Les différentes lois d'orientation agricole ont eu à cœur de favoriser les exploitations familiales à responsabilité personnelle. Or compte tenu de la diminution du nombre de reprises familiales, des difficultés de transmission de ces exploitations sont apparues.
La loi d'orientation agricole n° 2006-11 du 5 janvier 2006 a créé le fonds agricole et le bail cessible hors du cadre familial (c'est-à-dire à d'autres personnes que son conjoint ou son partenaire participant à l'exploitation, ou ses descendants). La constitution d’entreprises agricoles autonomes avait comme objectif de faciliter leur transmission.
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Quelles sont les conditions du bail rural cessible hors cadre familial ?
En principe, la cession d’un bail rural est interdite. Il existe certaines exceptions :
- la cession du bail au conjoint ou au partenaire pacsé du preneur participant à l’exploitation ou à ses descendants majeurs ou émancipés. Elle nécessite l’accord du bailleur ou l’autorisation du tribunal paritaire (art. L 411-35 du Code rural et de la pêche maritime).
- la cession du bail hors du cadre familial articles (art. L 418-1 à L 418-5 du Code rural et de la pêche maritime. Il permet au preneur de céder son bail à la personne de son choix. Le bail doit être passé en la forme authentique (devant notaire), mentionner expressément l'accord des deux parties de se soumettre aux dispositions particulières aux baux cessibles, sous peine de la nullité du bail.
Quelle est sa durée ?
La durée du bail est de 18 ans minimum, renouvelable pour 9 ans minimum à défaut de congé donné par acte extrajudiciaire (c’est-à-dire envoyé par un commissaire de justice) 18 mois avant son terme et à défaut d'accord contraire.
Comment le loyer est-il fixé ?
« Il est constitué des loyers mentionnés à l'article L. 411-11 qui sont fixés entre les maxima majorés de 50 %, incluant le supplément défini dans chaque département pour prendre en compte une durée de location supérieure à dix-huit ans, et les minima prévus au même article » (article L418-2 du Code rural et de la pêche maritime).
L’article L. 411-11 du Code rural et de la pêche maritime prévoit que « Le prix de chaque fermage est établi en fonction, notamment, de la durée du bail, compte tenu d'une éventuelle clause de reprise en cours de bail, de l'état et de l'importance des bâtiments d'habitation et d'exploitation, de la qualité des sols ainsi que de la structure parcellaire du bien loué et, le cas échéant, de l'obligation faite au preneur de mettre en œuvre des pratiques culturales respectueuses de l'environnement en application de l'article L. 411-27. Ce prix est constitué, d'une part, du loyer des bâtiments d'habitation et, d'autre part, du loyer des bâtiments d'exploitation et des terres nues ».
Quelles sont les modalités de la cession ?
Le preneur doit notifier au bailleur son projet de cession avec l'identité du cessionnaire et la date de la cession. Le bailleur, s’il s’y oppose, doit saisir le tribunal paritaire dans le délai de 2 mois de la notification. Il doit avoir un motif légitime pour contester la cession (art. R 418-1). À défaut, il est réputé avoir accepté la cession du bail.
Comment résilier le bail ?
Le bailleur peut s’opposer, à chaque renouvellement, à la poursuite du bail. Il doit pour cela délivrer un congé au moins dix-huit mois avant l’échéance du contrat.
Pour quels motifs ?
- Soit pour défaut de paiement du loyer et des charges, après une mise en demeure par acte extrajudiciaire restée infructueuse pendant trois mois,
- Soit sans motif, mais le bailleur a alors l'obligation de payer au preneur une indemnité d'éviction, destinée à réparer le préjudice subi par le fermier.
Quelles conditions particulières peuvent être insérées ?
Il est possible de prévoir dans le bail que le bailleur pourra acquérir par préférence le bail cédé isolément.
Droit de préemption du preneur titulaire d’un bail cessible hors cadre familial
Le preneur bénéficie d’un droit de préemption en cas de cession du fonds qu’il loue ; toutefois si son bail a été conclu depuis plus de 3 ans, il ne peut plus contester le prix ou les conditions de la vente devant le tribunal paritaire.
Fiscalité de la transmission de biens ruraux loués hors cadre familial (succession-donation)
L’article 793-2 du Code général des impôts prévoit une exonération des droits de mutation à titre gratuit à concurrence des 3/4 de la valeur des biens dans la limite de 300 000 €, et à concurrence de la 1/2 de leur valeur au-delà.
Attention : le bénéficiaire de la donation ou de la succession doit rester propriétaire du bien loué pendant au moins 5 ans.
Si la donation est faite au preneur, l’exonération ne s’applique que si le bail a été consenti depuis au moins deux ans au jour de l’acte.
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