Pour vendre un bien relavant du domaine public de l’Etat ou de toute autre collectivité territoriale, il est impératif des respecter certaines formalités préalables.
Notamment, la désaffectation du bien doit être constatée et partant, le déclassement de ce dernier doit être formalisé par un acte administratif.
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Rappel sur les biens du domaine public
Tant que le bien appartient au domaine public, il est :
- imprescriptible (il ne peut pas être prescrit)
- inaliénable (on ne peut pas le vendre)
- impossible à hypothéquer
- impossible de le louer ou de l’utiliser à un autre usage que celui du public.
Pour davantage d’information sur la notion de biens relevant du domaine public, voir notre article "les biens du domaines public"
Pour intégrer ces biens publics dans le domaine privé et consentir des droits dessus, par exemple pour les vendre, il est indispensable de respecter deux étapes strictes :
- une désaffectation de ces biens
- et leur déclassement.
La désaffectation : 1ère étape
Les biens du domaine public sont des biens appartenant aux personnes publiques (Etat, collectivités territoriales, communes…) et qui sont affectés à l’usage direct ou indirect du public ( Articles L2141-1 à L2141-3 du CG3P).
La désaffectation d’un bien marque le fait qu’il n’est plus utilisé, affecté à l’usage direct ou indirect du public (usage d’origine) :
- L’utilisation publique du bien a cessé.
- La désaffectation ne fait pas l’objet d’une décision formelle,
- Elle doit se traduire dans les faits.
Exemples :
- le chemin est devenu non praticable car un mur est tombé sur la voie ;
- l’hôpital se reçoit plus de malade est reste fermé à clé ;
- l’école n’accueille plus d’écoliers ;
- le palais de justice est à l’abandon etc.
Le déclassement : 2ème étape
Alors que la désaffectation doit être constatée dans les faits, le déclassement est la partie administrative de la sortie.
Le déclassement prend la forme d’un arrêté ou d’un décret
L’article L2141-1 du CG3P dispose que le déclassement doit :
- nécessairement être formalisé dans un acte
- l’acte peut prendre la forme d’un décret, d’un arrêté, d’une délibération ou encore d’une décision ministérielle.
Un acte administratif impératif
Un bien immobilier appartenant au domaine public désaffecté, sans acte de déclassement, reste dans le domaine public.
Le déclassement doit être :
- Exprès (jamais tacite) ;
- Enoncé clairement, formellement (n’est pas implicite) ;
- Il ne peut pas se déduire de la désaffectation ou du simple non-usage.
Exemple :
- une école fermée sans écolier reste une école pouvant accueillir des écoliers. La commune reste propriétaire de l’école et en assure les charges et les grosses réparations. Son non-usage n’entraine pas son déclassement.
Bon à savoir : la sortie de certaines dépendances du domaine public (édifices cultuels, domaine public ferroviaire, domaine public fluvial ou domaine public routier) sont soumises à des règles particulières.
Une fois le bien désaffecté et déclassé, le bien rentre dans le domaine privé du propriétaire public et peut alors être vendu.
Un déclassement optionnel après une désaffectation
Un bien qui n'est plus affecté à l'usage de tous ou à un service public, n’est pas forcément un bien à déclasser.
- Il n’est pas obligatoire pour la personne publique de le déclasser.
- Cela reste à sa discrétion (Cour administrative d'appel de Paris, 1ère chambre , 26/01/2012, 11PA01199, Inédit au recueil Lebon : " aucune disposition législative ou réglementaire n'impose à la personne publique de déclasser un bien qui n'est plus affecté à un service public ou à l'usage direct du public ").
Conséquences de la sortie du domaine public
Le bien désaffecté et déclassé entre dans le domaine privé
Il n’y a plus d’affectation à l’usage direct du public ni même d’affectation à un service public.
Le bien déclassé entre dans le domaine privé et devient :
- aliénable (on peut le vendre à un tiers).
- prescriptible.
A titre d’exemple, la commune peut emmètre un bail commercial sur son bien immobilier. Le bien immobilier peut également être soumis au statut de la copropriété.
Le bien déclassé reste dans le patrimoine de la personne publique :
- la désaffectation génère simplement un changement d’affectation
- et le déclassement une intégration dans le patrimoine privé de la personne publique.
Le déclassement n'affecte pas le droit de propriété. Il est d’ailleurs possible pour la personne publique de reclasser et réaffecter leurs biens au service public.
Le bien désaffecté et déclassé devient cessible (il peut être vendu)
Le déclassement est indispensable en cas de vente.
Une fois le bien déclassé :
- Un arrêté ou une délibération est signé par le propriétaire
- Il est envoyé au notaire pour la signature d’un compromis de vente.
- Le notaire doit rester vigilant sur le déclassement du bien immobilier cédé et annexer l’acte administratif à son acte.
Bon à savoir : en matière de déclassement de voirie, l’article L. 112-8 du Code de la voirie routière dispose que « les riverains des voies ont une priorité pour l'acquisition des parcelles situées au droit de leur propriété et déclassées par suite d'un changement de tracé de ces voies ou de l'ouverture d'une voie nouvelle. » Les mêmes dispositions s'appliquent aux délaissés résultant d'une modification de l'alignement. Le prix de cession est estimé, à défaut d'accord amiable, comme en matière d'expropriation.
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