L'insaisissabilité du bien immobilier

Quels biens peuvent être protégés ?

En application des dispositions de l’article L 526-1 du Code de commerce, l'insaisissabilité, c’est-à-dire le fait que les biens ne puissent pas faire l’objet d’une saisie immobilière par un créancier,  porte de plein droit (sans démarche à faire) sur la résidence principale et peut également porter (par le biais d’un déclaration notariée) sur tout bien immobilier, bâti ou non, qui n’est pas affecté à un usage professionnel (résidence secondaire, terrains, etc.).
Lorsque l’immeuble est à usage mixte (professionnel et d’habitation), seule la partie affectée à l’habitation est insaisissable sans qu’un état descriptif de division ne soit nécessaire.

Modalités d’insaisissabilité

• Insaisissabilité de droit pour la résidence principale : L’insaisissabilité s’applique automatiquement sur la résidence principale de l’entrepreneur. De plus, lorsqu’elle est utilisée en partie pour un usage professionnel, la partie réservée à l’habitation est insaisissable. C’est également le cas quand l’entrepreneur individuel a domicilié son activité dans son logement.
• Déclaration d’insaisissabilité pour les autres biens immobiliers :  pour protéger ses biens immobiliers non affectés à son activité professionnelle, l’entrepreneur peut les déclarer insaisissables. Les créanciers professionnels ne pourront alors pas les saisir. Cette déclaration doit être établie par un notaire et publiée au fichier immobilier.

Lorsque le bien n'est pas utilisé en totalité pour un usage professionnel, la partie affectée à un autre usage ne peut faire l'objet d’une déclaration d’insaisissabilité qu'à la condition d'être désignée dans un état descriptif de division.

Qui peut rendre ses biens insaisissables ?

L’insaisissabilité de le résidence principale ou des biens désignés comme tels peut bénéficier à toute personne physique immatriculée au registre national des entreprises (RNE) : les commerçants, artisans, agents commerciaux, agriculteurs, professionnels libéraux ainsi que tous ceux qui exercent leur activité sous le statut d’entrepreneur individuel). En revanche, les sociétés, quelles qu'elles soient, sont exclues du bénéfice de ce dispositif.

Dans le cadre d’une EIRL, la déclaration d’insaisissabilité se cumule avec la déclaration d’affectation du patrimoine. La déclaration d’insaisissabilité doit porter sur les biens immobiliers non affectés à l’usage professionnel. Quant à la déclaration d’affectation, elle porte sur les biens, droits, obligations et sûretés nécessaires à l’exercice de l’activité professionnelle.

Attention : le régime de l'EIRL n’existe plus. Cependant, celles qui ont été créées avant le 16 février 2022 peuvent poursuivre leur activité.

Quelle démarche faut-il accomplir ?

L’insaisissabilité de plein droit du domicile principal ne nécessite aucune formalité. Il suffirait à l’entrepreneur de l’invoquer devant le juge de l’exécution en cas de saisie immobilière diligentée à l’encontre de son bien

La déclaration d’insaisissabilité quant à elle, est obligatoirement établie par un notaire, publiée au Service de la publicité foncière et mentionnée dans un registre de publicité légale à caractère professionnel (répertoire des métiers, greffe du tribunal de commerce, etc.) ou dans un journal d’annonces légales pour les personnes non tenues de s’immatriculer (comme les agriculteurs).

La déclaration d'insaisissabilité doit contenir la description détaillée de tous les biens immobiliers que l’entrepreneur souhaite rendre insaisissables. Elle doit indiquer le caractère propre, commun ou indivis de chaque bien immobilier. Cette formalité engendre des coûts de rédaction et d’enregistrement de l’acte et des frais fixes. Le notaire a également la possibilité de demander des honoraires au titre des conseils et de toutes autres démarches excédant ses diligences habituelles.

Quelle est l’étendue de la protection ?

Le ou les biens immobiliers deviennent insaisissables uniquement à l’égard des créanciers professionnels de l’entrepreneur et pour les dettes professionnelles nées après la publication de la déclaration.
Les créanciers personnels de l’entrepreneur ne sont pas concernés par la déclaration d'insaisissabilité.

Quelle est la durée de la protection ?

• L’entrepreneur peut renoncer à l’insaisissabilité de droit ou effet de sa déclaration. La renonciation peut porter sur tout le patrimoine déclaré ou une partie des biens. Elle peut également concerner un ou plusieurs créanciers désignés par l’acte authentique de renonciation. La renonciation peut aussi faire l’objet d’une révocation ( C. com., art. L 526-3 al. 2) ;
• En cas de vente du bien insaisissable, le prix de vente demeure insaisissable sous la condition de remploi dans le délai d’un an des sommes à l’acquisition d’une nouvelle résidence principale. Grâce à une déclaration de remploi des fonds, l’insaisissabilité se poursuit sur le prix de vente si celui-ci est réutilisé dans le délai d’un an pour l’acquisition de sa résidence principale ( C. com., art L. 526-3 al. 1) ;
• En cas de divorce, l’insaisissabilité peut se poursuivre si l’entrepreneur se voit attribuer le bien dans le partage (C. com., art. L 526-3 al. 3). 
• L’entrepreneur décède : l’insaisissabilité demeure jusqu’à la liquidation de la succession (C. com., art. L 526-3 al. 3)..

Existe-t-il d’autres solutions de protection ?

Oui le nouveau statut unique d’entrepreneur individuel (EI), personne physique (sans création de société) dotée automatiquement de deux patrimoines : un patrimoine professionnel, gage des seuls créanciers professionnels et un patrimoine personnel, gage des seuls créanciers personnels. 
Ce nouveau statut a donc vocation à protéger le patrimoine personnel de l’entrepreneur des poursuites de ses créanciers professionnels et vice versa. Les créanciers professionnels, dont la dette est donc née dans le cadre de l’exercice de l’activité professionnelle et après le 15 mai 2022, ne pourront donc plus se garantir sur les biens inclus dans le patrimoine personnel. 
Pour en savoir plus sur le nouveau statut d’entrepreneur individuel.