L’achat d’un bien immobilier n’est pas une démarche anodine. Elle suppose une décision mûrement réfléchie et des recherches approfondies car il s’agit là d’un engagement à long terme. Elle se concrétise devant un notaire, chargé de rédiger l’acte, d’assurer la sécurité de la transaction et de publier la vente.
Cette opération se décompose en plusieurs étapes : la recherche du bien, son financement, la négociation entre les parties, l’avant-contrat et l’acte authentique définitif.
La recherche du bien
Lors de votre recherche de biens à acheter, vous pouvez vous orienter vers un professionnel de l’immobilier, notaire ou un agent immobilier.
Celui-ci vous aide à trouver le bien immobilier correspondant à vos critères et il est l’intermédiaire avec le vendeur. Pour cela, il convient signer un mandat de recherche qui prévoit les modalités de sa mission, sa rémunération,...
Vous pouvez également chercher le bien de vos rêves par vous-même : sites internet, bouche à oreille…
Enfin, il est possible de vous tourner vers les ventes aux enchères organisées par des études notariales, la Chambre des notaires de Paris (https://immonotairesencheres.com/), ou le tribunal judiciaire du lieu de situation du bien.
Les visites
Au moment des visites du bien, interrogez le vendeur sur les éléments qui sont pour vous essentiels, tels que l’état du système d’assainissement, la présence de nuisibles dans la charpente, l’existence de dégâts des eaux, l’état de fonctionnement des équipements (chaudière, cuisine équipée, sanitaires, les travaux à prévoir,…). Vous pouvez lui demander de vous envoyer ces informations par écrit (sms, mail,...).
Il est conseillé de prévoir un état des lieux lors d’une dernière visite avant la signature de l’acte de vente.
La phase de négociation lors de la recherche d'un bien immobilier
Une fois le bien trouvé, vous pouvez faire une offre d’achat.
Elle comprend les éléments essentiels (le prix, l’identification du bien,…) de la vente et exprime la volonté de son auteur d'être lié en cas d'acceptation.
A défaut, il y a seulement invitation à entrer en négociation (art. 1114 C. civ.). Le contrat est conclu dès que l'acceptation parvient à l'offrant (art 1121 C. civ). A défaut d’être acceptée dans le délai prévu à l’acte ou dans un délai raisonnable, l’offre est caduque (art 1117 C. civ).
Vendeur et acquéreur peuvent décider de signer directement un avant-contrat. Ils doivent alors se mettre d’accord sur les différentes modalités de la vente (prix…).
Le financement lors de la recherche d'un bien immobilier
Au cours de la négociation, il est impératif pour les acquéreurs de se poser la question du financement et du montant maximum qu’ils peuvent consacrer à leur achat. Le paiement se fait-il comptant ou à l’aide d’un prêt familial ou bancaire ? Dans le second cas, il convient de se demander qui emprunte (couple marié, célibataire,…), sur quelle durée, à quel taux d’intérêt…
Pour octroyer un prêt, l’établissement bancaire va s’intéresser à différents critères tels que la stabilité professionnelle des emprunteurs, le respect du taux maximum d’endettement fixé à 35% (article 1 de la Décision du 29 septembre 2021 relative aux conditions d'octroi de crédits immobiliers), l’absence de découvert récurrent, le montant de l’apport personnel…
Bon à savoir : afin de protéger les emprunteurs, la loi impose un taux maximum légal que les établissements préteurs sont autorisés à pratiquer, appelé taux d’usure. Ce taux, fixé par la Banque de France, est révisé trimestriellement (toutefois, entre le 1er février et le 1er juillet 2023, la publication des taux d'usure sera effectuée sur une base mensuelle pour permettre de lisser leur évolution).
Attention : si les acquéreurs qui sollicitent un prêt immobilier auprès d’une banque peuvent parfois obtenir un accord de principe, cet accord ne constitue en aucun cas un engagement formel de l’établissement prêteur.
Lorsque le bien est trouvé, un avant-contrat est signé (promesse ou compromis de vente).