Une location immobilière ou un bail d'habitation est un contrat conclu entre un locataire et un propriétaire. Le locataire est dit "preneur" et le propriétaire est dit "bailleur".
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Quel bail pour une location ?
Le bail sous seing privé
Le bail sous seing privé est rédigé entre particuliers et signé par eux ou via l’intermédiaire d’un gestionnaire locatif ou d’un avocat.
Le bail notarié
Le bail notarié est un acte authentique, rédigé et signé par le notaire et les parties. L'acte contient notamment l’obligation de payer un loyer. Grâce à la copie exécutoire que le notaire lui délivre, le bailleur pourra obtenir l’exécution forcée de l’engagement de son locataire. Le contrat de location va ainsi pouvoir être exécuté, dans toutes ses conditions, sans qu’il y ait besoin d’une décision de justice. En effet, le propriétaire transmet la copie exécutoire au commissaire de justice de son choix en vue des poursuites et de la mise en œuvre des saisies adéquates.
Pourquoi passer par un bail notarié ?
Avec un acte authentique,
- le locataire ne risque pas de signer un bail ne contenant pas toutes les garanties que lui offre la loi ;
- il est assuré que les sommes qu’il a versées sont exactes et incontestables par son propriétaire ;
- Il en va également de la sécurité du propriétaire, car chaque type de bail est encadré par de nombreux textes législatifs et réglementaires obligatoires.
Certains manquements sont sanctionnés pénalement et la responsabilité des propriétaires est de plus en plus recherchée. Des questions de santé publique justifient parfois ces mises en cause. Le bailleur doit être certain de bien respecter toutes les règles obligatoires en matière de location de logement (notion de logement décent, de superficie et de volume minimum, délivrance des diagnostics obligatoires ...
Au moment de signer un bail d’habitation, pensez toujours à l’acte authentique. Cela vaut également pour un bail commercial, rural ou encore professionnel.
Comment bien louer son logement ?
Location nue ou meublée : quelles sont les règles ? Comment rédiger le bail ? Comment estimer le loyer ? Comment se prémunir du non-paiement du loyer ? A qui faut-il louer ? Que doit comprendre l'état des lieux ? Quelles sont les obligations du bailleur (logement décent) ? Qui est chargé des travaux ? La location nécessite-t-elle une demande d'autorisation préalable de mise en location de logement ?...
Face à l’augmentation des règles à respecter en matière locative, les conseils d’un notaire seront précieux lors de la mise en location d’un bien et éviteront au bailleur de commettre des erreurs ou des oublis.
Comment fixer le loyer ?
Le principe
le loyer des nouvelles locations (première location ou relocation avec changement de locataire) est fixé librement (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 17, II).
Les exceptions
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Logements énergivores
Le loyer des baux conclus, renouvelés ou tacitement reconduits à compter du 24 août 2022, portant sur un logement de classe énergétique F ou G ne peut excéder le dernier loyer appliqué (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 17, II).
- Plafonnement des loyers
Cette expérimentation est applicable jusqu'au 24 novembre 2026 dans certaines zones tendues (art. 140 de la loi 2018-1021 du 23-11-2018).
Sous réserve des conditions énumérées à l’article 140, les communes concernées peuvent demander qu'un dispositif de plafonnement des loyers soit mis en place sur tout ou partie de leur territoire. Le représentant de l’ Etat dans le département fixe, chaque année, par arrêté, un loyer de référence, un loyer de référence majoré (égal au loyer de référence majoré de 20 %) et un loyer de référence minoré (égal au loyer de référence minoré de 30 %), exprimés par un prix au mètre carré de surface habitable, par catégorie de logements et par secteur géographique.
Le loyer fixé ne peut excéder le loyer de référence majoré correspondant aux caractéristiques du logement.
Un complément de loyer peut être appliqué pour des logements présentant certaines caractéristiques de localisation ou de confort.
- Encadrement des augmentations de loyers
Dans les communes où la taxe sur les logements vacants est appliquée (décret 2013-392 du 10 mai 2013), un décret annuel (le dernier date du 29 juillet 2022) peut limiter les augmentations de loyers autorisées lors d’une nouvelle mise en location. Le loyer initial demandé à un nouveau locataire doit être (sauf exceptions, notamment en présence d’un loyer manifestement sous-évalué) identique à celui qui était appliqué au précédent locataire, révisé en fonction de la variation de l'indice de référence des loyers (IRL) sauf si une révision est intervenue au cours des 12 mois précédents.
Ces dispositions ne s’appliquent pas si le logement :
- est loué pour la première fois,
- n'est plus loué depuis au moins 18 mois,
ou si des travaux d'amélioration ont été réalisés depuis moins de six mois et pour un montant au minimum équivalant à la dernière année de loyer.
Comment le loyer est-il révisé en cours de bail ?
Sauf exceptions (notamment en cas de loyer manifestement sous-évalué), l’augmentation annuelle d’un loyer (à la date convenue entre les parties ou, à défaut, à la date d’anniversaire du bail) n’est possible que si elle est expressément prévue dans le contrat de location.
Elle ne peut être supérieure à la variation de l’indice de référence des loyers (IRL), publié trimestriellement par l’INSEE. Cet indice correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation, hors tabac et hors loyers.
Le bailleur doit manifester sa volonté d’appliquer cette révision prévue au contrat. Il dispose d’un délai d’un an, à compter de la date prévue, pour en faire la demande. Passé ce délai, la révision du loyer pour l’année écoulée n’est plus possible.
Attention : Le loyer des baux conclus, renouvelés ou tacitement reconduits à compter du 24 août 2022, portant sur un logement de classe énergétique F ou G ne peut être révisé (loi 89-462 du 6-7-1989 art. 17-1, III)
Location et dépôt de garantie
Le bailleur peut exiger un dépôt de garantie lors de la mise en location d’un bien à titre de résidence principale. Versé lors de l’entrée dans les lieux, son montant doit obligatoirement figurer au bail et ne peut être supérieur à 1 mois de loyer hors charges pour une location nue (non meublée, article 22 de la loi du 6 juillet 1989). Aucun dépôt de garantie ne peut être demandé si le loyer est payable d’avance pour une période supérieure à 2 mois. Le dépôt de garantie est limité à 2 mois pour une location meublée. (article 25-6 de la même loi)
Attention : le bailleur ne peut exiger de dépôt de garantie dans le cadre du bail mobilité (article 25-17 de la même loi).
Location et caution
La caution peut être une personne physique (particulier) ou morale qui s'engage par écrit (acte de cautionnement) à payer au propriétaire, notamment le loyer, les charges et les réparations locatives en cas de défaillance du locataire.
Exemple d’organisme se portant caution : qu'Action logement, via le dispositif Visale. En cas d'impayés de loyers l’organisme peut prendre en charge l'équivalent de 36 mensualités maximum. Le locataire devra ensuite rembourser la caution
Congé et protection des locataires
Conformément à l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, “Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié :
- soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant.
- A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.
- Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur”.
De même, les conditions dans lesquelles un propriétaire faisant l’acquisition d’un logement occupé peut donner congé à son locataire sont strictement encadrées par le même article.
- Ainsi, si le terme du contrat de location en cours intervient moins de 3 ans après la date d'acquisition, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vente qu'au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours (en revanche, si le terme intervient plus de 3 ans après la date d'acquisition, le congé pour vente peut être donné au terme du contrat de location en cours).
- S’il s’agit d’un congé pour reprise et que le terme du bail en cours intervient moins de 2 ans après l’acquisition, le congé donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours prendra effet 2 ans à compter de l’acquisition.