Une colocation est la location par plusieurs locataires d'un même logement constituant leur résidence principale. Les colocataires peuvent être soit des inconnus les uns par rapport aux autres, soit des amis par exemple.
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Le nombre de contrats
La plupart du temps, chacun des colocataires signe le même contrat qui est commun à tous, et est tenu des mêmes obligations vis-à-vis du propriétaire. On parle de bail unique (par opposition à l'expression de "baux multiples" lorsque plusieurs contrats de colocation sont signés entre chaque colocataire et le propriétaire, (article 8-1 loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).
Les règles énoncées ci-dessous s’appliquent au bail unique (notamment en ce qui concerne la clause de solidarité et le congé donné par un locataire).
Chaque personne ayant signé le bail est considérée comme locataire avec tous les droits et les devoirs que cela implique (paiement du loyer, des charges, entretien du logement...). A défaut, elle est considérée comme un simple occupant et ne bénéficie pas de la protection de la loi, même si elle paye une partie du loyer.
Les règles qui s’appliquent au contrat
La colocation est soumise au régime juridique dont relève le logement. Si la colocation concerne un logement loué meublé, elle doit respecter la règlementation particulière applicable aux locations meublées (articles 25-3 à 25-11 loi 6 juillet 1989).
Le contrat de location est établi par écrit et respecte un contrat type. Il doit comporter de nombreuses informations essentielles, notamment (article 3 loi n° 89-462 du 6 juillet 1989) :
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le nom et le domicile du bailleur, le nom du locataire,
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la date de prise d'effet et la durée du bail,
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la consistance, la destination ainsi que la surface habitable de la chose louée,
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le montant du loyer, ses modalités de paiement ainsi que ses règles de révision éventuelle...
Les obligations du propriétaire
Lorsque le logement est loué à plusieurs personnes, le propriétaire est tenu envers chaque colocataire de mettre à leur disposition un logement décent ne laissant pas apparaître de risques pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé des occupants.
Le propriétaire doit délivrer au locataire un logement en bon état d'usage et de réparation, assurer au locataire la jouissance paisible du logement et faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués (article 6 loi 6 juillet 1989).
Les obligations des colocataires
Ils sont tenus de payer le loyer et les charges récupérables. Généralement, le propriétaire prend soin de prévoir dans le contrat de location une clause de solidarité ou d’indivisibilité de la dette de loyer. Chacun des locataires est alors responsable du paiement de la totalité des sommes dues au propriétaire (loyer, charges, réparations locatives) jusqu'à la fin du contrat. Le propriétaire peut ainsi s’adresser à n’importe lequel d’entre eux pour obtenir la totalité du règlement.
Les colocataires doivent user paisiblement des locaux loués suivant leur destination, répondre des dégradations dans les lieux qu’ils louent (sauf force majeure, faute du bailleur ou celle d’un tiers qu’ils n'ont pas introduit dans le logement), et prendre en charge l'entretien courant du logement (sauf vétusté).
Ils doivent aussi s'assurer contre les risques locatifs et en justifier chaque année, à la demande du bailleur. A défaut de remise de l'attestation d'assurance et après un délai d'1 mois à compter d'une mise en demeure, le bailleur peut souscrire une assurance pour le compte et aux frais du locataire.
En présence d’une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire, celle-ci ne peut produire d’effet qu'1 mois après un commandement demeuré infructueux.
Bon à savoir : les colocataires peuvent souscrire un contrat unique sur lequel sera mentionné le nom de chacun des colocataires.
Dépôt de garantie et caution lors d'une colocation
Le dépôt de garantie
Un dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d'avance pour une période supérieure à deux mois ; en revanche, si le locataire demande à payer le loyer mensuellement, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie, qui ne peut être supérieur à 1 mois de loyer en principal. Ce dépôt est versé à l’entrée dans les lieux et il est restitué dans un délai maximal d'1 mois à compter de la remise des clés par le dernier colocataire, sous réserve que l'état des lieux de sortie soit conforme à l'état des lieux d'entrée, et déduction faite des sommes restant dues au bailleur (article 22 loi du 6 juillet 1989).
La caution
Le propriétaire peut demander la caution d’un proche qui se porte garant du paiement des sommes dues par le colocataire mentionné dans l’acte de cautionnement. Il est rare que le garant s’engage pour l’ensemble des colocataires. L’engagement de la caution prend fin 6 mois après le départ du colocataire « couvert », sauf si celui-ci a été remplacé. Dans ce cas, la caution est libérée de son obligation de garant dès la fin du congé donné par le locataire qu’il cautionnait.
Attention : si le bailleur a souscrit une assurance loyers impayés, il ne peut pas demander de garant sauf si le locataire est étudiant ou apprenti.
Colocation : comment résilier le bail ?
Le congé donné par les colocataires
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Si tous souhaitent mettre fin à la location, il leur suffit d’adresser un congé commun comportant tous les noms et signatures des colocataires. Le montant du dépôt de garantie sera indifféremment restitué à l’un d’entre eux.
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Si un seul des colocataires souhaite quitter le logement, son départ ne met pas fin au contrat qui se poursuit aux mêmes conditions avec celui ou ceux qui restent dans les lieux.
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Si un nouveau colocataire lui est substitué avec l’accord du propriétaire, un avenant au contrat est indispensable. Le propriétaire ne peut pas imposer un nouveau locataire sans l’accord des autres colocataires.
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Concernant le loyer, la clause de solidarité figurant au contrat oblige le colocataire sortant à demeurer responsable du paiement pendant 6 mois après son départ, sauf si un nouveau colocataire a pris sa place (article 8-1 VI loi 6 juillet 1989).
Le congé donné par le propriétaire
Le congé adressé par le propriétaire à terme du bail (pour reprendre le logement ou le vendre, article 15 loi du 6 juillet 1989) à un seul locataire vaut pour les autres, si une clause de solidarité est prévue au contrat, comme c’est généralement le cas.