Vente immobilière : classique ou en viager ? I Le Club du Droit

Retranscription - Rediffusion de l'émission Estelle Midi sur RMC Story du vendredi 26 février 2024

Me Edouard Grimond notaire à Lille et Porte Parole du CSN répond à la question de Sarah, 37 ans : 

" Ma sœur et moi ne disposons pas d'assez de moyens financiers pour aider notre mère à payer un Ehpad. Nous pensons vendre sa maison et souhaitons connaître la différence entre une vente classique et une vente en viager "

Vente classique ou vente en viager ? Qu'est ce qui serait le mieux pour Sarah ?

• Dans une vente classique le jour de la signature de l'acte chez le notaire le vendeur remet les clés à son acheteur, ça veut que qu'il a quitté la maison, il a déménagé et l'acheteur en contrepartie bien entendu lui verse la totalité du prix de vente. Les clés lui permettront d'emménager le jour même par exemple dans la maison.
• Dans une vente en viager, c'est différent, le principe du viager c'est une solution qui permet au propriétaire vendeur de rester dans les lieux après la signature de l'acte de vente. Le prix de vente souvent n'est pas payé en totalité, il est payé de 2 manières. L'acquéreur versera comptant le jour de la signature une certaine somme, ce que nous appelons dans notre jargon le bouquet et il versera la différence du prix mensuellement ce qu'on appelle la rente viagère, jusqu'au décès du propriétaire.

Alors d'après ce que je comprends de la question de Sarah, la maman ne peut plus loger chez elle elle est en Ehpad semble-t-il donc si la maman n'occupe plus la maison et si elle a besoin d'argent pour financer l'Ehpad c'est très certainement la solution de la vente dite classique qu'elle devrait retenir si la maison n'est plus occupée elle pourra la vendre à un acheteur qui pourra l'occuper et percevoir le jour de la signature la totalité du prix qui constituera un capital pour faire face aux dépenses de l'Ehpad. 

Est ce que c'est très courant aujourd'hui d'acheter en viager Maître ? 

Alors ce n'est pas l'acte de vente le plus fréquent mais c'est une solution que nous rencontrons quand même assez régulièrement, un certain nombre de français qui souhaite rester chez eux le plus longtemps possible. On sait que les français préfèreraient vieillir chez eux plutôt que d'aller dans un établissement spécialisé donc c'est une solution qui leur permet de rester à domicile, de toucher un capital pour faire face à un certain nombre de besoins et tous les mois de compléter leur retraite par exemple avec la rente viagère; Donc c'est un acte qui connait un certain succès mais c'est pas l'acte de vente que nous régularisons le plus régulièrement.

Il y a beaucoup de gens qui disent "le viager c'est un pari sur la mort"

Ce n'est pas que ça encore une fois c'est un peu donnant-donnant. 
Il y a effectivement cet esprit de pari sur la mort du côté de l'acheteur il y a un petit côté malsain en quelque sorte qui déplait à un certain nombre de clients qui se disent il va signer et va souhaiter que je meure le plus vite possible pour pouvoir prendre la maison et la payer moins cher. C'est vrai mais ça permet quand même à des gens de se loger et puis parfois c'est l'inverse, on à tous le souvenir de Jeanne Calment - elle a enterré 10 notaires (rire) - effectivement elle a explosé entre guillemets l'espérance de vie qui était la signe et ça a couté beaucoup plus cher à son acheteur donc ça peut marcher dans les 2sens et ça peut être très bénéfique pour le propriétaire vendeur. 

Si vous achetez en viager et que la propriétaire du viager meurt dans les 2 semaines, ça compte ou pas ou il y a un certain délai à respecter ?

Il y a effectivement un certain délai a respecter parce que ce qui est très important dans le viager c'est ce qu'on appelle la notion d'aléa. C'est-à-dire que si l'acheteur sait que le vendeur à une maladie incurable et qu'il est amené à décéder rapidement, je suis désolé je n'ai plus le délai en tête, l'acte, la notion d'aléa n'existe pas, l'acte par conséquent pourra être remis en cause. Donc vous avez tout à fait raison de poser cette question il faut bien entendu que la personne qui vende reste en vie un certain délai le plus longtemps possible bien sûr. Mais si jamais elle le décès survient trop rapidement, si cette notion d'aléa sur lequel repose le contrat n'est pas respecté la vente pourra être annulée. 

Merci beaucoup Maître pour toutes ces précisions et si vous aussi vous voulez poser des questions à mon notaire, n'hésitez pas notairepourvous@rmc.fr