installations d’intérêt général, espaces verts et espaces nécessaires aux continuités écologiques (C. urb. art. L 151-41, 1° à 3° , R 151-43, 3° et R 151-50, 1° )
Bon à savoir : le plan local d'urbanisme est un document d’urbanisme qui aide à anticiper l’urbanisation de la ville : les besoins en matière de logements mais également en infrastructures ou équipements publics.
Pour ce faire, le PLU « réserve » des terrains destinés à accueillir des équipements, des routes, des stades, des jardins publics. C’est ce que l’on nomme des « emplacement réservés ». Cette réserve constitue une servitude affectant le terrain et le rend inconstructible. Seul en principe la collectivité pourra construire. En contrepartie de cette servitude, un droit de délaissement est offert au propriétaire de l'emprise foncière.
Destination des emplacements réservés
Les « emplacements réservés » sont destinés à recevoir :
• les voies publiques : autoroutes, routes, rues, chemins (voies nouvelles ou l’élargissement de voies anciennes)
• les ouvrages publiques : équipements d’infrastructure (canaux, voies ferrées, stations d’épuration, transformateurs) ou de superstructures, équipements administratifs, scolaires, hospitaliers, sociaux, culturels,
• les installations d’intérêt général* à créer ou à modifier (terrain de camping, d’aires de stationnement),
• les espaces verts existants ou à créer ou
• espaces nécessaires aux continuités écologiques.
En pratique, la collectivité publique qui a un projet dans la ville, va préciser dans son PLU la nature d’un projet. Il peut s’agir de l’agrandissement d’un hôpital, l’implantation d’un cimetière ou la création d’un parc communal. A cette fin, des terrains sont réservés pour le projet.
Le juge exerce sur le classement du terrain un contrôle restreint, limité à la censure éventuelle des erreurs manifestes d'appréciation et ne portant pas sur l'opportunité du tracé de la voie publique dont la réalisation détermine la création de l'emplacement réservé.
Conséquences pour le propriétaire
Une jouissance limitée de son bien
En principe, le terrain réservé a vocation à être acquis par le réservant dans le cadre d'une procédure d'expropriation ( voir l’article sur ce sujet) ou au titre du droit de délaissement exercé par son propriétaire. L'emplacement peut toujours être acquis à l'amiable.
Dans l’attente, le propriétaire conserve la jouissance du bien sous réserve d’en faire une utilisation conforme à la destination prévue par la réservation.
En principe, il ne peut pas construire sur son terrain sauf autorisation donnée lors de permis de construire précaire.
Bon à savoir : un permis précaire est une autorisation temporaire à durée déterminée (art. L 433-1 du Code de l’urbanisme). Une fois la date butoir arrivée, l’immeuble doit être démoli. Le constructeur est tenu de remettre en l’état le terrain.
La contrepartie de l’emplacement réservé : le droit de délaissement
Le propriétaire de la parcelle devenue « emplacement réservé » ne reste pas sans droit. Eu égard aux restrictions dans l’utilisation de sa propriété, le propriétaire peut, en contrepartie, exiger de la mairie qu’elle rachète sa parcelle réservée. C’est ce que l’on nomme LE DROIT DE DELAISSEMENT (C. urb. art. L 152-2, al. 1 et L 230 et s.).
Le propriétaire peut ainsi adresser à la mairie une mise en demeure d’acquérir l’immeuble ou la partie de l’immeuble concerné par l’emplacement.
La collectivité dispose d'un délai d'un an pour se prononcer sur cette demande :
- En cas d'accord amiable, le prix d'acquisition doit être payé au plus tard deux ans à compter de la réception en mairie de cette demande.
- A défaut d'accord amiable à l'expiration du délai d'un an mentionné au premier alinéa, le juge de l'expropriation, saisi soit par le propriétaire, soit par la collectivité ou le service public qui a fait l'objet de la mise en demeure, prononce le transfert de propriété et fixe le prix de l'immeuble.
Si le juge n’est pas saisi dans le délai de trois mois ( trois mois suivant le délai d’une année pour se mettre d’accord), la réserve n'est plus opposable au propriétaire (art. L. 230-4 du Code de l’urbanisme). Elle n’est cependant pas supprimée automatiquement du Plan Local d’Urbanisme.
L’emplacement réservé et le notaire
Il est courant en pratique de rencontrer des espaces réservés. Le notaire, lors de tout acte de vente, signalera à l’acquéreur l’existence et la nature de cet emplacement réservé. Par ailleurs à titre de conseil, il renseignera les clients sur les conditions d’utilisation de ces emplacements.
En cas de doute, n’hésitez-pas à en parler à votre notaire.