Le vendeur d'un immeuble (appartement, maison, terrain) est obligé d'informer son acheteur dès la signature du contrat préliminaire. Il est important d'être conseillé avant de mettre en vente un bien immobilier.
S'informer
Quels renseignements le vendeur doit-il transmettre ?
Le vendeur doit en premier lieu expliquer clairement ce à quoi il s’oblige, tout contrat obscur ou ambigu étant interprété en sa défaveur (1602 C. civ.).
D'une façon générale, il doit lui transmettre tous les renseignements qu'il détient sur l'immeuble et dont l’importance est déterminante pour le consentement du futur acquéreur (art. 1112-1 C. civ.). Certaines de ces informations sont d'ailleurs prévues par la loi. Les tribunaux sanctionnent sévèrement tout manquement du vendeur à cette obligation générale.
Si celui-ci cache une information importante, l'acheteur peut obtenir une réduction du prix ou l'annulation de la vente dans les cas les plus graves. Le vendeur est alors condamné au remboursement du prix et parfois au versement de dommages intérêts à l'acheteur qui a subi un préjudice (frais de déménagement, de recherches d'un autre logement). Il est donc très important de respecter ces contraintes. Or, la liste des renseignements que le vendeur doit fournir à l'acheteur s'allonge continuellement.
Quelles informations juridiques et techniques le vendeur doit-il fournir ?
Sur le plan juridique :
Le vendeur doit, par exemple, informer l'acheteur de l'existence de servitudes (de passage, de vue, d'écoulement des eaux), d'hypothèques ou de privilèges (pris au profit d'une banque pour garantir un crédit) ou d'autres charges (pacte de préférence ou contrat d'affichage publicitaire).
Au plan technique :
- Le vendeur d’un immeuble bâti (quelle que soit sa destination : bureaux, habitation, commerce...) doit fournir un dossier de diagnostic technique. Ce dossier comprend tous les diagnostics techniques obligatoires. Ces diagnostics sont au nombre de 11 et sont listés par le Code de la construction et de l’habitation. Ils concernent notamment la présence éventuelle de termites, de plomb, d’amiante ou la performance énergétique ou encore l’assainissement. Ils ne sont pas systématiquement obligatoires.
Pour en savoir plus sur les diagnostics obligatoires, voir notre article.
- Le vendeur d'appartement en copropriété doit fournir de nombreuses informations spécifiques prévues par la loi du 10 juillet 1965 et le Code de la construction et de l’habitation. Les annonces immobilières sont réglementées et doivent également contenir des informations relatives au nombre de lots ou au montant moyen annuel des charges. Le vendeur doit également fournir des informations au stade de l’avant contrat. par exemple l'obligation de fournir la superficie exacte du logement (loi Carrez). Le carnet d'entretien, obligatoire pour les immeubles en copropriété, doit être communiqué au futur acquéreur (sauf s’il est déjà propriétaire d’au moins un lot dans la même copropriété), tout comme le règlement de copropriété, l’état descriptif de division ou encore le montant des charges courantes du budget provisionnel et des charges hors budget prévisionnel, les sommes restant dues au syndicat des copropriétaires, le cas échéant les conclusions du diagnostic technique global etc.
- Le vendeur de terrain à bâtir, sur lequel l'acquéreur a indiqué son intention de construire un immeuble à usage d'habitation ou à un usage mixte d'habitation et professionnel, doit fournir un certificat d’urbanisme confirmant la constructibilité au regard des règles d’urbanisme. Il doit également fournir des informations relatives aux éventuelles servitudes qui pourraient entraver le projet (servitude non aedificandi par exemple empêchant toute construction). L’avant contrat doit également préciser si un bornage a été effectué ou pas. De plus, lorsque le terrain à bâtir est un lot de lotissement, issu d'une division effectuée à l'intérieur d'une zone d'aménagement concerté (ZAC) par la personne publique ou privée chargée de l'aménagement ou est issu d'un remembrement réalisé par une association foncière urbaine, la mention du descriptif du terrain résultant du bornage est inscrite dans la promesse ou le contrat, le bornage est alors obligatoire. Dans les zones exposées au phénomène de mouvements de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols, le vendeur du terrain non bâti constructible doit fournir une étude géotechnique préalable.
- Vente d’un lot de lotissement : le propriétaire qui souhaite diviser son terrain et vendre des lots à bâtir devra tout d’abord obtenir une autorisation de lotissement (permis d’aménager notamment en cas de travaux relatifs à des équipements communs ou déclaration préalable). Aucune promesse ne peut être consentie avant l’obtention du permis d’aménager. Le cahier des charges s’il en a été établi un devra être fourni. Un permis de construire devra également être obtenu, au besoin faisant l’objet d’une condition suspensive. Par ailleurs, dès lors que le terrain à bâtir est situé dans un lotissement, le bornage est obligatoire et la mention du descriptif du terrain résultant de celui-ci doit figurer à la promesse ou à l’acte.
- Taxe sur la vente de terrains nus rendus constructibles. Le propriétaire qui vend un terrain non bâti, mais qui a été rendu constructible suite à la modification du plan local d'urbanisme (PLU), doit payer une taxe sur la plus-value réalisée à l'occasion de la vente. La déclaration est faite par un notaire.